经济观察网记者丁文婷6月6日，中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）通过港交所获悉。

中骏商管是中骏集团旗下的综合物业管理服务商，管理的物业类型包括商业和住宅。截至最后可行日期，该公司已在中国18个省、市、自治区的54个城市承包物业管理业务。

中骏商管公布的数据显示，其2018年至2020年的合同总建筑面积分别为1790万平方米、2250万平方米、3660万平方米，但截至2020年底，其在管总建筑面积约1620万平方米，仍有大量合同面积未转化。

不仅签约面积快速增长，中骏商管2018-2020年营收、净利润也实现了快速增长--营收分别为1亿元、1亿元、1亿元，净利润分别为3480万元、7730万元、1亿元。

这两项指标与中骏商管的商业物业管理运营业务带来的收入密不可分。

2020年，商业物业以100万平方米的在管面积贡献了62%的毛利，住宅物业以15倍的在管面积贡献了38%的毛利。难怪中骏在新上市公司名称中醒目地加冕了“商管”二字。

中骏商管拥有两大主营业务--商业物业管理运营服务和住宅商业管理服务。2020年，商业物业管理及运营服务贡献了总营收的46%，与住宅管理业务带来的营收相差近50%，但其商业物业管理业务远小于住宅管理业务。

截至2020年12月31日，中骏商管在管商业物业总建筑面积为100万平方米，而在管住宅物业总建筑面积为1520万平方米，两者差距达15倍。

其最重要的商业产品线是2008年在北京首个项目开业的中骏世界城。截至2020年12月底，开业项目5个，加上5栋写字楼，合并管理面积1万平方米，涉及北京、上海、厦门三地。

泉州等地。

外媒称，中骏商管预计融资3亿美国元，超过今年上市的其他物业管理公司。

净利润与中骏商管相当，5月在香港上市的新希望服务（）最终融资亿港元。截至2020年底，新希望服务在管总建筑面积达1020万平方米，收入1亿元，净利润1亿元。

荣盛发展集团旗下的荣万家（）于今年1月上市。截至2019年底，管理总建筑面积4840万平方米，约为中骏商管的3倍，最终集资额亿港元。

2020年初，中骏集团宣布2025年布局100个世界城项目，实现60个项目开业。董事局主席黄朝阳预计，商场将使租金加物业费收入总额跃升至45亿元。

这不是一个容易实现的目标。要知道，拥有100个购物中心的商业地产公司只有2家，拥有30个购物中心的只有10家。

对于目前已开设5个世界城市的中骏来说，要实现2025年布局100个世界城市、开设60个世界城市的目标，获取土地、提升运营能力、降低融资成本是当务之急。

土地市场方面，2019年，中骏集团新增土地储备46宗，总建筑面积约980万平方米，其中商业地产获取12宗，新增购物中心7宗。

2020年，中骏共拿下38幅地块，总建筑面积1075万平方米，并在部分二线城市和三四线城市获取14个中骏世界城项目。

中骏2017-2019年新增地块中，商住地块数量占比超过60宗。

公开报道显示，2019年，黄朝阳曾带领中骏集团高管赴新城控股考察，坦言希望研究新城快速成长、跨越千亿的发展路径。

2020年，新城已开业管理并对外输出的吾悦广场正式达到100个。2017-2

020年分别开出12、19、21、38。

从2012年到20年，新城控股每年新开业的商业项目不超过5个。目前，中骏正处于这个阶段。

但从融资成本来看，中骏集团2020年加权平均融资成本与新城控股大致相当，比华润、龙湖、金茂等房企高出约2个点。

虽然目前商业项目数量有限，但对中骏的加持作用依然明显。

亿翰智库数据显示，2019年，中骏通过长租公寓在一二线城市拿地比招拍挂便宜20%，通过购物中心在三四线城市拿地比招拍挂便宜一半。

与多数习惯在一二线城市重仓的福建房企不同，中骏下沉三四线城市明显。2017年至2020年，中骏每年在三四线城市新增土地储备建筑面积从645万平方米增长至1075万平方米，这些三四线城市平均每年贡献中骏近三分之一的销售业绩。

这一布局直接影响中骏商管。招股书显示，2020年，从中骏集团开发的项目来看，一线、二线、三线城市收入占比分别为，主要原因是较多的预开业管理服务位于二三线城市，而预开业管理服务恰好是中骏商业管理的毛利率最高的物业服务。

2018年至2019年，中骏商管商业物业管理和运营服务毛利率分别为和，住宅物业毛利率保持在26左右。2020年，中骏商管商业物业管理及运营服务毛利率达到59，是住宅物业毛利率的近两倍。

这也带来了中骏商管毛利率的整体提升。2019年，中骏商管毛利率较上年提升至37，并进一步提升至2020年。

这一数据远高于香港上市物业公司的平均水平。中指院数据显示，2020年香港上市物业服务企业平均毛利率为。

不仅与整个行业相比，而且在商业上

生产领域的佼佼者华润万象生活也被中骏商管甩在了身后。华润万象生活2020年商业运营及物业管理服务毛利率为。

不过，与华润万象生活这样拥有大量住宅、商业外拓项目的物业公司不同，中骏商管对母公司的依赖程度较高。

2018年至2020年三年间，中骏集团自主开发及与其他物业开发商共同开发的物业住宅收入占中骏商管住宅物业管理服务总收入的97%以上。

商业物业管理部分则更加依赖母公司。2018年、2019年商业收入全部来自中骏集团独立或联合开发的项目。2020年，非中骏集团及联合开发项目收入仅236万元，占全年商业收入的一部分。

事实上，中骏商管的多名员工也从中骏集团调入。

如上所述，商办物业管理高毛利、高收入的核心在于商办物业的开业前管理服务。该业务的毛利率在2019年、2020年均超过60，2020年更高。这笔业务也大部分来自中骏集团的商业拓展。

中骏商管在招股书中表示，过去业绩创纪录期间的增长，很大程度上归功于中骏集团及其合营企业及联营公司开发的物业。同时，提出通过收购和外联，获取更多第三方管理区域。