让建筑年轻30岁！看看日本的物业公司。它们是如何管理的？

去过日本的朋友一定有这种感觉。

很难说它们是哪一年建造的。

因为10年前和30年前建造的房子

从外表看，都差不多。

感觉像新建筑。

但为什么中国90年代建的房子会成为旧城改造的对象？但是这种情况在日本人家里很少发生？

真相只有一个，就是日本恪守建筑维修之道。这就需要定期维护，而不是出了问题才维护。

日本维修基金

日本有一个法律制度，就是买了公寓楼的房子，要交维修基金，实行的是“均摊”原则。

“维修基金”

买新房，必须交维修基金。3房1厅的房子，第一次需要支付10万人民币左右。然后，每月缴纳1000元至2000元人民币不等的物业维修管理费。

如果是租房者，只需要支付相当于100多人民币的管理费。开发商卖楼，也要交维修基金，而且要超过所有业主交的维修基金之和。

“谁管理维修基金”

维修基金不归政府管，由业主委员会和物业管理公司共同管理，钱放在银行。

需要的时候，物业管理公司提出预算，业主委员会审批支付，政府无权或者不能干预这种民政事务。

“会不会被挪用或误用？”

物业管理公司也根据自己长期管理房产的经验，提前制定了详细完整的楼宇维修计划，通知每一位业主，几十年来按部就班地进行楼宇管理；业主不担心自己交的钱被挪用和误用。

正因为如此，业主们与物业管理公司建立了深厚的信任关系，很少抱怨或更换物业管理公司。从事公寓物业管理的，必须取得国家资格证书——公寓管理师。

50年的公寓维护计划

在一栋公寓楼建成后，这些物业管理委员会将与业主委员会一起制定一份50年的公寓楼维修计划。何时何地维修，明确写明具体施工年份和时间，并打印成册，业主各持一份。

到了维修节点，物业管理公司要提前通知业主委员会开会审议通过预算，并书面通知全体业主。

日本物业管理有个不成文的规定。又不是管道堵了，设备坏了还没修好。而是完全按照预先制定的修缮计划进行预防性修缮，确保建筑和居民不会遇到生活上的困扰。

物业管理费

管理费。对于维持物业管理所需的办公经费和员工薪酬，征收标准由市场调节，政府只管自己的公屋。

维修公积金。每月收取，一般是物业管理费的60%。

公益金。公共部位的维护管理费。由物业管理公司按实际使用量征收。

管理资金。业主的办公费用。

停车费、装修费等专项费用。政府《规约》规定了家庭支付义务，由银行代扣代缴。

日本物业管理公司的工作内容

秩序的维护与管理：为了在同一个公寓里维持长久舒适的生活，必须有一定的秩序和规矩，比如晚上喝酒唱歌，情侣之间吵架，通宵打麻将等。

防灾管理：作为公寓的主人，他最担心的就是火灾。公寓发生火灾的概率非常高，尤其是单身公寓。在床上吸烟可能会导致火灾。居民首先要注意防火。

预防：为了防止被盗，公寓管理方应与当地预防部门联系，及时了解公寓及其周边的预防信息，并向业主公布必要的预防措施。一般由专职管理人员负责这项工作。

建筑物的维护和管理：新的建筑物和设备经过一定的使用后，无论是人的因素还是物的因素都会导致其损坏。需要采取及时可行的措施，确保建筑物的完整性和原貌。另外就是把建筑理解成商品的问题，平时要开工，注意保养。维修质量与建筑物的寿命有很大关系。

社区管理：所谓社区管理，就是居民之间相互沟通、相互理解的所谓“精神管理”。

卫生管理：在这个居住的地方，公寓是人们经常光顾的地方。为了保持公寓的清洁，卫生管理应该到位。无人问津、不干净的公寓成了蟑螂、老鼠等害虫的巢穴，也容易引发传染病。

公共管理：公寓中，除房屋以外的部分，如过道，是住户共有的部分。大部分公寓往往以公共利益的名义收取公共部位的管理费，可以在房租中收取，也可以按照人均承担额单独收取，在房租中单独计算。

租赁业务管理：租金的收取是公寓维护和运营的根本保障。可以采取的措施包括：业主直接向租客收取租金；使用银行转账；委托第三方代收。

需要强调的是，日本物业管理公司的主要工作不是负责楼宇安全或住宅安全管理，而是专注于楼宇本身的质量和品质管理。

日本物业管理的特点

物业管理的法律基础是好的。目前日本物业管理的基本法是《区分所有法》，比如业主与业主的关系，业主大会和业主委员会的产生，都有详细的记载。

严格资质管理。物业管理公司必须有专门的许可证才能管理物业，物业管理人员必须经过一定严格的考试取得一定的资格证才能提供物业管理服务。

物业管理的社会环境好。日本的私权意识和等价交换意识很强。一是业主参与感强；二是业主花钱聘请物业公司购买服务。

物业服务企业专业化水平高。全国物业管理水平比较齐整，维修及时，楼宇整洁，无死角，都能达到“优秀文明小区”的水平。此外，社会分工程度高，服务企业与社会上的水、电、气、维修等存在合作与分工关系。

政府依靠社会中介组织对物业管理行业进行规范和管理；如高层建筑管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等。

所以在日本不管是公寓楼还是写字楼，都已经建了很多年了。为什么不给人寒酸的感觉？原因是有一整套好的维修管理制度。

这种制度的建立，应该是建立在开发商、业主、物业管理公司之间的信任和相互依赖的基础上，其次是物业管理公司对业主和建筑物高度负责的态度。

日本建筑的百年计划

过去，日本建筑物的设计使用寿命在50至70年之间。但日本政府认为这个寿命太短，必须能保证使用100年。

一方面，为了避免建筑物的频繁拆建，会产生大量的建筑垃圾，破坏环境。

其次，建筑物的频繁拆建，损害了业主的经济利益，浪费了社会资源；因此，要求新建筑的建造，从结构到管道，从墙体到内部设施，都必须能够经受100年风雨的洗礼。

要实现这个百年梦想，定期保养成为关键。所以，为什么东京的楼宇物业管理业务集中在四五家大型物业管理公司手中，是因为他们有历史，有信誉，有经验，有管理实力。

为了保证工程质量