对清单的解释

2020年，我国房地产市场经受住了疫情考验，一季度企业销售受影响最为显著。不过，二季度以来，市场逐渐回暖。下半年，随着供应量显著增加，房企销售规模持续增长。疫情之下，百强房企年度累计销售规模增长近13%，但内部分化也较为明显。仍有大型房企业绩目标不尽如人意，部分企业出现负增长。随着“三道红线”下企业融资进一步收紧，高杠杆、高负债的运行模式难以为继。预计未来行业竞争和经营压力将加剧，不排除2021年出现更多增速放缓甚至负增长的企业。风险控制将成为未来土地投资的首要考虑因素。在战略上，对城市要“择优投资”，深耕核心城市，多合作二级城市。同时，财务稳健、产品力过硬、精细化运营能力更强的房地产企业也将获得更多发展机遇和市场竞争优势。

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规模：全年累计增速为13，增速放缓在

2020年12月TOP100房企实现销售交易金额亿元，单月业绩同比、环比均实现增长。截至12月底，TOP100房企累计销售金额达1亿元，较2019年有所增长。

从全年业绩走势看，一季度行业销售受疫情影响最为显著。二季度市场逐步回暖，百强房企4月单月业绩转正并稳步提升。下半年房企供销节奏后移，供应量明显增加。四季度市场竞争压力明显加大，去化率承压。百强房企月度业绩同比增速自8月以来持续下滑。

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门槛:TOP50房企增速最高

2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比继续提高。其中，TOP10和TOP30房企的交易金额门槛分别提高至1亿元和1120亿元。TOP50房企竞争格局加剧，交易金额门槛为1亿元，同比增幅最高。截至12月底，顶

百家房企交易金额门槛也同比提升至亿元，而TOP200房企门槛增幅不大。

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集中度：百强房企规模增长分化持续加剧行业竞争

2020年，龙头房企继续保持稳健发展，TOP10房企销售交易金额集中度达到，与上年基本持平。TOP11-30、TOP31-50梯队房企去年交易金额集中度显著提升，市场份额稳步提升，大型房企竞争优势进一步加深。TOP51-100梯队房企交易金额集中度也有一定提升。但随着企业梯队分化和行业竞争加剧，房地产企业销售交易金额集中度在TOP100之后并未明显提升。未来，随着市场资源向优势企业集中，中小房企的成长空间将进一步受限，“三道红线”对企业的资金实力和运营管控效率提出了更高考验。

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业绩目标：多数房企整体完成情况不及往年

从房企2020年目标完成情况来看，年内设定业绩目标的大型房企，多数已完成全年业绩目标。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代表现相对突出，已于11月提前完成全年目标。但总体来看，受疫情影响，2020年企业整体业绩不太理想。目标完成量超过110家的房企数量较2019年有所减少，目标完成量在90-100家之间的房企数量也有所增加。

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企业绩效：绩效规模提升的同时企业成长质量不容忽视

截至2020年底，百强房企中，超八成累计业绩超过上年同期，其中超四成同比业绩增速超过20。从企业业绩来看，年内除一季度疫情期间外，房企均通过开辟线上销售渠道推动项目认购签约。国庆、中秋双节期间，大型房企也从营销端持续发力，积极把握销售窗口期，加大推货力度，加紧去化。特定的

从TOP20房企来看，绿城、华润、招商、金茂累计业绩规模提升突出。此外，龙光、建发、美的置业、佳兆业、华发、滨江、时代、越秀等房企2020年同比增速较高。

不过，百强房企在整体销售规模增长的同时，自身业绩的增长质量也不容忽视。尤其是近年来，一些中小房企通过项目合作寻求全面提升业绩。2020年TOP51-100梯队房企全口径业绩增速达到，显著高于交易和权益。销售交易比、销售权益比下降的房企占比也明显高于其他梯队房企。对于这部分房企来说，虽然目前业绩规模在企业战略发展中仍处于重要位置。但在长期的行业竞争中，自身的项目质量、产品打造、品牌价值、组织管控能力也是企业发展的核心竞争力。

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企业展望：2021年房企发展“稳”字当头

展望2021年，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。企业层面，市场下行压力叠加“三道红线”，房企将面临降负债和促增长的双重挑战。销售方面，预计更多房企将陷入“负增长”；投资方面，会受限于资金面的情况，拿地会比较谨慎；融资方面，政策监管不放松。在减债任务下，整体融资增速将放缓；多元化方面，投资逻辑转变，挖掘“第二增长曲线”。

表现：部分企业面临负增长困境加速提升营销和产品力

尽管今年以来房企业绩受到疫情一定程度的冲击，但整体规模持续放缓。可以预见，2021年市场考验只会更差，销售情况不容乐观，或将有越来越多房企面临负增长困境。特别是“三道红线”全面落地，降负债、稳流量处于行业发展的首位，倒逼房企放慢换手率。此外，目前是否采取

土地、建设或营销，投资压力较大，资金状况对业绩实现的影响也加深。

2021年，各大房企都将处于内外调整的适应期，提升业务实力是“生存”的不二法门。他们既要防范风险、走出困境，又要放眼长远、追赶趋势。走在行业前面的企业永远是最大的赢家。一方面，营销端仍是房企促销的主要方向。除传统营销模式外，线上营销和自建分销渠道有利于提高营销效率；另一方面，产品将是市场竞争力的重要体现。在需求侧改革下，房企要更加关注需求侧的特点和变化趋势，优化产品供给，实现升级。

投资：调后企稳，布局更聚焦基本面品质城市

2021年，在“三道红线”新规下，房企投资经过调整后企稳，整体拿地态度仍将保持谨慎。企业投资业绩将在更大程度上受资金状况影响，呈现分化态势。红档、橙档企业降杠杆压力大，融资限制较大，会迫使其放缓或暂停投资，而资金条件较好的绿档、黄档房企则有更多市场机会，可以伺机获取优质地块。

在不稳定的市场环境下，风险是投资的首要考虑因素。在城市选择上，房企将更倾向于“择优投资”，选择基本面品质较高的城市或深耕区域，更有利于去化的实现。对于新拓展的城市，房企也会相应缩减布局，审慎评估。此外，在投资方式上，由于融资受限，房企更愿意通过合作拿地来控制风险、缓解资金压力。

融资：政策监管趋严，融资增速或放缓

2020年，房企融资环境先松后紧。随着“三条红线”的提出，房地产融资监管进一步加强，也为2021年房企融资调控奠定了基调。11月底发布的《完善现代金融监管制度》指出，房地产行业降杠杆趋势不变，可以预期未来房企融资监管将持续从严

，融资环境可能会继续收紧。

2021年，在“降杠杆”的主旋律下，房企融资增速或将放缓，主要以借新还旧为主。资金面收紧预期下，财务状况不佳的房企生存压力加剧，更多房企将使用经营杠杆、合作杠杆替代计息杠杆，这也增强了对明股实债等融资方式的监管预期。真正的股权融资、分拆子公司仍将是房企融资降负债的主流方式。