本期焦点：物业管理费

日常生活中买房后，总是不可避免的要处理小区物业，业主与物业公司之间因各种问题产生的纠纷和矛盾时有发生。比如车辆在小区停放时被盗；以业主物业管理不善为由拒交物业费；有些业主认为自己的房子存在质量问题，比如漏水、地面空鼓等。而且他们长期拖欠物业费。

那么，在什么情况下？

不能拒绝交物业费吗？

不交物业费的情况有哪些？

以下干货汇总

看完别忘了转到业主群！

第一部分：不能拒绝物业管理费的几种情况。

情况一

关键词：邻居违法建设及整改通知

[案例]

某物业公司从20号开始负责奉贤某小区的物业管理。在此期间，业主王对邻居擅自违建深感困扰，遂向物业反映。物业公司下发了整改通知，并向相关部门反映，但此事一直没有解决。王认为物业公司未尽到管理责任，故拒绝缴纳物业管理费。物业公司于今年3月起诉至法院，要求王支付物业管理费。

王认为，物业公司有责任维护小区的秩序。对于违建，物业可以强制拆除，但事情一直没有解决。我认为物业公司没有尽到管理义务，不同意交物业费。

物业公司认为，公司在收到王的反映后，一方面向违章搭建的业主发出了整改通知书，另一方面与居委会、房管局、拆违办等政府部门进行了沟通，要求解决此事。公司已下发整改通知，并上报相关部门。已尽到管理义务，业主应按合同约定缴纳物业费。

董师傅

物业公司按照诚实信用、等价有偿的原则为业主提供管理服务，业主应向物业公司缴纳管理费。住宅小区违法建设，改变房屋使用性质的现象，是公共秩序和公共事务管理的瑕疵。物业公司接到投诉后，已积极采取措施，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，向相关职能部门进行了举报，证明其已经履行了相应的告知和报告义务，物业公司无权对违法建筑进行强制拆除。因此，业主以此为由拒绝缴纳物业费没有法律依据。

在法院的主持下，王当场付清了所欠的物业费。

情况2

关键词：车辆被盗

[案例]

2017年9月，张某在小区的电动车被盗丢失。张某认为自己的电动车被盗是由于小区物业管理公司的责任，于是向物业公司索赔，被物业公司拒绝。

随后，张某要求以两年的物业管理费来冲抵赔偿金，但物业公司一直没有做出任何答复。因此，2018年1月1日至2019年12月30日，张某因未缴纳物业费被物业公司起诉。

因不能证明其电动车被盗是因物业公司未履行合同义务所致，张以此为由不缴纳物业费，法院不予支持。

董师傅

业主的“赃物”被视为物业公司违约的事实，不足以构成根本违约，从而完全免除业主的支付义务。因此，车辆被盗不能成为车主拒交物业费的抗辩理由。

情况三

关键词：房屋质量问题

如果房屋存在质量问题，业主应向开发商主张权利，并以此为由拒绝向物业公司支付物业费，法院不予支持。

开发商交付的房屋存在质量问题

业主委员会与物业公司在住宅区签订的合同对住宅区全体业主具有约束力，因此对业主具有同等约束力。合同履行期间，物业公司按照合同约定履行管理和服务义务，业主应当按照合同约定缴纳物业费。业主以未与物业公司签订合同为由拒绝缴纳物业费的，法院不予支持。

民法明确规定了向物业服务提供者索赔的权利：

第944条：业主应当按照约定向物业服务人缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。

业主违反约定未缴纳物业费的，物业服务人可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍不缴纳的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

第二部分。在下列情况下，可以拒付物业管理费

1.物业费应从业主收到收楼通知之日起计收，而不是从购房合同载明的收楼日起计收。如果开发商未通知业主收楼，因而延误收楼，业主可以拒付此期间的物业费；

2.物业公司要求缴纳供暖、中央空调等动力设备产生的能源费用，不属于业主缴费范围的，可以拒付；

3.物业提供合同未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒绝支付；

4.物业公司擅自提高物业服务收费的，业主可以拒付擅自提高的部分；

5.物业费标准不符合有关部门制定的物业服务收费办法的，业主可以拒付。

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