编者按：三条红线、集中供地之后，房地产行业结束了长达20年的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐金融推出《韧性——2021对话经理人》系列，在时代的转折点听总经理的声音！本次【洞察】对话的嘉宾是海南丰森房地产开发有限公司副总经理、海南观思商业管理有限公司总经理张亮

写作|交欢女

采访|王静

摄影|潘玮琪

出品|乐居财经

这是乐居财经采访团第三次见到张亮。每次见面，他都忙着各种事务。交谈中，他忍不住跟他感叹，“你真的太忙了。”

11月17日，由华声总商运营公司与贝齐资本共同打造的总商加速器，在华声商业项目“理想海”招商会上签署落地协议。该加速器占地约16000平方米，可容纳30至50家中大型企业。

作为海南丰森房地产开发有限公司的副总经理，张亮在会上分享了“理想海”的诸多商业运营理念和规划。此外，他还有另一个身份，——海南观思商业管理有限公司总经理，借此机会推荐这家“新”公司。

从丰森到一般思维，从房地产开发到商业管理，从增量市场到存量市场，视角变化。张亮如何看待当前海南楼市的变化？

挑战和机遇

为了让房子回归居住性质，楼市调控已经成为国内大部分城市房地产行业的常态。在张亮的理解中，住宅和商品房都属于商品房，商品房是金融属性：“90年代的房地产之后，住房需求变成了投资需求，产品变成了商品，第二产业制造业变成了第三产业服务业。现在，国家实际上正在回到最初的需求。”

海南新房市场处于“限地、限购、限价”的局面，房市收紧，为商业市场的发展腾出了空间。

据统计，2021年10月至10月，海南商业服务业用地316万m2，占比34，市场化住宅用地减少至2。未来，海南的大量商业写字楼将进入该市场。“水满了就溢出来了，但是每个月的利润就没了。”当营业面积增加，入驻企业跟不上供应速度时，未来海南商务办公将面临空置率更高的问题。

这就是海南商业市场的挑战，但挑战和机遇往往是相辅相成的。

在“理想海”招商推介会上，秀英区区长向与会人员分享了一个数据：近一两年来，秀英区流入人口增加了二三十万。同时，在自由贸易港趋势的带动下，海南整体营商环境正朝着积极的方向发展。

“包括我们最近接待越来越多的外部合作伙伴，资本市场和投资市场都是随着企业而来的。”根据张亮与乐居的财务分析，商业地产的崛起和入驻企业的增加是商业管理市场的机会。

关于华生的思考

2013年，张亮进入华盛。华盛以水泥制造商起家，业务横跨多个产业链。华盛的用人理念之一就是“能更努力的人”。从张亮紧张的工作日程中，可以看出这个小组的骨干确实具有非凡的能力。

张亮觉得自己只是半个地产老板，因为地产一开始只是华盛的一个小板块，但要在集团做某个领域的管理者，往往要身兼多职：“现在没有一个行业是非常独立存在的，都是有关联的。”

行业环节的连锁反应形成了经济共同体，海南地产也在探索如何从“传统市场”向“复合型地产”、“运营型地产”转型。张亮说，创造一个总体想法不是团队的心血来潮，而是真实的市场需求。

作为海南的龙头企业，很多外地企业进入自贸港发展，都会通过不同渠道找到华盛合作，探讨开发技术。新企业想在海南布局业务、扎根，离不开商业管理的服务。然而，当地的商业管理公司具有“先入为主”的优势。从基本逻辑出发，海南商管市场本身的商机是存在的。

2020年5月，海南全思房地产公司更名为全思商业管理公司，其背后的意义单从更名就可见一斑。海南房地产市场从增量市场转向存量市场，从房地产开发转向服务运营。商业运营公司BLACKPINK是时候出现了。

2021年，作为一家商业服务公司，通用思维在不到一年的时间里取得了1200万元左右的业绩，证明了海南商业管理市场有很大的发展空间。由此也可以看出，张亮带领的团队决心在商业管理的轨道上有所作为。

2021年，四上馆完成了张亮心中的两个目标。一是20到30人的专业团队，这是他接近商业项目的信心；国外团队用了半年时间，花费了大量的人力、精力、财力，走遍了除Xi、重庆以外的二线及以上城市，摸清了全国知名和不知名商业综合体的运营模式，收集数据，整理入库。

大数据时代，闭门造车等于原地踏步。只有走出去亲自测量，才能预测市场未来的走向。在即将到来的2022年，在现有的基础上，张亮计划带领全喜介入更多的商业管理项目。“肯定是要出去了。”张亮坚定地说。

4区1号中心

张亮把商业管理的商业发展方向概括为“四区一中心”:社区、园区、厂区、公共区、商业中心。

社区：传统居住社区，加上附属于社区的子商业和商业综合体的配套管理；

厂区：企业的生产场所，侧重于工厂管理的智能化、人性化服务，提高企业生产效率；

园区：比厂区大，如工业园区、教育园区、科学园区等。企业管理服务应尽量满足企业和项目的要求。

公共区域：公共活动区域，如公园运维、街道管理、乡村改造等项目服务。万科全权负责厦门鼓浪屿的运营，就是一个典型的例子。

依托现有社区服务，延伸至工厂、园区、公共区域、商业中心等服务区域。张亮在商业管理地图上的部署不是纸上谈兵。

企业管理的基本服务是物业服务。今年10月初，观思商管与上海企业合资成立物业公司，商管与物业齐头并进。华盛作为制造型企业，在全省有十余家生产工厂，假设商业管理已经逐渐接手华盛海南工厂和园区的服务工作。公共部门也有经营项目。公司对华盛西海岸社区项目周边的园区进行了五年的管理，全面负责园区的维护、建设和运营。

“企业运营维护公共区域，政府也出台了相关政策。我认为海南对公共区域服务的需求可能会越来越大。”讲数据，讲实证，是张亮实干家的做事风格。

剩下的“一个中心”是指以商业写字楼、商业综合体为主体的商业管理服务，这是一个大市场。根据张亮的分析，衡量一个商业中心的运营，人流量和消费者停留时间是主要参考指标。增加人流量和消费者停留时间是提高商业广场核心竞争力的关键。

实干家的新起点

由于新商业中心在管理、服务和商业规划上的“追新”与时俱进，

以主城区国贸圈友谊阳光城和上邦百汇城的竞争为例：友谊阳光城的后来者占据了最大的市场份额，而上邦百汇城则在近期进行大规模改造，增加了针对年轻消费者的新业态，如清吧、饮料街等，逐步恢复客流。

喜新厌旧是人类的本质。商业综合体保鲜、推陈出新、稳定客流是一个经久不衰的话题。新的商业中心要在服务、业态、理念上玩新花样，老商场要转，都是管理服务市场。

因此，张亮说，一个非常重要的业务部门是企业孵化。比如将项目一部分的商业空间、业态、理念与高知名度品牌融合，产生复合品牌；那么，在新的消费趋势下，国内的新业态将融入当地市场。

在“华盛郁秀理想海”招商会上，项目发布了“艾迪”卡通形象和六大商业主题，两个IP将作为形象输出符号和运营体系，将这个超过3万平方的沉浸式主题商业街区培育成海南西海岸市场。

这是商业项目经营管理的一次新尝试，也是实干家张亮稳步进入传统地产圈外新领域的起点。

图为张亮与《乐居海口》主编王静。

乐财经：如何看待商业地产的挑战和机遇？

张亮：在我的理解中，其实住宅和商品房都是商品房。调控的方向是让商品房的概念回归产品。商品房原来的提法是错误的，是金融属性。90年代有了房地产之后，住房需求变成了投资需求，从产品变成了商品，第二产业制造业变成了第三产业服务业。所以现在国家其实是在回归原来的需求，商务办公也是。

我觉得商业办公的挑战和机遇更大，尤其是海南住宅限购之后，大家都把投资方向放在了商业办公上，所以商业办公会面临更大的压力，商业办公要面临交付后如何运营的问题。

商业市场发展更好的一面或许是会有越来越多的企业入驻。最近，政府实际上正在改变商业环境，包括我们最近收到越来越多来自外部的合作伙伴。这是一个机会。

乐静财经：现有的商办和未来进入市场的商办在经营上的困难或机会有什么区别？

张亮：最近我们做了一个很有意思的调查，就是我们调查了海口目前做得不太好的商业机构。比如一些家具城，传统商场，第一个就是空置率很高，第二个就是客流量很少。这种问题可能会越来越严重。现在新开的商业综合体越来越多，配套更好、设施更全、设施更先进的商业综合体的涌入，极大地刺激了过去不太好的商业综合体的管理、服务、业态规划。也是商业管理市场在困境中寻找出路的机会。

乐财经：对于企业管理服务的对象，如何才能完成大家所期待的美好生活？

张亮：美好生活是在人们日益增长的物质文化和精神文化不匹配的背景下提出的。

在我的理解中，美好生活有两个关键词，第一是社交，第二是文化。因为好的生活的主体是人，社交是人的常态，好的商业综合体必然具有社交属性。现在网络经济这么发达，人们会去购物，去电影院看电影。因为社交属性的存在，商场应该为大家的社交提供更好更多的空间和服务。

在文化消费方面，除了电影院的标准，商场也需要传达信仰和文化

于是我们在招商会上发布了“艾迪”的动漫形象。其实他的形象我们有很多深刻的含义。满足人们的文化和精神追求，可以丰富消费体验，是美好生活的体现。

聚财经：2021还有一个月就结束了。公司的目标任务是如何完成的？

张亮：老实说，公司没有设定2021年的目标，因为他们不知道要去哪里。做企业管理的方向定了，但是是大步走还是小步走，还是跑，节奏还没定。目前今年商管有两件事。第一个是组建一个20到30人的团队。现在，当我敢于谈论或接触一些以前不敢接触的新项目时，我很自信。第二是我们大概花了半年时间才派出一个团队。除了Xi、重庆这些二线城市，我们把所有知名的商业综合体和不知名的商业综合体都排了一遍，把所有的数据整理入库。

商场在海南的运营是通过谈项目，接触项目，然后了解海南目前传统和新商业综合体的商业空间和发展方向，包括未来。

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