保利地产并购整合的底气 保利地产并购整合的基础，来自于对市场和行业的理性判断，以及顺应趋势、抢抓机遇的准备。 今年1月24日，《保利地产20地产行业白皮书》（以下简称《白皮书》)正式发布，总结20地产市场及行业变化，研判未来趋势。 白皮书是政府或议会正式发表的白色封面的重要文件或报告的别称。作为公文，它代表政府或议会的立场，讲究事实清楚、立场明确、行文规范、文字简练、不带文学色彩，成为国际公认的公文。 保利地产以“白皮书”命名这份研究报告，足见严肃性。事实上，这份报告作为保利房地产开发研究院和保利顾问共同努力的成果，既是对自身的指引，也是对整个行业的智力贡献。 理性市场与行业判断 白皮书开篇给出了两个数据：一个是20全年销售面积1亿平方米，一个是年销售金额万亿元。市场热度可见一斑，自然引起人们对供需变化趋势判断的期待。白皮书从以下两个角度进行分析-- 从市场供需趋势来看：客群相对下降；分产品看，中户型成为主流，大户型增幅不大，部分城市小户型占比依然较强；区域上，东部价格领涨，中部放量上涨，一二线城市为核心引擎，核心城市及周边地区需求规模扩大；在土地供应方面，本市推动土地存量明显分化，政策导向向人地联动机制倾斜。后期增加土地的核心机会是“人口流动”。 从行业发展方向看：中心城市边际效用加强，城市向大聚集、小发散演进，特色小镇成为城市群投资的重要拓展模式；并购重组成为主旋律，品牌房企主导力持续增强。并购重组以房地产主业整合为主，关联产业、跨行业为辅；房间 房地产金融属性持续增强，房企从单纯融资思维向金融思维转变，加速布局金融版图；存量房交易规模快速攀升，C端房源供需问题不容忽视。 白皮书提供的这些分析和判断，在克而瑞研究中心的《中国房地产市场格局新变化及发展趋势研究》报告中可以找到一致性。比如在并购方面，克而瑞和保利地产也达成了类似的判断，指出中国有93426家房企，TOP200房企销售金额占总量，这意味着小型、地方性房企未来生存空间大幅压缩，势必引发新一轮并购浪潮，进一步提升行业集中度。 在对市场和行业理性判断的基础上，保利地产如何定位？ 我们的客户是谁？我应该给他或她什么产品？“通过调研创造效益，精准定位需求，深化客户和产品调研迫在眉睫。” 投资扩张的核心方向在哪里？“遵循大集聚、小发散的城镇化规律，围绕核心城市深耕城市群。” 大象在最近的2000亿次中是如何跳舞的？“常规土储难以满足规模扩张，行业并购才是进一步规模化之路。” 如何借助金融的力量实现转身？“投资、开发、销售、运营、流通环环相扣，房地产金融涉及全链条。” 房企加速存量沉淀路在何方？“增量市场仍是发展核心，但不断扩大的存量池不容忽视。” 凭借理性的判断和清醒的定位，保利地产对并购战略进行了顶层设计。 深耕细作3+2+X城市群 理性清醒的顶层设计是保利地产并购战略的思想前提，而真正落地的战略有赖于其长期实践形成的“场力”，集中体现在“两翼”：“深耕细作3+2+X城市群”和“积极布局地产金融”。 2013年，保利地产正式提出“3+2+X”城市群战略，指以北京、上海、广州为核心 环渤海、长三角、珠三角城市群，2指以成渝为中心的成渝经济区和以武汉为中心的中部城市群，X指在重点城市群和经济带上多元化拓展。显然，“3+2+X”城市群战略并不是2013年提出时突然出现的，而是保利地产在长期的规模扩张中逐渐形成并清晰。 这一城市群战略根植于保利地产在广东的经验。保利地产在广东设立了广东、华南、粤东公司，聚焦广州、粤西、粤东板块，进行区域经营，注重在区域内精耕细作。参照这一思路，保利地产先后在浙南、苏北、京津冀设立分公司，专注于长三角、京津冀区域土地和项目的深度运营。 保利地产的精耕细作不是“眉毛胡子一把抓”，而是以有价值的正确理念为导向。2010年，保利地产提出“与人共建善”“5P战略”“全生命周期居住体系”。践行这些理念，是其精耕细作的路径。 在内涵上精细化管理的同时，保利地产在外延上也没有放弃对规模的诉求，方式则是通过合作、并购等方式获取土地和项目。20.保利地产全年拓展项目112个，其中75个。5%通过合作及并购方式获得。2017年，进一步推进实施“3+2+X城市群战略”，通过合作并购等方式，在保利地产的这些区域，以及重点城市群、经济带持续扩大规模。 稳健布局房地产金融 20.中国房地产企业已经进入“千亿时代”，比如保利地产已经突破2000亿元，今年的销售目标是突破3000亿元。“千亿元”一定程度上应该证明，并购重组必然是未来房地产行业的主流。 同时，千亿房企也不仅仅是保利地产，更多的是依靠并购做大，形成优势互补。并购并非保利地产独有，而是所有品牌房企所采取的共识和共同战略手段，这意味着竞争将 非常凶猛，如金融全牌照的恒大、同为央企的中海、雄心飘逸的融创、迅速崛起的融信等，都是靠并购抢占未来。这里的关键是融资。 保利地产对融资信心十足。一方面，央企的背景和公司资质使其在融资方面具有天然优势，在融资渠道紧张的情况下，这种优势将更加凸显。另一方面，保利地产在房地产金融领域布局多年。 目前已设立信保基金、保利资本、太平保利健康产业基金，结合房地产项目开发降低融资成本，优化金融结构。当然，这些资金不仅投资项目开发，也参与社区建设，甚至延伸到新材料领域，可见其对运营的重视，同时也为存量时代积累价值。 除资金外，去年6月，保利地产通过90亿元定增，嫁接保险融资渠道，引入泰康人寿为第二大股东，7月参与设立粤港证券，间接关联金融全牌照。 2017年，势必会有一场房地产巨头之间的并购争夺战。保利地产备足了弹药，这不仅是底气，更是基因的底气和力量。 1983年，解放军总参谋部与中国国际信托投资公司合资成立对外贸易公司。时任中信公司总经理徐兆龙为其命名为“POLY”，意为“捍卫胜利”，其英文前缀POLY正好与“POLY”谐音。王军、何平的创始人见证了这段历史。 1987年，赖伟武、王晓超取英文“PLA”（中国人民解放军的缩写）和“Poly”“Power”的含义，将英文字母P改为保利公司的公司徽，象征拳头，代表信心和力量。P中心的空间意味着把握现在，放眼未来。 1993年，在保利集团成立十周年庆典之际，何平总经理邀请书法家启功手书《中国保利集团公司》，有简体和繁体两个版本。 1994 11月，保利公司正式注册“P”和“Poly”两个商标，并获得国家工商总局颁发的商标证书。 1998年，为响应联合国“百万裁军”号召，经党中央、国务院、中央军委联合批准，以中国人民解放军三总部为背景组建了三个集团，总参谋部组建了中国保利集团。