一、代建的界定
        （一）代建制的定义
        代建是一个市场化的称谓。职称是委托开发管理。对于代建的定义，我国许多实际代建公司给出了不同的解释。
        绿城管建集团将委托开发管理定义为以合同形式向委托方提供房地产项目的全过程开发和管理服务。引入品牌，派驻管理，执行具体产品标准，打造产品，通过销售体现品牌价值，最终实现管理创造价值。
        供职于深圳市中金康发房地产开发有限公司的张穆，房地产项目代建模式是指委托方与专业开发运营服务商在“信任”“共享”“真诚”的共识下，以委托代理合同为契约，履行各自权利义务，努力相互合作，实现“双赢”目标的新型房地产开发模式。[1]
        供职于青岛城发投资集团有限公司的刘松辉，房地产项目代建模式是指委托方与代建方基于委托代理合同约定合作模式和理念，委托方提供土地、资金等资源，代建方则凭借品牌实力和管理实力提供项目开发全过程所需的专业服务。[2]
        基于业务实践，本文将代建业务定义为：代建，即委托开发经营，是指市场中的两个主体，一方拥有土地资源，另一方拥有土地开发能力。双方通过签订项目委托开发管理合同，明确权利义务，利用资源互补优势，通过品牌互补、管理互补等方式，合作完成房地产开发，提高项目溢价，分享收益。
        （二）代建制的内涵
        委托开发管理的前提：一方有土地资源，另一方有开发能力。这里的开发能力通常需要房地产品牌影响力、管理输出能力、团队组织建设能力。
        委托开发管理的目的是通过资源互补，使项目较原有开发获得开发溢出
        价，创造市场价值，满足双方的投资收益要求。
        委托开发管理的内容包括品牌输出、管理输出、营销代理、物业服务、融资、信息系统化等。
        二、代建模式与版本
        （一）行业内现有代建模式的划分
        代建龙头企业绿城管建集团将代建分为商业代建、政府代建、资本代建三种模式。
        商业代建是指，与已取得或拟取得目标地块土地权属证书的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，绿城管理根据代建委托协议中的合同关系，负责项目的全过程开发和管理服务，通过品牌输出和管理输出满足委托方在代建项目中的运营和效益目标，并按合同约定收取一定比例的服务费。
        政府代建是指政府采取邀请、公开、指定等方式，选择技术性、专业性的项目代建管理单位，对代建项目进行全过程管理，代建项目建设完成后再移交给政府部门相关用户使用的项目管理模式。
        资本代建是指，委托方多为外部资本，不一定具有实际经济主体，也不一定已经取得目标地块的土地使用权。为此类有房产投资需求的金融机构提供从项目判断、拿地到房产开发的全流程服务，最终实现金融机构安全高效投资收益的代建模式。
        其中，资金代建，在笔者看来，不是以服务对象区分的代建模式，也不是严格意义上的代建业务，而应视为委托投资行为，更类似于房地产私募投资基金、房地产信托投资计划等。
        （二）本文重新定义的代建制模式
        1.委托事项及服务内容
        我将代建模式分为以下几个模块，通过不同的组合形成不同的代建组合模式。委托事项主要包括以下六大模块：
        （一）品牌
        输出：品牌主要是指某一企业或产品在消费者心目中的形象树立，以及消费者对企业和产品的了解、认知程度、看法和熟悉程度。[3]房地产代建品牌输出主要是指具有一定市场影响力的房地产企业的品牌输出。我们将品牌输出项定义为Agent1，缩写为A1。
        （2）管理输出：是指在代建项目中运用其成熟的管理流程、成本控制、组织机构和核心人员的一种输出方式。我们将管理输出项定义为Agent2，缩写为A2。
        （三）物业输出：指以签订服务合同、签订独立物业服务合同、收取物业服务费等形式输出成熟的物业管理经验和物业管理人员。我们将属性output定义为Agent3，缩写为a3。
        （4）营销输出：是指在品牌输出、管理输出的基础上，增加营销代理服务内容，签订营销代理服务合同，收取营销代理费用。我们将营销产出定义为代理4，简称为A4。
        （5）资本输出：是指代建项目在品牌输出和管理输出的基础上，向代建项目提供股权资金、股东借款等资金，并获得相应回报的一种方式。我们将资本输出事件定义为代理5，缩写为A5。
        （六）综合信息系统输出：指房地产运营管理系统、营销管理系统、物业管理系统、社区运营系统等综合信息系统对代建项目的输出。我们将集成信息系统输出定义为Agent6，简称为A6。
        2.代理版本的分类和定义
        （1）版本-基础施工
        委托开发管理的核心内容是品牌输出和管理输出，即A1+A2，我们称之为基础代建制。
        （2）版本--综合代建
        在此基础上，每增加1个委托事项，我们升级一个代理版本，通过
        往往我们把最赚钱的营销代理项目纳入优先顺序，即委托项目为A1、A2、A3，我们把代建系统称为S2-1，它包含A1、A2、A3代建项目。包括A1、A2和A4的被定义为代理S2-2。包含A1、A2、A3和A4项的定义为。又称综合委托开发管理代理，包括一个项目从开发、营销到物业管理全过程的输出。
        （三）版本--基本建设
        随着代建业务的发展，市场上的委托方，无论是政府还是房地产投资者，对资金都有一定的需求。在全面委托开发代理的基础上，增加了资本输出A5服务选项。我们称之为包括资本输出的代建版。
        （4）版本信息代理构建