本文邀请嘉地产交易部专家提供专业指导。聪家地产多年来专注于上海写字楼买卖业务,为世界500强、上市公司、专业机构等企业客户提供投资置业服务,在上海二手写字楼交易市场拥有良好口碑。
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1.纳税无论以个人名义还是以企业名义购买办公用房,契税均按3的税率征收。此外,还有印花税及物业交易费、权证登记费等费用。小楼中意的写字楼在享受印花税减半政策后,需要在交易环节缴税:1000X3+×500=10000元。有购买资格的商业地产,虽然没有住宅物业那么严格的限制,但也不是可以自由购买的。北京、上海等少数城市对写字楼等商业地产提出限购。比如,港澳台地区和外籍人士不能购买商业办公用房;部分区新建商业、办公项目只能面向企事业单位、社会团体等销售。在这种情况下,写字楼只能通过在当地设立公司或办事处、代表处等方式“曲线”购买。3、贷款购买写字楼,可以申请按揭贷款,贷款比例不超过50,年利率基本在5-7之间。目前,多家商业银行暂停了个人购买经营性房产的贷款,贷款难,需要妥善准备材料,选择合适的银行。商业银行基本不办理企业购买写字楼的按揭业务。如果以企业名义购买写字楼,他们大多只能选择付全款。如果企业想用这栋楼做抵押贷款,必须付全款才能进行。
二、举办环节
二
保持连杆
办公楼购置后有自用和出租两大用途,需要缴纳房产税、企业所得税、增值税及附加、土地使用税等费用。但办公用房的用途不同,纳税方式也不同。例如,从价计征和租金计征有两种方式:从价计征:年纳税额=房产原值×(1-10~30)×租金计征:年纳税额=年租金收入
入×12
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定,房产税按照房产原值一次性扣除10至30后的残值计算缴纳。具体扣除范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定。出租房产的,以该房产的租金收入作为房地产税的计税依据。第四条:房产税的税率,按照财产的残值计算缴纳,税率为;如果按照不动产租金收入计算缴纳,税率为12。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,
第三条:房产税按房产原值一次性扣除10至30后的残值计算缴纳。具体扣除范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定。出租房产的,以该房产的租金收入作为房地产税的计税依据。第四条:房产税的税率,按照财产的残值计算缴纳,税率为;如果按照不动产租金收入计算缴纳,税率为12。
1.企业自用:个人购买的办公用房不能以个人名义自用,需出租给本企业经营;如果企业购买的办公楼为自用,则需要缴纳房产税、土地使用税等费用。①房产税:房产原值×(1-10~30)×②土地使用税:实际占用土地面积×适用税额小楼以公司名义购置办公楼自用的,需缴纳的房产税为:1000×(1-20)×=10000元。值得注意的是,以企业名义购买办公用房可享受个税抵扣优惠政策。企业开具增值税专用发票,增值税作为企业进项税额从销项税额中抵扣。小楼公司购置的办公楼可抵扣企业所得税费用:1000×25=250万元(假设在不残值下,折旧总额可抵扣所得税250万元,可抵扣每年房产税1万元,可抵扣约26年)2。个人出租:以个人名义对外出租已购办公用房时,需缴纳增值税及附加税。
个人所得税、房产税、土地使用税等费用。①增值税:5自然人出租不动产(不含住房)的,按照5的征收率计算应纳税额。②附加税:城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,以增值税为税基计算。城市维护建设税=增值税×(1%或5%或7%)教育费附加=增值税×3地方教育费附加=增值税×2……③个人所得税:(租金收入-税款-修理费)×(1-20)×20
财产租赁所得可以在个人所得税税前扣除的顺序为:(1)财产租赁过程中缴纳税费。(二)支付给出租人的租金。(3)纳税人承担的租赁物实际支出的修理费。允许扣除的修理费每次以800元为限。无法一次性完成扣款的,允许下次时间继续扣款,直至扣款完成。(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁收入每次不超过4000元的,费用扣除800元;超过4000元的,扣除20%的费用。
财产租赁所得个人所得税税前扣除顺序如下:
(1)物业租赁过程中缴纳的税费。
(二)支付给出租人的租金。
(3)纳税人承担的租赁物实际支出的修理费。允许扣除的修理费每次以800元为限。无法一次性完成扣款的,允许下次时间继续扣款,直至扣款完成。
(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁收入每次不超过4000元的,费用扣除800元;超过4000元的,扣除20%的费用。
④房产税:从租计征,税率为12⑤土地使用税:实际占用土地面积×适用税额⑥印花税:租赁额×小楼出租以自己名义购买的办公楼,每年将获得60万元租金,享受免征增值税、房产税、印花税减半征收等优惠政策。在不考虑土地使用税、修缮等扣除的情况下,其一年所需缴纳的税费总额为:60
X(1-20)x20(个人所得税)+60x12x50(房产税)+×50(印花税)=10000元。企业以本企业名义对外出租购置的办公用房,须缴纳增值税及附加税、企业所得税、房产税、土地使用税等费用。出租办公用房在计算应纳税额时,要区分一般纳税人和小规模纳税人。小规模纳税人可享受相应的减税降费政策,如免征增值税、房产税减半征收等。
由省、自治区、直辖市人民政府负责,宏观调控需要确定。对增值税小规模纳税人,资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加可在税额的50%以内减征。小规模纳税人的标准为年增值税销售额500万元及以下。
由省、自治区、直辖市人民政府负责,宏观调控需要确定。对增值税小规模纳税人,资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加可在税额的50%以内减征。