前期规划才是农文旅康等项目的真正核心！ 所有计划中的农业和健康旅游项目失败的原因 1 无计划 无论是乡村康养，还是美丽乡村，仍有不少地方政府或公司在规划和规划上不知谁轻谁重。 很多地方政府或公司特别喜欢先找一些学院派做概念规划，把图做得漂亮，主要是为了对付政府，领导喜欢就好。这些概念性规划没有这个项目的规划灵魂，如市场分析、整体定位、行业选择、业态组合、发展战略、创新营销、运营模式、创收回报等。 一个项目要想完美成功落地，接下来的项目开业后会带来巨大的效益和回报，如果没有专门的规划师在项目当地进行市场调研，收集当地人文历史，分析周边市场需求和消费力的数据，了解同行业竞争对手的经营状况等，没有做足前期工作，策划团队也没有非常实际的能力和这个行业的成功案例，不可能随便交付一个项目，先策划，就能有满意的好效果。 策划是一个项目的灵魂。对于一个成功的项目，专家首先要对项目的市场分析、精准定位、行业选择、业务组合、发展战略、创新营销、运营模式、创收回报等进行规划，然后根据这个灵魂和总体思路指导下一步规划。 如果项目直接进入规划，必然会导致洗煤球的变化。无论怎么改，项目都缺乏灵魂，最终无法落地。因此，必须结合当地的文化、特色、民俗，顶层规划，业态落地。我一定要做我的，让别人永远跟着我的风格走，这样才能事半功倍。 2 机械地复制 有些人习惯于复制，懒得独立思考，克隆是家常便饭。 农业康养旅游项目的部分内容可以照搬，但绝不能全盘照搬。农业康养旅游项目定位必须因地制宜，结合具体区域 实际情况。好的田园综合体、美丽乡村是生长出来的，不是生搬硬套的。 3 过度创新 为了突出农旅项目的“差异化”，一些人进行了过度创新。最常见的是片面理解“差异化”，认为差异化就是要达到绝对的唯一性和排他性，这是一种可怕的认知误区。有些事情在一定程度上是绝对的，但已经不可行了。 另一个误解是把简单的问题复杂化。其实，无论从什么角度分类，各种加起来就是十几种。过度追求标新立异，容易成为非主流的小众项目，进入窄巷子甚至死胡同。 还有一种过度超前的情况，一些企业在做农旅项目时过于理想化，脱离了企业的发展阶段和综合实力。 项目要“因时、因地、因人”。人们通常重视“以时为本”和“以地为本”，忽视了“以人为本”。 4 只是玩弄概念 农业康养旅游项目的核心是产业带动，不是炒地，不能本末倒置。 一些开发商为了忽悠政府拿地，炮制了一些看似田园综合体的概念，实际上只是给楼盘换了个马甲。当“伪田园综合体”原形毕露，政府百无聊赖，开发商也未必能拿到后续土地。 当然，还有一种情况是企业被政府的“优惠”所吸引。比如，政府要打造名人故里或特色产品主题，就规划相关特色小镇，以优惠政策招商引资。在这种情况下，企业看中了政府的“优惠”，忽视了市场的可行性。投资者如果不深入分析，就凭一时冲动进去做事，容易被套牢。 5 盲目选址 农业、康养旅游项目投资过热，会导致一些人失去正常的理性判断，在抢地大战中盲目拿下一些不合适的土地。 有的地块生态环境好，看起来很美，但却是投资陷阱。农旅项目并非传统的旅游地产，其核心是发展产业。 选址不能像旅游地产那样随意。 农业旅游项目选址 农旅项目选址有两种理想情况： 一是位于都市圈内，通过轨道交通或城际快速路与主城相连，是农旅项目的首选；二是位于大型旅游目的地，介入性好，客流量支撑充足（或发展期内增长潜力大）。 我们怎么活？ 1 用大战略看市场 农业康养旅游项目之所以如此火热，有政策因素的推动。企业向来对政策敏感，闻风而动无可厚非。但是，过于关注政策有时容易迷失方向，政策的连续性也不可靠。一旦政策风口效应消失，风口上的猪就会摔得很惨。经营企业的根本是回归市场的基本面。小策略看政策，大策略看市场。一定要把握真风真市，不要把流星当明星。 2 你必须先找到灵魂 先谋划后谋划。规划的第一步是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。 定位之后，就有了大思路。所谓大创意，就是结合地域文化和特色资源，创造性地提出核心超级亮点和引爆点支撑定位。没有大思路，项目规划就会变得平庸，往往大而全，天上没有明月。 有了定位，有了巨大的创造力，系统的专业工作，如产品体系、业务组合、发展战略、运营模式、经济分析等，相对容易，当然还要结合丰富的经验。总之，规划必须以定位为导向，以巨大的创造力为指导。 3 资源整合是关键 康旅项目的核心是产业，内容为王，而不是平台。谋划田园综合体文旅项目只是万里长征第一步，接下来的资源整合工作更为重要。 农旅项目的投资主体本质上是经营者，而不是开发商。运营商的主要工作是搭建平台、整合资源 资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人力资源等。整合资源的方式有很多种，其中与相关行业协会的合作最为关键。 4 长计划短安排 一个成功的田园综合体、美丽乡村，应该在启动后不久就具备自我造血功能，实现正向现金流。再好的资源，如果资源流动性太弱，导致过度资产化，也会拖累企业。 因此，在规划之初，就要做好投入产出分析和发展战略设计，做到长期谋划、短期安排。既要实现长期产业和区域价值最大化，又要满足短期资本退出。否则，理想是丰满的，现实是骨感的，这是不可持续的。 5 先开模再找地 最后一个技巧是先开模，再找地。之前大家的习惯是先拿地，再请人规划，决定项目怎么办。一是“开模”--即先规划出做什么样的田园综合体，再根据这一要求，寻找合适的地块。 免除责任 以上内容由一诺农旅策划整理编辑，转载请注意！部分图文在网络及公众平台，内容仅供大家参考。版权归原作者所有。如有侵犯版权，请通知我们，我们将及时删除！返回企名网查看更多信息