作者：文雷地产团队
        编者按：
        作为商业并购的一个垂直细分领域，房地产并购不仅包括常规的商业并购，还呈现出房地产行业的核心特征：周期长、投入大、风险高。而房地产并购项目具有很强的个性化，即使是同一类型的房地产项目，其并购交易的安排也存在着巨大的差异。
        现阶段，由于政府对房地产调控力度不断升级，房地产企业开展并购重组的真实需求多为获取资源。为尽可能降低并购风险，在为房地产并购提供法律尽职调查服务时，也需要围绕并购目的对交易标的进行全方位核查，其中，各类原始档案资料的调取是调整工作的重中之重。
        实践中，通过走访房地产项目所在地政府主管部门获取各类档案资料。但不同政府部门对查档的要求不同，会随着政策的变化而变化。如果仅凭经验主义，很有可能因为手续不全或不符合查档要求而无法办理。
        为了解决上述问题，温磊团队结合以往的项目经验，深入总结了一套关于“房地产并购法律尽职调查档案检索”的操作指引，下面将与大家分享。
        准则1：文件搜索前的准备工作
        （一）明确查询事项和查询时间
        查档前，提前电话咨询拟走访的主管部门，明确查档事项是否属于该部门职能范围，明确查档事项的时间段，如明确需查询项目地块2015-2018年期间土地抵押情况，调取相关档案。
        笔者经手的一个房地产并购尽职调查项目，在调取档案工作中发现，该项目所在城市2017年对土地抵押登记实行了新的管理办法。办法规定，2017年6月25日前发生的土地抵押登记，由市国土资源局管辖。2017年6月25日以后发生的土地抵押登记由不动产登记中心管辖，项目地块在此时
        抵押登记已在节点前后办理。经办机构通过事前协商，分别准备手续材料，先后走访上述两个部门，最终顺利完成项目地块抵押查询并调取原始档案。
        （二）明确地址
        实践中，同一政府部门可能在多个地方办公，每个办公地点可查询的内容不一致，查档要求不一致。
        笔者在某市国土局在几个不同地方办公的尽职调查项目的档案查询中遇到过，比如土地抵押查询、闲置土地查询、土地权属查询等。
        （三）明确工作时间
        如前所述，不同主管部门或同一主管部门的不同部门在工作时间上存在一定差异。如果不提前确定、上门走访，很容易出现“顾不上草堂”或“吃闭门羹”的情况，大大降低了工作效率。
        因此，经办应提前确定要走访的主管部门工作时间，根据行程长短统筹安排调档，提高查档效率，加快工作进程。
        （4）准备授权委托书
        《不动产登记资料查询办法》规定，不动产权利人、利害关系人可以申请查询，也可以委托代理人代为查询不动产登记资料。实践中，查询档案作为身份需要提交大量证明材料，主管部门的审查标准更加严格。鉴于此，出于提高工作效率的考虑，作为权利人（即项目公司）调取档案往往更为方便。
        因此，经办人在查阅档案前应与目标公司沟通，提前出具委托书，由目标公司委托其员工代为办理档案调取工作，并共同前往工作指导。
        （五）陈述调查事项
        委托书应载明调查事项，如“申请查询”“公司名下土地某年、某月、某日之间的异议登记”，并列出宗地号、位置等信息。有益于工作
        对于人员查找，也有利于快速完成文件查找工作。
        （六）注意材料数量
        向目标公司申请在申请文件上盖章查档时，应注意准备充足的复印件，建议每份文件准备4份以上。因为在查档过程中，有可能出现无法一次性完成查询或需要到不同办公地点的部门查询的情况，每次查询都需要重新提交申请材料。如果申请材料数量不够，目标公司届时还需要重新申请盖章，既延长查档时间，又耽误工作进程。
        指南2：档案检索的申请文件列表
        实践中最常去的主管部门包括工商行政管理局、不动产登记中心、国土局、车管所、房产局、城建档案管理等，现列出以下申请文件供大家参考：
        档案检索申请文件包括：
        1、公司营业执照（原件+复印件，复印件均加盖公章）
        2.委托人身份证（原件+复印件，复印件均加盖公章）
        3.授权委托书/介绍信
        1、公司营业执照（原件+复印件，复印件均加盖公章）
        2、拟查询资产（土地、房产）权属证明（原件+复印件，复印件加盖公章）
        3.委托人身份证（原件+复印件，复印件均加盖公章）
        4.授权委托书/介绍信
        1、公司营业执照（原件+复印件，复印件均加盖公章）
        2.被查询车辆的机动车登记证书/行驶证（原件+复议文书，复印件加盖公章）
        3.委托人身份证（原件+复印件，复印件均加盖公章）
        4.授权委托书/介绍信
        指南3：文件检索的内容和目的
        [查询目的]
        可以直接查到目标公司的基本情况、存续情况、年检情况
        （二）资产评估报告（非货币出资）
        （三）房产过户证明
        [查询目的]
        如果目标公司在2
        如果成立于013年之前，则可以通过验资报告验证，证明股东是否履行了出资义务。股东有非货币财产作为出资的，核实该财产是否通过资产评估并已转让。如涉及股权并购，判断委托方未来受让股权后是否承担连带赔偿责任风险。