“编者按”
        在材料企业IPO浪潮下，它们仍隐藏在房企背后，或积极谋划，或不断深化。他们的规模有多大，他们的股东是谁？乐居财经从底层系列入手，探寻“隐形企业”的成长故事。本期关注阳光城物业。
        乐居财经徐九眠发自上海
        “目前还没有分拆物业、剥离商业上市的计划。”龙湖董事长吴亚军再次重申。
        风口之上，吴亚军显得特立独行。曾经，融创中国（）的孙宏斌、万科A(000002)的郁亮、阳光城（）的朱荣斌和她一样，都表示没有分拆物业上市的计划。
        彼时，如今，融创服务（）已上市，万科、阳光城也有档期。
        风口来了，谁也挡不住，希望借着这股风再往前走。
        “上市计划明年进行。”去年4月，阳光城CEO朱荣斌透露，经过内部研究物业上市事宜，其物业7月底上市有了大致时间表。
        去年，阳光城为了分拆物业上市。下半年开始搭建物业上市前的框架，注册新公司、动股、奖励合伙人等，上市还差最后一步--提交招股书。
        2020年提到的“下一年”已经到来。开年不到一个月，香港已有4家物业交房交易所，但还没等到阳光城。林腾蛟何时赴约，在力推物业进军资本市场时，选择去港交所还是A股？
        启动另一个门户并移动股权
        筹划上市，阳光城并没有打算以阳光城物业的名义直接推动资本市场，而是选择“另立门户”，新注册了一家公司。
        去年7月29日，阳光城新投资了一家名为阳光城汇智优家生活服务有限公司（简称“汇智优家”）的企业，注册资本1亿元。林腾蛟为法定代表人、董事长及最终受益人，朱荣斌、吴建斌担任董事。
        经营范围包括物业管理、停车场管理、商业管理
        等等。
        汇智优家由阳光城和福建阳光地产分别持股99股和1股。其中，福建阳光置业为阳光城全资子公司。也就是说，汇智优家是阳光城100控股的公司。
        成立一个多月后，阳光城就开始对汇智优家进行增资扩股，着手构建汇智优家新的股东序列。
        9月25日，阳光城与龙井实业、阳光健康、阳光智博、阳光汇友、阳光汇佳5家公司签订协议，对汇智优佳增资1亿元。
        其中，1亿元计入资本公积，另外6250万元计入注册资本。由此，汇智优佳的注册资本由人民币1亿元增加至约1亿元。
        阳光城公告
        汇智优佳股东阵容由2家扩充至7家，分别为阳光城、福建阳光地产、龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光汇友、阳光汇佳，持股比例分别为、、、、、、。
        此次增资扩股，可以说是林腾蛟在上市前夕给合伙人的股权奖励。
        乐居财经了解到，新增的5名股东中，龙净实业和阳光健康的实际控制人为林腾蛟；阳光智博、阳光汇优、阳光汇佳是3家新注册的持股平台，均为阳光城集团高管及员工，合计奖励不少于97人。（阳光城拆分物业上市，奖励97位合伙人）
        阳光汇佳作为汇智优佳的核心员工股权激励平台，共有17名有限合伙人，包括林腾蛟、朱荣斌、何梅，以及公司常务副总裁吴建斌。
        经过部分股份稀释后，阳光城总持股由100股减至，继续保持对汇智优佳的实际控制。
        汇智优家的这一内部大动作，让业内人士相信这是阳光城物业的上市平台。然而，在业界对阳光城物业与汇智优家的概念切换还未完全熟悉时，一个月后的11月17日，汇智优家更名为“上海阳光智博集团有限公司”（简称“阳光智博”）。
        阳光智博成为阳光物业的新面孔。除了更名，企业成员也有细微变化，如王杰退、王飞进等。
        持有人撤回
        梳理时间线，阳光城物业分拆上市的动作其实早在两年前就已显露。
        2019年，从3月到9月，阳光城的物业从内到外发生了巨大变化。
        3月，仍以“阳光城物业服务（福建）有限公司”命名的阳光城物业变更了法人和股东。原第一大股东洪军、第二大股东福建阳光置业退出，新增股东好聚友（上海）企业管理有限公司（简称“好聚友”）持股100股。
        乐居财经了解到，2020年，洪军的头衔是阳光城集团物业管理总部总经理助理、福州区域公司总经理。工商资料显示，好聚优就是后来的“阳光城集团上海汇智优佳企业管理有限公司”，现由阳光智博100控股。
        事实上，代持人洪军的退出，为筹划物业分拆埋下了隐患。
        8月，阳光城物业注册资本由1000万元增至5000万元；9月，阳光城物业更名为“阳光城物业服务有限公司”，经营范围也发生了变化。
        2020年4月，在业绩发布会上，朱荣斌透露，“阳光城正在积极研究分拆物业上市”。
        “先品质、后业绩、后规模”是朱荣斌谋划阳光城物业发展的路径。事实上，物业管理收入已逐渐成为阳光城除房地产销售外的第二大收入。
        2019年，阳光城物业管理收入达1亿元，同比有所增长，占总营收比重由2018年提升至。2020年上半年，阳光城实现营业收入1亿元，同比增长。其中，物业管理收入为人民币1亿元，同比增长，在总收入中的占比进一步提升至。
        阳光城的物业发展与地产发展路径一致：从深耕福建到布局全国。这也意味着阳光
        城市物管项目主要依靠相关房地产业务的发展，业绩增长得益于母公司的业务支持。
        和很多从房地产分拆出来的物业企业一样，“依赖母亲”也将是一大待解难题。
        包装“物管+商管”
        阳光城大概率将物业和商业打包上市，从阳光智博的经营范围可见一斑。