金地草莓社区作为金地集团成员企业金地集团旗下长租公寓品牌成立，在深圳正式运营20家集中式长租公寓。刚刚过完五岁生日的草莓，今年正式将“多维驱动、轻重并举”作为未来投资发展的核心战略。
        截至2020年12月，草莓在全国已开设70余家门店，在营房源近12000套，其中上海5套，包括一个自持精品项目九亭中央店。作为2018年就在上海布局、知名地产集团实力背书的品牌，草莓在投资模式和产品创新方面一直非常稳健，在长租公寓的创新博弈中保持着自己最适合的频率。
        在稳定中求发展，在发展中求创新。未来金地草莓社区在战略布局、产品打造、投资重点、品牌传播等方面将给行业带来哪些新思考？分析师带你直击草莓大咖霍秉辉，深入了解金地草莓社区。
        >
        >
        >
        字符轮廓
        霍炳辉摄
        金地商品房财务管理部总经理、金地草莓社区总经理
        采访记录
        2020年是长租公寓事件频发的一年。草莓在确立今年轻重并重的策略时，是基于怎样的思考？重资产会成为未来草莓业务的核心吗？
        无论是从自身基因出发，还是从行业趋势出发，做重资产都是我们绕不开的路。与其被迫接受，不如主动响应，拥抱行业发展。
        霍炳辉摄
        轻重兼顾的策略并不是因为疫情而确立的，而是我接手草莓时就在考虑的事情。从18年到19年初，行业大多专注于中资产的包机业务，专注于资产的品牌并不多。但受经济波动和疫情影响，逐渐发现只有包机业务压力较大。
        租船业务是典型的经营周期长的行业，经营敏感性高，灵活性弱。在进行计算时，我们还可以发现，即使下游市场只有微小的变化或经济波动，
        会对我们的收入水平产生很大影响。
        草莓之所以是重资产，主要有两个原因。第一，金地商品房的基因，土地价值的挖掘是我们的强项和基础；二是行业大趋势，在整个房地产版图中，销售市场发展放缓，未来租赁市场向好。基于整体住宅业态的规划，政府对租赁业态的要求越来越高。尤其是一些一线城市和发达城市，土地出让也要求一定的自持比例，重视资产是大势所趋。
        上海临清路项目是首个出资重资产的草莓项目。能否介绍一下临清路项目在未来发展中的核心竞争优势以及对草莓品牌发展乃至整个公司的意义？
        无论从战略意义还是投资角度，临清路项目都是非常优质的标的。
        霍炳辉摄
        临清路项目是多方面的突破，占据了多个“第一”。第一，草莓拥有其出资的第一个重资产项目，位于上海内中环，能级较高。二是上海首个非国有企业土地转用R4项目，其中民营资本参与较为少见。
        此外，这块地由工业用地转为租赁用地，也是杨浦区政府的一次新尝试，将更多功能用地投入租赁市场，积极响应国家供给侧改革政策，突破性地实现模式创新和落地。
        从公司投资指标看，根据内部测算，项目5-10年平均EBITDA率高于上海商业物业平均收益水平。无论从营业收入还是投资角度来看，该项目都是非常优质的标的。与包车业务只有20年经营权不同，临清路项目拥有70年产权，避免了阶段性租金上涨的问题，给予了更大的运营空间，也为草莓社区未来的长远发展奠定了坚实稳定的基础。
        上海是租赁业的风向标城市。在草莓在上海经营管理的过程中，你会不会发现，与草莓进驻过的其他城市相比，上海的租赁市场或租户有哪些
        不同的品质还是差异？
        在上海，租金敏感性低于质量敏感性。对于租金相对较高的优质产品，客户接受度明显高于其他城市。
        霍炳辉摄
        在深圳、广东等大湾区，各区间对租金水平的接受程度较窄。比如白领公寓，客户对租金非常敏感，100-200元的涨价可能会促使客户选择其他产品。但在上海，租金敏感度低于品质敏感度，客户为地段、装修、安全体验、居住舒适度等多支付400-500元的溢价非常普遍。
        这一现象也演变成了一个很有意思的商业导向--在上海，只要把产品做好，租金就有足够的提升空间。当工程量接近时，运营成本相对固定。此时租金上涨四五百，对项目利润会产生很大的利好。这也是草莓将资源、精力、时间、人员重点放在上海的核心原因。
        目前，草莓已成立5年，今年还进驻了全国布局的第五个城市成都。未来草莓在全国有怎样的布局和规划？
        不排除在一些高能级、持有住宅产业前景看好的城市，与兄弟公司合力获取综合用地，同时重点布局一线和强二线城市。
        霍炳辉摄
        住得好的房地产商一般都是十八般武艺齐全。随着地价上涨，利润空间被挤压，仅靠建房卖房，未来生存空间将越来越小。此外，目前土地多以大社区概念出让，与多种业态相协调。单一性质的开发商很难拿地，可能面临割肉让利。但在金地平台下，技能包配置齐全，有多种业态的管理团队。本集团经营优势明显，更容易取得竞争较少的优质土地。
        从长远来看，我们并不只是依靠草莓的力量来做控股房产业。金地集团及金地商品房已进驻全国50多个城市。不排除跟随兄弟公司进入一些高能级、控股型住宅产业的城市。
        类型取地。目前，草莓已在深圳、广州、杭州、上海、成都等地进行全国布局，仍将优先布局一线城市和头部实力较强的二线城市，如南京、武汉等。
        现有草莓门店整体出租率如何？后疫情时代将采取哪些措施保持入住率稳定？
        草莓平均稳定入住率为90-92。在众多控股业态中，住房租赁的管理韧性最强。
        霍炳辉摄