停暖思考：物业公司交换热站电费是“冤大头”吗？
        信息出版社
        北方冬季供暖，温暖居民。然而，供暖给一些物业公司带来的无奈费用，却让物业业主感到一阵寒意......
        北方冬季供暖，温暖居民。然而，供暖给一些物业公司带来的无奈费用，却让物业业主感到一阵寒意......
        最近正值供暖季，家里突然有一天停暖，业主微信群里乱七八糟。终于找到了原因。原来，物业服务公司没有及时为换热站表计买电，导致换热站停泵，影响供暖。作为一名物业服务从业者，想起自己做过的物业管理项目。这笔电费一直由供热公司购买自用。换热站的运行为何需要物业公司花钱买电？
        换热站
        要解决这个问题，首先要搞清楚什么是换热站。
        换热站通过板式换热器、循环泵、主次线洗消器、补水泵、水箱、表计、控制阀等设备，将一次网获得的热量自动连续转化为用户所需的采暖用水。也就是说，供热站供应给小区的一级官网热水到达小区换热站，小区二级管网的水需要通过传热加热。二次管网的水通过供热站的循环泵输送到业主家中，再返回换热站完成往复循环。也就是说，我们可以理解为换热站是供热管道的一部分，是热源传输的必要节点。
        机电电荷
        那么，物业公司买电，只有一种可能可以解释，即综合物业服务费包含基本物业服务费和机电费，而机电费包含小区换热站的运行电费。否则，物业服务企业就是冤大头。机电费是物业公司合理测算后收取的专项资金。如果机电费真的包含换热站的运行电费，可以理解为换热站的运行电费全部由业主支付。
        想到这里，我读到了
        相关法律法规：
        《天津市物业管理条例》第四十七条：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位应当直接为业主提供服务，向终端用户收取相关费用，并依法承担维修、维护物业管理区域内相关管线、设施、设备的责任。开发建设单位应当在物业建成后，按照规定将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施交由专业经营服务单位维护管理。
        《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第五条：物业管理服务费是指物业服务企业接受开发建设单位和业主大会委托，按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施和相关场地进行维护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括基本物业管理服务费和机电设施设备日常运行维护费。物业管理基本服务费是指物业综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位维修五项服务发生的费用。机电设施设备日常运行维护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯，给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、分户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等）、消防系统、防雷系统、航空障碍灯、水景（含喷泉）等机电设施设备的日常运行维护费用。
        我也翻阅了我们公司历年的投标文件，结果无可争议。机电费用一直不包括换热站的费用。我们管理的项目也是换热站的电表，专用表卡由供热公司保管使用。
        两个结果证明，无论是按照法律法规还是运行惯例，对机电费用的理解都不包括换热站的运行费用，这是无可争议的。供热公司应承担换热、加压等费用。
        类比：二次供水
        不过，“想得很仔细”
        恐怕“，我注意到机电费中有一项费用，这在《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和招标文件中都是无可争议的，那就是二次供水的设备电费和维修费。
        二次供水的过程包括水的储存、加压、输送，再通过各楼层管道间的表计计量进入终端业主家中。与上述暖气线路一样，这些必要手段都是自来水公司将水输送到终端业主家中的必要手段。没有这一点，所有者就不能消费你的产品。这就好比，要把山东的枣卖到广东，需要承担运输费、保管费、航空费等费用，否则广东的客户不能消费你的枣。
        但在实践中，二次供水的电费和维修费实际上是由物业公司向全体业主收取的，这样一来，自来水公司节省了二次供水泵房的加压用水和维护费用。并成功地将成本转嫁给最终用户-社区所有者。我们都知道，4楼以下的业主都是市政线路直供水。4楼以上的业主需通过二次泵房的水泵加压供水，也就是说，4楼以下的业主原则上不需要承担二次供水的电费和维修费。事实上，物业公司确实对业主一视同仁，所有业主按面积平均分摊费用，并不合理。其实，正是多亏了自来水公司，自来水公司才把一个简单的问题踢给了物业公司，这个简单的问题在物业公司发酵成了复杂的问题。
        为了验证我的观点，我阅读了天津市供水供热的相关法律法规：
        《天津市城市供水使用条例》第二十六条：单位用户自建的二次供水设施，由单位用户管理，也可以委托供水企业管理。新建住宅二次供水设施建成后，建设单位将产权移交给供水企业，由供水企业统一管理。
        原居住建筑二次供水设施
        产权转让和管理办法由市人民政府另行制定。
        《天津市供热用热条例》第十四条：新建住宅的供热设施建设，应当由具有相应资质的单位承担，并符合国家和本市有关技术标准、规范。供热设施建设使用的设备、管道、器具应当符合国家标准、行业标准和本市地方标准。有关部门不得指定使用特定产品。供热设施建成后，建设单位应当组织供热单位按照国家和本市有关规定和规范进行验收，并提供相关供热工程档案资料。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。市供热办应当按照国家有关规定，定期制定本市供热工程使用产品和技术的推广、限制、淘汰目录并公布。
        大吸盘
        通过上述法律法规的比较，不难发现，二次供水设施的产权属于供水企业。但换热站并未提及产权交接，因此根据物权法的规定，换热站应属于全体业主所有。那么问题来了，为什么属于业主产权的换热站是谁用（用就赚钱）谁付费的原则，而不属于业主产权的二次供水系统是用来赚业主的钱，却要业主买单？