母公司拿地、子公司开发、土地使用权转让三种方式对税收的影响
        土地招拍挂往往附加一系列条件。部分地块要求在项目所在地设立独立子公司，但子公司的设立和资质认定需要一系列程序和时间。母公司拿地，子公司发展，主要有三种情况。
        （1）母公司出资拿地的，目前还在竞买阶段，拟设立子公司开发。
        如果是这样，填写投标申请表将来成立子公司发展，完全可以避免后面的各种麻烦。竞买成功后，国土部门先与母公司签订《国有土地使用权出让合同》，待母公司完成子公司登记手续后，再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；或者约定国土部门直接与其子公司签订国有土地使用权出让合同。
        参考《国有土地使用权协议出让规范》:“申请人竞得土地后拟设立新公司进行开发建设的，应当在申请书中载明新公司的投资构成和设立时间。出让人可先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，待竞得人按约定完成新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
        （2）母公司缴纳土地款，取得土地出让金收据，未办理土地证的，拟设立子公司开发。
        如果投标申请中没有约定子公司的相关事项，则向子公司开单，如果权证还没有下来，可以在相关部门的配合下将权证转让给子公司。
        参考《关于明确金融房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》:“房企出让土地向政府部门缴纳地价后，成立项目公司对出让土地进行开发，且符合以下条件的，项目公司可按规定抵扣房企向政府部门缴纳的土地
        价格：
        房企、项目公司与政府部门签订变更协议或补充合同，将土地受让方变更为项目公司；在政府部门出让土地用途、规划不变的情况下，签订变更协议或补充合同时，土地总价不变；项目公司全部股权由出让土地的房地产开发企业持有。“
        解读：这一条对于房地产开发公司也是一大利好！因原财税（2016）36号文件规定地价扣除人为房地产开发企业，未说明将若干房地产开发企业组成的联合体纳入。出让土地向政府部门缴纳地价后，再成立项目公司对出让土地进行开发，谁作为地价扣除人。规定明确同时满足三个条件的，项目公司可按规定抵扣房地产开发企业向政府部门缴纳的土地价款。实际上也解决了项目公司实际开发出让土地并扣除地价时，取得土地并缴纳地价的房地产开发企业取得扣划凭证，与扣划凭证上的单位名称不一致的问题。这些税收政策非常合法合理，便于基层税务机关实际操作。
        “全部持有”是时间条件还是时间条件？
        实践中，房地产开发企业拿地后交由项目公司开发的情况较为普遍。
        土地出让金收据开具给房地产开发母公司后，项目子公司若要在确认销售时扣除土地价款，必须满足《财政部关于明确金融房地产开发教育辅助服务增值税政策的通知（2016）140号》规定的三个条件。条件之一是项目公司全部股权由出让土地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军指出，“全部持有”应该只在交付或付款等某一个时点满足，还是在整个项目周期内满足？
        房地产项目出于融资和合作开发商的需要，拍地后往往通过转让老股东股权或直接引入新股东的方式进行增资
        股份扩张。在实践中，企业很难在整个发展周期内保持股权结构不变。对此，中国大企业税收研究所副所长魏斌分析，房地产行业之所以出现这样的难题，主要是因为不同地区政策执行口径存在差异。
        安徽省税务局货劳处干部刘毅在工作中接触过不少这样的问题。他表示，对于这类“疑难杂症”，企业可以跳出房地产与财税的复杂差异，灵活施治解决。比如，尽快成立项目子公司，对投标保证金后余款的支付、财政票据的取得等作出相应约定，把解决问题的端口“挺在环节前面”。同时，建议企业积极与政府相关部门沟通，形成良性互动，为后续企业按规定抵扣向政府部门缴纳的土地价款准备充分、合法的凭证和依据。
        问题内容：
        我公司取得土地后，由我公司全资子公司以100股成立全资项目公司对其进行开发。是否适用财税（2016）140号第八条“……（三）项目公司股权全部由出让土地的房地产开发企业持有。”条例？
        回复内容：
        房地产开发企业（含多家房地产开发企业组成的联合体）向政府部门缴纳土地价款后，应当成立项目公司对出让土地进行开发。同时满足下列条件的，项目公司可按规定扣减房地产开发企业向政府部门缴纳的土地价款。
        （一）房地产开发企业、项目公司与政府部门签订变更协议或补充合同，将土地受让方变更为项目公司；
        （二）政府部门出让土地用途、规划等条件不变的，签订变更协议或补充合同时，土地总价不变；
        （3）项目公司全部股权由出让土地的房地产开发企业持有。
        您提交的信息与上面的不完全一致。建议具体问题，请携带相关资料，向您的主管税务局进行输入判断
        打破。
        被申请人：宁波市税务局
        响应时间：2021年10月20日
        （3）母公司取得土地出让金收据及土地证的，拟设立子公司开发。
        如果母公司已取得国有土地使用权证，如果转让给项目子公司，则属于土地转让行为，将面临税收和法律风险。如果想继续向子公司转让，主要有以下三种方式。
        1.资产转移。
        由于房地产管理法的要求，开发投资总额的25%以上可以转让。25年后，在建工程移交涉及大量税费。
        2.移交项目公司。
        关于进一步支持企事业单位改制重组契税政策的通知：同一投资主体内企业之间转让土地、房屋所有权，包括母公司与其全资子公司之间、同一公司全资子公司之间、同一自然人与其个人独资企业或一人有限公司之间转让土地、房屋所有权，免征契税。