文/乐居财经曾书佳

34岁的林成宏是王任命的轻资产策略负责人。关宣上任以来，一直在东奔西跑。9月23日，他停在亮马桥地铁站，转发了一条红字新闻：幸福安吉签约廊坊https://www.zhucesz.com/,综合开发及代建项目，总建筑面积180万平方米。

11天前，他还转发了《幸福安吉中标沈阳72万建筑工程》的幸福报道。在林成宏看来，(这就是华夏幸福)积极探索不动产保险交付和建设的新模式，落地了第一单。

这个72万的代建项目，本来就是恒大集团持有的，意义重大。以至于网上出现了一个笑话：王要帮许家印“交房”。

目前房地产保障房需要施工“纾困”，房企转型创收也需要施工。把两把火放在一起，建筑行业自然就热起来了。不仅危在旦夕的房地产公司将代建视为“救命稻草”，华夏幸福、阳光城、世茂等都在争相入市。此外，万科、龙湖、旭辉、华宇、长建等建筑新兵也在摩拳擦掌。

另一方面，老牌代理商也不甘示弱。比如“一哥代理”的绿城管理层，首当其冲接手了恒大、奥园等处于险境的房地产公司的一些项目，而施琅地产则被曝过去一个月在一个城市接了十几个项目。

虽然大家都在喊，都在追代建业务，但是热潮之下还是有很多挑战。有业内人士认为，在日益激烈的竞争下，行业利润率可能降低；但脱险的房企，单纯靠盖楼逆风翻盘的可能性不大。因为代理建设的利润和收入很难弥补资产的不足。

目前开发商从甲方到乙方转变心态，成为代理商最重要。过去赚快钱的时代已经一去不复返了，现在他们只能捡钢币的钱。

困境中的房地产企业新出路。

华夏幸福代理建设业务加速推进。用林成宏的话说，“一周一单”。

最新建设项目，中国幸福之乡廊坊，地理优势。10万平方米的面积相当于近250个足球场的大小。虽然华夏幸福没有透露该项目的其他信息，但据乐居财经了解，这次是帮当地一家房企做施工。

9月14日，华夏幸福旗下的北京幸福安吉建设管理有限公司(简称“幸福安吉”)刚刚通过公开招标中标沈阳*********区hd项目。该项目是沈阳恒大文旅城的一部分，原属恒大地产，建筑面积72万平方米。华夏中标成为代理商，是为了保证项目的交付。

这多少有些励志，曾经的迅雷迅速抽身，如今却加入了行业纾困的行列，让很多深陷泥潭的地产商羡慕不已。

事实上，在流动性危机之前，华夏幸福也提出了加快轻资产模式发展的思路，轻重并重。但那时候平安刚入局，有金主撑腰。而不是以“代理对代理运营”为主线，开始了双总部商住双线运营。

直到债台高筑，董事长王才开始调整自己的路线。他召开债权人会议，寻找重组方案，一边处置资产，一边让企业加速向轻资产道路倾斜。

7月5日，他带领一批管理层和员工在河北固安开会。在饱受重资产之苦后，华夏幸福宣布全面转型为产业新城服务商。次月，建设运营平台“幸福安吉”成立。

当下，王让松了一口气，就像当年的建林，又一头扎进了蓝海

脱险房企世茂管理也在项目中取得进展。8月，与建投签署框架合作协议，携手在杨康板块开展代建合作。此前，已承接了泉州德化夏添项目、世茂九里和君、宝鸡杨康人居项目等代建业务。

乐财经了解到，世茂管理全称为“上海世茂建设管理有限公司”，注册资本1亿元，由法人艺鹭牵头，最终持有世茂管理https://www.zhucesz.com/的股权，目前在北海、上海、厦门、杭州等地拥有7家子公司。

世茂在代建领域布局的野心早已显露。2020年初，在并购傅生的新闻发布会上，世茂表示将通过代理建设、品牌输出等方式介入傅生的运营，包括项目的债务重组。此后，也一直按照这一方针执行。

目前处境危险的房企没有“杠杆”支撑，拖着资产不放，显得有点力不从心。正因如此，代建制这种商业形式逐渐进入各方视线。这是趋势，也是出路。

新兵很凶。

比如之前只是一个不知名的小开发商，急需与有开发经验的大型房企建立施工合作关系，借用其他名企的背书，引进资金，拓展市场。

目前，随着资金链断裂和债务违约，暴力房地产企业逐渐增多。在行业清理的大环境下，市场上的不良资产亟待处理，这也为代建增加了广阔的空间。

就连地产老大哥万科也进入了代建。近日，深圳市安珠建业投资运营有限公司(简称“安珠建业”)从深圳益田手中接管了深圳裕隆天地项目。

宇通天地原本是木龙旧改，工程耗时10多年。早在2010年就被列入老旧小区改造计划。拆除房屋61栋，总户数1340户。改造难度大，周期长，对开发商资金链要求相当高。

在安珠的股东中，隐藏着万科。

年初，安珠建业成立，经营范围包括房屋拆迁服务、房屋租赁、房地产开发经营。深圳人才安珠集团持股40，万科、深业集团、深圳特区建设集团持股20。

据统计，安珠建业自成立以来，已火速协助多个房地产企业风险相关项目，涉及商品房、公房、商业面积，合计逾百万平方米。6月与龙岗城投合作，盘活城市之光、金源、大都会、深汇等项目。

也就是说，万科已经联手深圳几大国资开展代建业务。此前，万科管理层在网上投资者见面会上表示，基于“城乡建设和生活服务提供商”的定位，公司的代建业务仍处于起步阶段。现在，依靠住房建设可能会加快其业务。

龙湖代理建设董事会龙智造酝酿已久，也在中期业绩会上公开。首席执行官陈直言不讳地说：“机会确实比预期来得更快。今年很多地方政府平台公司都在撑地，缺乏交易能力，这是个好机会。”

与其他代建业务不同的是，龙湖龙智造一出来就定义了自己的tod和数字技术“标签”。迄今为止，龙湖龙智的服务项目包括重庆龙湖光年、成都滨江天街、广州天一、北京龙湖蓝海发动机产业园、高碑店火车新城、杭州航腾未来社区等。

另一家重庆本地开发商华宇集团也嗅到了市场机遇。在龙湖宣布创建龙智前后，华宇与中国信达举行了安徽阳光半岛项目建设合作签约仪式。显然，它在纾困这块大蛋糕上也有所斩获。

安徽阳光半岛项目，位于i

起初，该项目由安徽省政府牵头，阳光半岛投资和山水盛典文化产业公司共同建设。2011年正式开始，三年多后资金链断裂。恒大接手后，更名为恒大阳光半岛。但恒大债务危机爆发，项目再次停工，易主。

可见现金流尚可的房企都在积极进入代理。

除了上面提到的万科、龙湖、华宇，原浙江黑马房企中梁也宣布成立中梁建设管理集团有限公司，中梁原西部大区总裁周建中为中梁建设管理负责人，全面负责中梁建设管理的各项业务工作。

徐汇开始了新一轮的组织架构调整，成立了房地产开发平台、商业平台、代建平台和功能平台四大平台。搭建平台单独进行，由深得林信任的陈东彪负责，可见其重视程度。

早在去年底，注册资本1000万元的旭辉建设管理有限公司(全称“海南旭辉建设管理有限公司”)浮出水面，旭辉集团直接持股65，上海易昌持股剩余35，杨鑫(旭辉控股执行董事兼cfo)、高捷分别持股99、1。

2022年上半年，徐汇建管新收购建设项目29个，其中政府建设项目4个，商业建设项目21个，基建项目4个。

打铁还需自身硬，代建业务是对企业综合能力和产业协同能力要求很高的赛道。想要接手危险项目，输出品牌，必须保持自身流动性健康，具备抗风险能力。

内部建筑体积

新兵不断涌现，老兵也不甘示弱。

在信托的牵线搭桥下，“代建第一股”绿城管理层首次将“金融机构接手代建代管”的模式投入到非标项目中，与多家金融机构深度合作实施了多个业主代建项目，包括恒大江阴项目、奥园广州运河公馆项目、广西柳州官塘破产重整项目等。

amc、信托等金融机构的参与，在一定程度上打消了代理人资金回流的后顾之忧，间接促进了代理人业务的火爆。与此同时，绿城管理层还积极探索承接金融机构积极投资的方向，在项目对接和融资阶段与发包人对接，预锁定代建业务，与顾北金融在浙江温州和义乌两大项目落地。

另一个是施琅，直接将公司名称从施琅绿色地产变更为施琅绿色管理，表明了向轻资产的代建模式转型的决心。

用田明董事长的话来说，经过近八年的探索，施琅已经成为代建、小股交易、合作开发的专家。另据知情人透露，施琅过去一个月在一个城市拿了十几个项目，可谓来势凶猛。

目前，代建市场的增量大多来自城******司和金融机构。一方面，去年城******司在全国大概拿了2-3万块地；另一方面，随着越来越多的房企雷声大雨点小，amc、信托等金融机构******接盘。无论是城投还是金融机构，对代建业务的需求都有所增加。

虽然轻资产建筑市场纷争数百，但行业内除了机遇还有很多挑战。

上半年，除了绿城管理层，受******和房地产行业遇冷影响，中原建业经历了7年来的首次业绩回调；施琅绿管的净利润也出现了亏损。很明显，直到房地产回暖，代建才能更好的重新盈利。

一些p

在乐居金融的年度论坛上，有与会者表示，“如果之前杠杆大到把所有资产都卖了都不够覆盖，很难靠代理建设的利润和收入来弥补资产的不足；除非之前房企杠杆比较低，才有可能进行置换。”

另一位嘉宾指出了代建制的本质。目前可以看到很多公司都在向代建转型，大家都把代建当做热门话题和网络名人，但是代建本身的很多属性很容易被忽略。

首先，代建行业本身需要长期的积累；其次，代建的底层逻辑是服务属性，与房地产的投资属性自然不同。此外，代理商建设的背后，必须有强大的品牌和主观性的背书。如果一个公司自己的项目不能交付，却要给别人提供代理施工服务，从商业的底层逻辑来说是没有意义的。

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文章乐居财经