观点地产网
        观点地产网资天生逐利。
        在中国金融资本上海，当资本遇上房地产，热度只会不断攀升。
        以远洋集团旗下投资平台远洋资本为例，近半年来上海写字楼市场有进有出。“一进”即2020年5月购买H88悦鸿广场，“一退”即2019年12月退出上海大宁商业广场。
        在今年商业项目租金收入下行明显、空置率上升、市场经济低迷的背景下，这一选择需要勇气和智慧。
        更有甚者，远洋资本从中赚到了真金白银--据市场传闻，2019年12月退出的上海大宁商业广场项目IRR（内部收益率）高达30，超过行业平均水平。
        远洋资本从未披露过单个项目的IRR，但在接受观点地产新媒体采访时，远洋资本副总经理、房地产投资业务董事总经理周跃透露，公司已退出的项目实际收益水平超过30。
        远洋资本再次收购上海物业，显然意在复制成功经验。
        海洋资本进退
        对于退出上海大宁商业广场项目，周跃曾公开指出：“在当前经济周期下行的环境下，通过前端介入，以相对较低的市场价格获取具有转型、更新、增值潜力的优质标的，在市场出现翻转时，通过运营处置资产，回笼资金的交易模式得到了市场的验证。”
        彼时，远洋资本拿下中行资产包仅两年，但已成功升级多个物业，并陆续退出。
        上海大宁商业广场项目是远洋资本退出的第三个项目。2017年，远洋资本收购北京硅谷凉城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海星广场、成都华民汉尊大厦等6处物业，总建筑面积约20万平方米，平均出租率约80。
        其中，大宁商业广场项目位于上海市静安区，退出主体为
        大宁国际商业广场1号楼、5号楼、8号楼、10号楼办公楼，建筑面积10000平方米，单位面积60平方米至1600平方米不等。
        周岳当时指出，项目租户正处于业务调整过程中，有二次定位转型的潜力。
        据远洋资本官方披露，围绕满足中小企业灵活办公需求，项目团队推出公共水吧，提供公共会议空间等相关硬件配套服务，并增加租户月议、临近节假日集体活动等软性服务，推动租金水平上升，强化客户续租意愿。最终，远洋资本将上海大宁商业广场出售给一家外国财团。
        尝到甜头的远洋资本，对上海大宗物业的态度持续看好。2020年5月17日，市场传闻远洋资本以1亿元从光大安石手中收购上海H88悦鸿广场，单价1万元/平方米。
        公开资料显示，上海悦鸿广场位于徐汇虹漕路88号，隶属漕河泾新技术开发区，是目前上海最大的创意园区之一。该建筑于1月份竣工，共19层，1万平方米。租给58同城、建一网等互联网科技公司。日租金约5元/平方米，年租金收入约9000万元。
        对此，观点地产新媒体分别对买卖双方进行了求证。光大安石确认悦鸿广场已出售，但未披露更多交易细节；远洋集团表示，目前正在核实情况。
        对于此次交易，市场人士分析，远洋资本1万元/平的收购价相当划算。
        20日，光大安石买入上海H88悦鸿广场。虽然未披露成交价，但据媒体报道，20栋上海写字楼销售均价为35085元/平方米，同比下降。
        具体到徐汇地区，据统计机构数据显示，2018年7月至2019年12月，徐汇区写字楼市场成交均价约1万元/平方米。其中，2019年12月，徐汇区绿地国际
        该广场以75125元/平方米的均价成交，而H88悦鸿广场距离绿地国际广场6公里。
        据地产新媒体不完全统计，远洋资本持有另外两个上海商业项目，分别是上海海兴广场（2017年，黄浦区）和上海远博酒店（2018年，普陀区）；远洋集团持有远洋商厦（原东海商业中心）、上海科恩国际中心等写字楼，均位于内环内。
        大宗财产的避风港
        除了远洋资本，2020年以来，国内外投资机构和房地产基金仍普遍看好中国内地的大宗物业--最好的保值甚至增值资产。
        戴德梁行在一份针对大宗物业投资者的调查报告中指出，所有受访者均表示不会因为疫情而考虑放弃项目洽谈。关于投资计划的实施，69名受访者表示将暂缓决策，直至情况明朗，20名受访者表示对项目推进影响不大或没有影响。
        市场也反馈了结果。2020年一季度，全国大宗物业成交总额539亿元，同比下降57%，主要集中在一线城市，且大部分在春节前成交。
        以最热门的京沪市场为例。北京市场成交大宗物业7个，成交金额180亿元。其中，外资陆续以单一或联合投资者身份买入北京CBD核心区项目，如GIC收购LG双子星。
        上海成交16个大楼盘，成交额240亿元；自用买方交易明显增加，以金融企业、科技企业、国有企业为代表。
        对此，戴德梁行预计，手握项目的投资者在当前情况下会更加注重资产管理，维持存量资产的租金水平和出租率；尚未入手的投资者以观望为主，伺机寻找一线城市的投资机会。
        深耕上海地区的世邦魏理仕也持类似观点。据其预测，中国经济将从二季度开始进入复苏阶段，全年GDP增速为，是今年少数几个保持正增长的主要经济因素之一
        经济。其中，较为宽松的货币环境和低利率有望使国内买家的投资活动率先复苏。
        值得注意的是，流动性强、经营风险低的写字楼是最受关注的大宗物业，其一季度交易额达280亿元，约占大宗交易总额的56%，为两年来最高值。同时，世邦魏理仕指出，疫情发生后，选择写字楼作为投资标的的投资者占比从38猛增至48。
        具体到供应端，虽然疫情期间项目停工会延迟新增供应入市，全年新增供应总量将减少至810万平方米，但整体新增供应依然充足。未来半年，北京、上海将分别有万平方米和万平方米甲级写字楼入市，空置率将从20进一步上升到更高的数字。
        分析人士认为，2020年一季度国外大宗交易全部集中在一线城市，机构投资者和房地产基金是主要买家，这与全球“负利率”风险上升以及我国对外资开放程度不断加深密切相关。