【商业管理公司】招商先行运营先行策划造势物业担保。

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点击：购物中心的“商业运营管理”应该怎么做？怎么做？

招商先行运营先行规划造势物业保障。

招商第一

购物中心的成功与前期的投资定位、结构设计和租户选择密切相关。

1.招商定位：招商定位包括主题定位、面积比、租产出率、商业功能比等。购物中心的。

购物中心根据面积和周围消费者数量分为三个等级：

(1)区域性或大型购物中心，客源范围10万人以上；

(2)区或社区购物中心，客源地区顾客至少4万人；

(3)本地或邻里购物中心，顾客10000人左右。

不同级别的购物中心决定了不同的主题定位和运营思路。一般来说，区域商场的面积比，主力店35，二级主力店25，商业店40。主力店是指百货、超市、影院等面积在5000平方米以上的业态；主要门店在1300-3000平米左右，如家电城、体育广场、儿童游戏城、手机城等。这些商店不到500平方米。

对于租金产出比，35%的主力店只能占到租金产出的15、25，而30、40%的商业店占到租金产出的55。也就是说，匹配租金的时候，第二家主力店要偶数。

就功能比例而言：在商业领域，如果超市经营商品，百货商场经营品牌，那么商场经营业态。作为一个多功能的商业综合体，购物中心内各种业态的组合与搭配无疑是其成功运营的关键。那么什么样的“企业合并”最合理呢？

一般情况下，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5: 3: 2的比例进行布局，这是业内推崇的购物中心黄金设置比例。但这些要根据当地的消费习惯和市场情况进行调整。

随着现代生活节奏的加快，邻居被忽视了。所以，去购物中心不仅可以放松、健身，还可以交朋友。这种大型综合商场，能让人呆上一天，至少也能玩上几个小时。为什么现在的商场要开发更多的文化娱乐内容？说白了就是增加人的停留期来刺激零售。

就租金承受能力而言，购物中心的租金承受能力由高到低，包括花车和临时出租、服装店、珠宝眼镜店、专卖店、餐厅、总店和娱乐。但是，我们也有从前期经营的商场中总结出来的经验，哪个商场在娱乐休闲文化健身方面做得好，哪个商场火了。

另外，商家很难有一个标准化的格式。即使一个完全复制到另一个城市，它的业态组合肯定和现在完全不一样，因为只有差异化和错位经营才能共存共荣。

2.店铺划分：其实在购物中心的前期和运营中，店铺划分有着非常隐蔽但科学的一面。一般一人移动线上的所有店铺都要有一个好的外展面，但是外展面的总长度是固定的，在某个展面上要放置尽可能多的店铺。

3.动线设计(装修):商业上有两句名言，一句是“死在街对面”，街的一边火烧火燎，另一边死气沉沉；还有一种说法是“差一步差三成”。隔壁即使开门，客流也过不去，生意差一步就差30%。这些都说明了商业活动的重要性。对于已经建成的购物中心，部分人行线路不畅，需要改造。比如地板水平动线设计的目的就是在同一个平面上充分展示店铺的空间，让消费者很容易看到店铺内的展示细节。在大型购物中心，建议使用专卖商店或多品种商店，使专场展示更加紧凑。如果有中庭，商铺和招牌尽量面向中庭铺开，面向视觉焦点，达到聚集效果。

也有很多方法来表达各个层次的水平车道的设计，如“一”和“十”排，“Y”或“T”和“L”形，以及环形。典型的例子就是宜家的造型，目的是让消费者的视野变得通透，让所有的店铺都能做到“共善”，尽量做到无盲区。有没有在购物者盲区的店铺？做好这一点并不容易，需要管理层的不断努力，并根据需要在实践中不断完善。

此外，购物中心的人行道不应太长，以免妨碍人们从一端走到另一端。应该会有一些改变，比如宜家在一条长长的走道中间加了一条快车道，更人性化，更方便。

4.租户选择：购物中心的业态包括：总店、专卖店、临时出租、社区服务、餐饮设施、商务休闲娱乐设施。但是，同一个业态不同的购物中心，应该选择不同的租户。

总店和次总店的租户都是经过慎重确定的。有些业态适合中心商务区，有些业态适合副中心区，有些业态适合郊区。在核心商圈，不能搞建材家居，也不适合郊区的百货、珠宝。这里面有商业规则。什么位置适合建总店？里面有很多知识。需要根据购物中心的地址和规模选择合适的业态。例如，在副中心区域，选择新格式。如果还是在核心区，就不要选择大卖场，尽可能选择租金较高的业态。在郊区，尽量聚集大众化的业态。

面向操作

是指各大商场的统一运营管理、商户的淘汰升级、客服维护等。

统一管理是指对整个商场进行统一管理。形象布置、宣传、业务人员管理(服装、仪容仪表、上下班时间等)都有统一的标准。)、商品管理(进出口管制、限制商品检查、退换货处理等。)、装修设计施工管理、导购规范。

总店就是总店，品牌店就是品牌店。每一个租户都应该有一个独特的“品牌”来打动客户，并一再光顾。商场的出租和管理尽量不引入没有特色的二房东，不便于统一管理，也不利于商场的统一形象。

逐步淘汰商家：商家不能保证找到的商家都能很好的生存，有的可能在极短的时间内消失。一般来说，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的店铺下降率会达到30%。小佃农的特点是只能同甘共苦，不能同甘共苦。当火灾发生时，他们尽力挤进去。如果生意不好，他们就会离开。但是小租户的好处是，他们可以负担得起不断上涨的租金。所以，招满了企业，创业，并不意味着大成功。第一年可能降30，加起来第二年可能降20。这种调整是一个永恒的循环。另外，如果所有商家都活得好，商场管理方要保证每年10%的淘汰率，以保证商场的新鲜度和更新度。

同时，作业应采取放水养鱼的原则。由于购物中心经营的长期性特点，整个购物中心采用合理的租金和优质的服务进行供暖，然后根据经营状态适当稳定地调整租金；这样开发者和商家才能共同成长。养鱼的原理可以理解为“先得人心再做生意”的原理。

客服和维护：购物中心的客服重点是吸引更多的顾客，让他们成为忠实顾客，主要是通过人性化的细微服务，比如在服务台增加借伞、婴儿服务、会员服务等等。

计划和建立势头

购物中心营销包括节日营销、场地营销、明星营销、总店营销、文化营销等营销方案。所有购物中心的营销都是围绕“繁荣市场-促进品牌-创造利润”的不同阶段来实现不同的目标。

1.节日营销是购物中心的必杀技，即“大节大于小节，但不造节”。应该把节假日的所有因素都挖掘出来，比如春节、国庆、母亲节、儿童节、清明节、端午节、情人节、情人节、国内情人节、国际情人节等等。如果没有节日，就尽量搞周年庆典等等。