武汉，不算地产商的项目。

这个年代，很难有项目，很刺激。

写专栏的七年里，第一次用“不看，不算”作为标题。

今年近半，武汉楼市喜忧参半：三环外楼盘扎堆的区域继续打价格战；二环内高端住宅，客户无忧，个别楼盘“日光”。

某外地开发商在武汉踩了不少高端项目。他抱怨武汉没有好产品。即使有些项目卖的好，卖的也是地段和风景，房子一般。

这是武汉的悲哀，也是购房者的悲哀吗？

武汉的高端住宅，对本地客户的生活洞察甚少，大多是照搬外地的高端产品，然后降低标准，进行分销。武汉的业内人士只能去杭州、上海、深圳等城市看看。因为武汉值得一看的项目很少。

这一次，武汉有是个例外。下个月初，终于等到绿城CBD项目了。

这是今年武汉的一个房地产项目。从营销客户到产品研发，从交易员到项目经理，看完之后都会有自己的收获。

这就是它的神奇之处。

01

这个项目神秘而低调。到目前为止，还没有发布任何产品内容。

按照流量开发商的思路，一旦拿地，就会高调亮相，很快就会出现案名和展示区。而且这个项目的进度有点慢。

刘军和杨杰两位老师踩着盘子问相关负责人，却问出了一个孤独的问题，他们查出的有效信息少之又少。

对于这个项目，业内同行也很好奇，“绿城能做吗？”

带着好奇，我也研究了这个项目，它有很多神奇的特点：

绿城会是武汉的顶级豪宅吗？

绿城，能否拿下武汉CBD，重回豪宅第一阵营；

别墅与高层建筑的结合，以及两种产品的布局；

在低值区，交易员如何打好电话，留下好印象；

两款产品外观如何，如何在审美上超越别人？

你研究的越多，你的问题越多，这个项目本身就越有挑战性：

首先，该项目的板块并非豪宅第一阵营。

目前价格远低于二七滨江、胡莎、东湖。

10多年前，天地和武汉CBD曾经房价差不多，是武汉豪宅的头部区域。如今武汉CBD“掉队”了，CBD的价格大概是天地价格的一半。

最近一年周边新盘价格为周边房屋每平米1万元左右；普通住宅单价在一万元到一万元不等。青年路附近的房子单价最贵。

绿城的定价会是鼎好的价格吗？

其次，项目的地块并不方正。

剧情有点像梯形，一边对着湖比较长，北边对着湖。

对于喜欢南方的武汉人来说，从这里的南阳台看不到湖景。

湖景直接影响了建筑的布局。

第三，产品匹配难度系数高。

此前，绿城是华山、汉阳滨江的标杆产品。从门面到内部功能，首屈一指。这一次，绿城会拿出顶级管家吗？

在一个房价才三万多的区域，绿城算顶级豪宅吗？

如果你跟着绿城在杭州的高端产品走，不去研究武汉人的生活习惯，难免会水土不服。

这些挑战就是这个项目的机遇。别人做不到的，如果绿城做到了，让同行尖叫，那就是成功。

02

这个带着金钥匙的项目已经被全面审查了。

自诞生以来，它就拥有稀缺的城市资源。用绿城的话来说就是天生不一样。

了解武汉CBD价值的人，更了解它的稀缺资源和在市场中的地位。在武汉CBD，城市地标、豪华酒店集群、办公总部集群、优质教育集团、武汉市中心城市公园等高层建筑林立。所见即所得。

在武汉CBD的地下，还有一个地下城市引领着武汉。地下交通像CBD的血管一样直达写字楼和地下管网，维护方便

武汉天地代表长江的生命；华侨城前岸(纯净水银行)代表东湖的生活。再一个就是今天的主角——绿城CBD项目，代表CBD生活。

梦泽湖是汉口的“小东湖”。梦泽湖公园紧邻武汉市中心，是武汉市中心城区最大的人工湖。规划有湿地公园、科普公园、岛桥公园、湖湾栈道、飞机主题公园等。一条长2300米、宽2300米的慢跑绿道就在其中。

在梦泽湖公园的南北两端，还有尚未拆除的王家墩机场跑道。个人猜测绿城CBD项目的地块也在老跑道上。绿城能否与CBD“起飞”？

这三个项目有相似之处：城市核心的优质区域，稀缺的自然资源，商业、教育等优质生活配套。

未来很长一段时间，武汉豪宅三巨头将是：天地-余安安-绿城CBD(案名即将发布)。三个不同的豪宅项目代表了三种不同的生活方式：江、湖、CBD。

因此，建议准备在下半年出售豪宅的买家，先看看绿城CBD再做决定。

03

先说说绿城CBD的具体产品。

听绿城华中负责人说，这个项目是目前绿城在武汉最高档的产品。

这个项目的产品原则是克制项目组的豪宅梦和工作梦，做到适可而止，适度超前，适度超前，适应武汉。

对于绿城CBD项目的建设，刘军先生说，这个高层建筑是绿城的一个玻璃盒子似的住宅。杨杰老师说，绿城CBD项目会刷新CBD的价值，改变它的气质。

这些都是猜想和期待。

绿城非常尊重客户的意见。在做产品之前，它已经对打算购买CBD的豪宅业主和买家做了深入的客户调研。65份调查问卷和20组有代表性的客户的深度访谈。

他们发现了许多小需求：

是的，房子应该有双冰箱空间。厨房除了双开门冰箱，最好有一个冰箱，分别存放水果、冷饮、零食。

是的，必须有三个卫生间和两个套间。140平米以下的传统户型，通常主卧有独立卫生间，公共卫生间。

第三，业主总觉得家里插座不够用，家里还是要用移动插线板。

第四，有一个大面积的阳台，不仅仅是为了晾晒。我很关心南北透明。

最好的生活方式来自于对生活的洞察。在客户调查中，绿城团队发现老人和孩子使用最多的是架空地板。未来他们的架空楼层会更多考虑这两类人群。

类似的“小”需求还有很多很多。高层住宅客户认为豪宅外部要素前三位是核心地段、优质教育设施、优质景观资源；内部要素前三名分别是物业服务、公园景观和智能安防系统。

每一个小发现，绿城都会从建筑设计、户型设计、装修设计等方面进行改编。绿城的一切探索，其实都是为了找到产品和武汉人需求的平衡点。这个平衡点是动态的，很难捕捉。

未来，这些小发现将成为绿城CBD业主舒适生活的一部分。大量的小发现，小改变，最终给业主一个大惊喜，一个舒适的生活。

业界和买家都很好奇。绿城CBD有哪些叠拼别墅？

此前，在杭州，以西溪云路、湖畔云路为代表的叠墅是绿城叠墅的标杆。

绿城90%的客户都不愿意买中栈。所以，他们推出了四叠产品，上下两叠。现在的问题是，这个别墅要建多少码？

三个，五个，七个还是九个？这个测验问题留待以后回答。

可以肯定的是，这个项目中的大平层和叠树将超越武汉现有水平，在一段时间内领先，成为武汉的“未来社区”。

借助未来的科技和生活场景，更细致地表达居民的深层需求，才能让他们产生共鸣，在精神层面得到满足。

这里有一点小道消息：