作者：和君咨询产业园事业部
        北京合创睿智管理咨询公司
        一、2020年业绩亮眼
        在新型冠状病毒肺炎疫情影响下，大部分行业都有“下行”的趋势，但物流业却成为为数不多的“因祸得福”的行业之一。作为亚太物流园“一哥”，2020年上半年易商红木交出了一份“亮眼”的成绩单：营收增长27%，净利润增长70%以上。
        截至8月28日收盘，易尚红木股价也大涨，市值达727亿港元（折合合约644亿元人民币），较今年3月底的380亿港元翻了近一番，上涨35.较上市首日高点5%（上市首日收盘市值约1亿港元）。短短半年时间，衣尚红木市值翻了一番。
        易尚红木是一家怎样的公司？
        二、2019年赴港上市
        衣尚红木()，简称ESR，由衣尚集团与红木集团于20年合并而成，于2019年11月1日正式登陆资本市场，成为20年以来港股最大的房地产行业IPO。上市后，衣尚红木总市值突破500亿港元，在园区上市公司中排名第一。
        易尚红木在亚太地区主要市场储备项目总数最多，已发展成为亚洲顶级物流地产开发商。其租户包括亚马逊、京东、1号店、HM、家乐福、德国之声新科、戴姆勒、爱素可乐等知名企业。
        2019年，衣尚红木实现营收亿美元，较2018年有所增长。20-2019年营收复合增长率超过60（详见附图），税后归属股东净利润达亿美元，较2018年有所增长。拥有总管理建筑面积1100万平方米，包括建筑面积约570万平方米的已竣工物业、建筑面积约https://www.zhucesz.com/亿平方米的在建物业及预留未来发展的土地约https://www.zhucesz.com/亿平方米。
        三、成功因素分析
        无疑，衣尚红木是
        2019年，这匹产业园区领域最大的“黑马”如此总结迅速崛起的原因。我们认为主要有以下四个方面：
        1.受益电商、物流行业红利。
        物流园区是物流业与房地产业相结合的重要衍生产业。近年来，随着国内电商行业的崛起，我国网络零售份额持续快速增长，物流园区企业也受益颇多，通过物流仓储租赁业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值等实现盈利，物流仓储租金和核心城市物流租金仍在上涨。
        世邦魏理仕2017年7月发布的统计报告显示，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净收益率为6%-8，显著高于商业地产(4%-5)和住宅地产(2%-3)，投资回报率相对较高。
        2、类似普洛斯的物流投行盈利模式。
        公司经营模式与普洛斯类似，采用“物流投行”模式，即物流地产开发、运营和资产管理同步进行，通过设立基金撬动更多资金，不再追求物业持有，而是提高资金的使用效率和回笼速度。2019年，公司物业开发、基金管理及投资占三大业务:、及。基金管理已成为公司的主要收入。
        基金管理业务的盈利模式是将物流仓储项目打造为成熟资产，将这些资产出售给管理的核心增益基金和投资公司或房地产投资信托，待盈利兑现后继续进入资金周期。截至2019年底，易尚红木资产管理规模从美国160亿美元大幅跃升至美国221亿美元，且年年递增。同时，公司加速并购版图。自2017年以来，已收购5家公司，包括1家澳大利亚综合物业开发公司和4家财富管理企业。
        3.深耕亚太，聚焦电商战略。
        电商红木主要在亚太地区一线、一线城市开发物流地产，战略布局在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、印度
        物流枢纽、重要海港、空港、交通枢纽和工业区。公司2019年年报显示，按建筑面积计算，易尚红木的组合资产位于中国、日本和韩国。从区域营收来看，中日韩营收占比及中国区域占比已成为衣尚红木最大市场。
        同时，衣尚红木聚焦电商领域。截至2018年12月31日，以出租面积计算，易尚红木组合资产的租户约为电商及第三方物流租户。
        4.强大的管理和投资团队。
        管理团队由一商集团和红木集团两个团队组成。易尚总裁沈金初曾在普洛斯担任华东区总经理、中国区第一副总裁。衣尚董事长孙东平曾与普洛斯合作，擅长运营仓储地产项目。红木集团创始人斯图尔特·吉布森和查尔斯·德·波特斯曾在普洛斯工作，可谓强强联合。
        同时，易尚红木拥有强大的投资者阵容，获得了包括华平、荷兰汇盈(APG)、荷兰养老基金PGGM、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)以及高盛等全球知名投资机构的资本青睐，完成了5轮共计美国20亿美元的投资。其中，第一大股东华平投资是全球知名私募股权投资机构，管理私募股权资产超过620亿美国元，投资企业超过190家，为衣尚红木不断拓展新市场、引入一流战略合作伙伴提供资源保障。
        IV.结论
        被誉为“中国版普洛斯”的易尚红木选择了一条快速发展的“赛道”，拥有先进的商业模式、精准的战略定位、强大的核心团队等优势，近两年借助资本市场实现跨越式发展，成为亚太物流园的企名网。虽然存在债务激增等问题，但基于物流、电商等行业在亚太的发展前景，以及在细分领域的领先地位，我们依然看好易尚红木的发展前景。
        “
        《中国产业园区上市公司白皮书(2020)》由和君咨询产业园区事业部、选址中国、赛迪顾问联合出品。历时三个月调研编纂，总字数超过6万字。全方位、多维度深入分析了工业园区的发展现状和前景。白皮书收录了35家产业园区主板和新三板挂牌企业。在上市公司近三年年报公开数据的基础上，从市值、总资产、净利润、净资产收益率、营收增长率、毛利增长率、服务收入比、投资收益比等方面建立评估模型。筛选出主板上市公司综合实力前5名、潜力成长性前5名、模式创新力前5名和新三板上市公司前5名，并对各榜单前5名进行分析解读。