房地产开发施工申请流程（一）

下面，只对新成立的房地产开发公司、新开发的项目、需要办理的施工手续做一个详细的零基础说明。本文旨在为像我这样从事或想从事房地产开发的同志提供与建筑相关的实用知识。1.成立新公司

新公司成立，首当其冲的就是给公司起名字，然后是三证一照：营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证。

以上四个都不难，就是流程有点繁琐，但如果老板愿意，可以出点钱，让代理机构或会计师事务所提供一站式服务解决，时间比你自己快很多。

2.有了任何一家新公司都有的3证1照，就该办理房地产开发企业专属的《房地产开发企业资质证书》了。新公司暂定4级，不用纠结。具体等级怎么设置，自己去百度。需要注意的是，根据法律规定，新的房地产开发企业应当自登记成立之日起30日内到所在地房管局办理资质证书（实际操作可以不这么严格）。还需要大量信息，如下：

1）资格申请报告（房委会有模板）

2）资格申报表（房委会有模板）

3）营业执照及相关证件

4）法定代表人、总经理及相关人员任职文件（模板1）

5）法定代表人、总经理、监事身份证明（模板2）

6）公司章程、财务管理办法（公司成立时移交工商局。到工商局信息科领取，加盖工商局印章）

7）验资证明（公司成立时验资）

8）专业技术人员及聘用劳动合同（须有10名及以上职称人员，学历学位不计算在内）

9）固定经营场所证明（可由当地居委会、村委会、办事处、工商局出具）

10）项目可行性研究报告（暂定四级可不提供）

当以上资料齐全时，应该有一个小本子

那么厚，装订成书。送交房屋委员会审批。在等待批准期间该做什么我就不多说了。

3.既然是新成立的房地产公司开发项目，如果应该对目标地块非常了解，不出意外，绝对可以拿下。但拿地有目标价，需要提前了解目标地块的规划指标。然后，可以直接找到县、市国土局合作的土地评估公司，了解目标地块的评估价和规划指标，评估价肯定低于招拍挂底价。现在心里有了底，就坐着等着目标地块拍挂。

在等待招拍挂时，如果有方案，可以到建筑设计公司对目标地块进行概念方案设计（也叫拿地方案）。没有竹子？在得到土地之前不要这么做。

无论怎样取得什么性质的土地使用权，摘牌（挂牌竞价）后，国土部门都会先给你一个“成交确认书”。这个东西很重要，后面很多手续都需要这个东西的复印件，所以一定要保存好。然后就是签订国有建设用地使用权出让合同，并在合同约定的期限内将地块付清（不按时将有滞纳金）。付清土地款后，需要国土部门配合，到相应财政局领取XX省国有土地出让专用票据。

4.持《XX省国有土地出让金专用票据》后，可连同《国有建设用地使用权出让合同》和成交确认书到地税部门缴纳契税（四）和印花税（），领取契税票证。

5.合同签订后，目标用地的所有规划指标均已在合同中列明。如果条件允许，尽快到规划部门拿到红线图，并找一家心仪、有资质的设计公司开始设计目标用地的布局图、效果图（拿图）、总平面图等图纸。这里需要注意的是，总体方案要尽快出台，因为涉及环评和发改委批文的办理。效果图也是提交给当地规划委员会的建设项目的重要组成部分

文件。总之，为了缩短开发时间，加快现金流效率，我们在拿地后立即主动联系设计公司，尽快拿出图纸报规委会审核。

6.设计图纸时，可以开始办理《建设用地规划许可证》和《土地证》，即房地产开发五证中的前两证。根据法律规定，办理土地证首先要办理建设用地规划许可证（在实际操作过程中，很多都是直接发放土地证）。

7.申请《建设用地规划许可证》，需要提供以下资料：

1）申请报告（规划局有模板）

2)《建设用地规划许可证申请表》（规划局有模板）

3）组织机构代码或营业执照复印件

4）法定代表人身份证复印件、法人授权委托书、受托人身份证复印件

5）主管部门意见（无人可不提供）

6）发改委批复、审批、备案文件（可行性研究报告）（具体如何办理，详见下文）

7）征地图、红线图（1:50 0或1:10 00）（如果需要当地规划设计院签字盖章，但规划设计院不可能直接给你，建议直接到国土局，找到与你签订合同的人，复印一份）

8）环境影响评价批复（工业项目）（环境保护局签发，详见下文）

9）土地交易合同、土地交易确认书（必须有）

10）房地产开发资质证书（必须办过）

11）其他相关材料（这一条确实没有）

8.根据新规，不动产环评不涉及敏感问题的，只需在网上自主制作备案表即可。同时，国家发改委在网上直接自主立项。

9.现在规划许可证应该办，但办不了？你知道中国的国情。你还能做什么？

10.该办理土地证了。以下是资料：

1）应用程序（模板3）

2）土地出让金发票（你已经有了）

3）契税单（你已经有了）

4）企事业单位营业执照（你已经有了）

5）组织机构代码（您已有）

6）法定代表人身份证明书

7）法定代表人身份证复印件

8）土地注册授权委托书（模板4）

9）客户身份证复印件

10）地图一式两份（国土局内部流转提供）

11）规划设计图纸（国土局内部流转提供）

12）来源材料（国土局内部流转提供）

13）建设用地规划许可证（刚办结）

13）公司章程（不需要）

14）重命名文件（不是必需的）

11.需要注意的是，在土地登记表上，目标土地周围的相邻业主要签字确认边界，国土部门地籍组处理此事。

12.现在土地证该发了。