上蔡县房地产市场综述2010年1月1日前言为了预测苏豫郡学溪地块开发的市场前景，本文对上蔡县H前的房地产情况进行了调查并作此综述。上蔡县房地产市场发展落后，2004年以前基本没有商品房开发。上蔡县位于原蔡渡镇，主要由东关、西关、南关、北关四个村委会组成。全县土地多为集体土地，国有土地也归各机关事业单位所有。除了少数机关事业单位有自己的家属院Z外，大部分县城居民都是建在宅基地上的私房。同时，由于上蔡县是传统农业县，工业和第三产业长期发展滞后，导致城乡居民收入低，城镇居民改善性住房需求小，农村人口向县城迁移少，城镇化进程缓慢。县城的大都市框架在2004年之前的十几年里没有发生过大的变化。2000年以来，在全国房地产市场大发展的大环境下，县城开始出现商品房开发。县城居民改善居住条件的需求和农村居民对城市教育、医疗条件的需求刺激上蔡县商品房市场的发展。近两年，随着该县西向北发展规划和新农村建设的确立，房地产市场也进入了快速发展。房地产的品质在激烈的市场竞争下也有了很大的提升，市场需求也非常旺盛。2目前县城楼盘分布为天成-NN彩厚，插入ps大树南大*白云大道？索大珍珠御园1？*大<天伦现代城项目名称位置开发商项目规模产品属性销售情况景贤花园原西街老鞋河南5平方米，多层，目前仅有300栋现代风格的天伦彩旗大道和秦驻马店面积15万平方米。目前，多层、三期30个现代城厢路路口，西天伦地产1000套简约欧式金石？蔡都大道与秦朱马店占地8万平方米，多层，做层，首期龙城豫园香庐路口金石地产550户成交，东城国际蔡侯路东段河南12万平方米，多层、高层、一期推出250套，东辰地产1000户简约欧式风格，蔡旗大道与秦巷路交口明珠花园190户，西门洲城市明珠地产8平方米，多层、小高层、现代风格基础开挖600户？秦巷路北段驻马店新地楼盘，美景天城占地10万平方米，多层800户，现代风格售楼部。3栋在建楼宇供应情况分析。产品特点由于受土地规划、市场需求、建设成本等诸多方面的限制，H之前的上财H项目大多以低层住宅为主，但H之前的新建项目PI已经规划了小高层和高层住宅。在建筑风格上，多以简约现代为主，立面以灰色、赭石色为主。还有简约的欧式风格，大坡度屋顶加大，堆积如山的落地窗，在县城市场上还是很受欢迎的。龙城御园外立，天伦现代城三段而立，风景秀丽。天成现代城主体结构大，堆积落地窗。天伦现代城主体结构大，且因建设成本高、销售价格高而堆积落地窗和小高层。县域市场开发较少。景贤花园H项目原计划有几栋小高层，后来改为多层住宅销售。东城国际项目H二期将推出7栋17层高层住宅，H前已有不少客户表示有购买兴趣。户型解析两居室户型。T前各项目中的两居室，T前各项目中的两居室数量相对较少，总数占20个左右。但从市场需求来看，这一供给比例较低，部分年轻人和老年人对“两房”有需求。两个房间的面积一般为85？95M2O东城国际90平方米两房，南北户型通透，客厅大阳台落地窗，两个卧室飘窗设计，卫生间干湿分离，一个独立收纳房间。这套公寓在这个项目中比较受欢迎。天伦现代城93平方米两房，南北通透。这套公寓很普通，起居室有很大的落地窗。卧室和卫生间采用传统设计，缺乏特色。三居室公寓。三居室户型在县城较为常见，H之前已基本完工的项目H如天伦现代城、景贤花园等多为三居室户型。在三居室的公寓里，还是在三居室的公寓里？卫的户型很多，但随着人们对生活私密性的重视，两卫的户型也很受追捧。尤其是110多平方米的三室两厅两卫，因为总价低、功能齐全，成为市场“抢手货”。天伦现代城三室两厅一卫，面积116平方米。客厅-餐厅-厨房存在大面积废弃物，卫生间干湿不分。天伦现代城三房两厅两卫，三房两厅两卫，三房两厅两卫，132平方米。舒适三居室户型，整体设计重心位于户型南半部，两个卧室和客厅面积都很大，非常舒适。不过，北半部的小卧室要小一些。东城国际H项目户型为小三居室，三室两厅两卫，面积114平方米。这套公寓关注度很高，主次卧飘窗和卫生间干湿分离。从使用功能上看与130平方米的三房公寓相同，但每个房间的面积都很紧凑。复式公寓。复式公寓是一种新的公寓。龙城御园FI由两栋住宅组成，均为复式户型，但面积不大。Kl ldWa2四房两厅三卫，龙城御园四房两厅三卫，149平方米。该户型为一层或两层分离的动静结合户型，一层以动静区为主，二层以静区为主。三个卫生问题的配置，让这套公寓的居住舒适度更高。如果在二楼设置一个家庭小厅，公寓将更加完美。龙城御园五室两厅四卫，占地面积187平方米。这套公寓是对上述四室公寓的改造，增加了单独的主卧楼层，有两个相对较大的露台。少照顾主卧室，187公寓米家主卧的设计也毫不逊色。东呈国际拥有六房三厅四卫，占地面积约262平方米。这套复式公寓其实是两层131平方米三室两厅两卫的拼接。由于不是专门设计的复式公寓，后期装修中需要改造的地方很多。而且，大面积262平方米的优势也没有发挥出来。虽然房间很多，但还不够。同时，总价高，缺乏竞争优势。景观市场的竞争日趋激烈，县域房地产的竞争已经从单纯的楼盘位置的竞争发展到各个项目的竞争，房地产景观越来越受到开发商和消费者的重视。大型建筑在景观设计中更具优势。天伦现代城、东城国际均采用常见的景观水系设计，但在北部缺水、县城自然环境恶劣的情况下，后期维护不便。配套卖点因为县城面积小，很多设施很难独立，为单一项目耙Fi？所有建筑都能接收大部分公共资源。尽管如此，天伦现代城还是“打出了‘社区泳池’的卖点”。这样的噱头，在北方经济欠发达的县域里华而不实。相比之下，东城国际打园林牌、教育牌，更具吸引力。4市场需求分析市场价格H以前市场有两个价格体系，价格从一层到下一层逐渐递减；另一种是夹层价格最高，低层和高层价格较低。天伦现代城进士？龙城御园东城国际（估计）景贤园1层2550？27002400？25002000？2200，二楼，2450？25502450？25502200？2450，三层，2300？24502500？26002400？2450，四层，2150？23002300？24502100？2200，五层，2000？22001800？21001800？20002530，六楼1700？195018823719231？1900年多数楼盘采取“房内高、两头低”的价格策略，价差是100？200元。https://www.zhucesz.com/优惠政策天伦现代城采用折价方式。根据付款方式的不同，一次性付款价格为7000元，抵押价格为5000元。东呈国际H之前正在排号，客户支付1万元即可办理VIP卡。前50名每平方米优惠88元，50至200名每平方米优惠68吴。其他项目在FIFI之前没有优惠政策。https://www.zhucesz.com/销售情况从对多个楼盘的调研来看，销售情况较为乐观。天伦现代城、龙城御园的刀具平均销量在25套左右。东呈国际正在进行项目前排号。10月30日至11月6日的8天时间里，有近190组客户参与排号，营业部接待情况也不错。