在武汉市江岸区后湖，一宗2001年出让的地块暂停15年后才开工建设。
        论“捂盘”，无论是鸡贼主动还是客观被动，该楼盘都是数一数二。今年1月17日，中怡花园二期星湖湾拿到预售证，开盘均价1万元左右。开发商仿佛从19年前的房地产市场穿越而来，简单粗暴：营销中心不按规定公示预售方案等信息，还违规捆绑搭售软包。市场很快给它上了生动的一课；开市半年来，成交备案仅1套。由于多项违规行为，开发商还收到了主管部门的货真价实“礼包”：信用档案一次扣12分。星湖湾目前的困境是，原计划“销售”的256套房源，自开盘半年以来，只卖了一套。其中已抵押235套，售楼部已关闭自有客户。
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        19年前，祖籍湖北蕲春的港商陈新林斥资6800万元拿下后湖中一路与兴业路交叉口一块土地，面积约1万平方米。
        此次出让被誉为“江城国有土地拍卖第一锤”。当年10月，陈新林提前两个月支付了尾款3500万元，并领取了土地证。虽然祖籍大别山，但陈新林的公司有一个国际化的名字：凯恩斯香港投资控股有限公司，武汉公司叫凯恩斯国际房地产（武汉）有限公司。3年后的2004年，该公司开发的中怡花园一期以现房销售的形式出现，声名鹊起。公开资料显示，中怡花园开盘均价3800元，比同区域均价高出1000元。“豪华定位、良好规划、高端配置、壮美景观”是宣传的溢价点。近3万平方米的辽阔人工湖、2座人工岛和独具特色的潜水俱乐部；3万多平方米商业帝国、500米欧式时尚步行街；近1万平方米的水上会所、400平方米的湖上广场、1200米的湖景休闲长廊……一个个卖点似乎开启了武汉楼市的先河
        ，称霸华中地区。然而，骨感的现实往往支撑不起丰满的理想。尽管现房销售风光无限，但背后却有着巨大的前期投入。加之户型面积过大、总价过高，一期销售情况一直不理想，卖了几年也没有清盘。当时宣传的一系列卖点，失去了持续投入和精细运营的支撑，在风雨中应声而落。
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        第一期的跌宕起伏，让第二期还在子宫里就面临难产的命运。
        直到20年，剩余地块才开始动工，开发了中怡花园二期，全称香港现代服务业产业园（一期）“星湖湾·君怡公馆”。2018年6月，凯恩斯置业将项目公司股权抵押给上海均瑶集团旗下的爱建信托，质押金额为注册资本的一半，这意味着目前的星湖湾项目由均瑶集团接手。直到2020年1月17日，星湖湾1号楼取得预售证并开盘销售。房屋建筑面积约77至121平方米，共计256套。毛坯备案均价1万元左右，加上3000元精装修、1200元软升级包，共计1万元左右。
        这个价格，虽然低于开盘前多次放出的1万元，但也是后湖区域目前房价的天花板。
        在触碰区域房价的屋顶上，后湖尝试的不止这一楼盘。去年的仁恒公园世纪，凭借1800元每平方米的家居智能包，房价也达到了片区峰值。也许，是梁静茹的这首歌给了很多人扩张的勇气。
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        从8号线忠义路站地铁口出来，几栋楼的外立面已经完工，上面印着的“星湖湾”几个大字格外醒目。
        十二楼转了两圈，却难觅星湖湾营销中心的踪影。想详细了解现状，拨打楼外售楼电话，却无人接听。
        听说有人打听一墙之隔的星湖湾，中怡花园一期的两名保安结结巴巴地说：“这个……我，我们没，没听到。”但从外部看，项目主体甚至外墙都已完工
        室内绿化和部分设施已具雏形，可以说是“准现房”。在“快周转”时代，开发商出售现房的原因有三：情怀、实力和其他。一打听得知，杏湖湾营销中心就在小区内，建成的小区大门紧锁，门内通道被建材堵住，一片“不接待”的景象。得知娄十二想在星湖湾买房，旭辉华宇星空等附近几个楼盘的置业顾问像兄弟姐妹一样劝：“别买了。”在他们口中，中怡花园一期概念超前确实不错，但缺少对好物业的持续精细维护。曾经豪华的亭台楼阁已经式微，夜晚绿色幽幽的景观灯光倒映在水中，更显恐怖。由于产权原因，一期绝大多数业主至今无法办证，不建议购买二手房。至于星湖湾，也就是中怡花园二期，“营销中心春节后开过一次，很快又关门了，一直到现在。现房本身卖不正常，现在开了又关，肯定出了问题。”
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        天眼查数据显示，开发商凯恩斯国际房地产（武汉）有限公司共有40条风险提示。其中，该公司因房屋买卖、建筑工程、装修装饰、金融贷款等合同纠纷，多次卷入法律诉讼。
        武汉市房管局处罚信息显示，星湖湾项目存在4项违法违规行为：未按规定现场公示证照等信息；未按规定展示销售计划；违背购买者意愿搭售商品；出售抵押商品房。开发商信用档案一次性扣12分。
        此外，星湖湾的土地使用年限始于2002年7月19日。也就是说，土地产权缩水了近18年才入住房屋。这个故事（意外）再次警示我们，没有一成不变的市场，也没有一成不变的客户，买房不仅仅看噱头和预期，更要有品牌和后期物业运营管理的能力。可以预见，在这个依靠资金和交易能力生存的房地产开发商市场，集中度将越来越高。不管你曾经是什么
        多么传奇啊，只要不能与时俱进，被淘汰只是时间问题。在这个过程中，购房者也在不断接受教育洗礼。我希望你不是那个付学费的人。