[编者按]

在材料企业IPO的浪潮下，他们依然隐藏在房地产企业的背后，或积极筹划，或积蓄能量。他们的规模有多大，谁是他们的股东？生活在乐财经的开头系列，探索“看不见的物质企业”的成长故事。本期关注阳光城物业。

巨金融徐九绵上海

"目前，没有计划分拆上市的财产和商业."龙湖董事长吴亚军再次重申。

风口之上，吴亚军特立独行。曾经，融创中国的孙宏斌()，万科A(000002)的郁亮，阳光城的朱荣斌()，和她一样，都表示没有拆分房产上市的打算。

现在融创服务()已经上市，万科和阳光城也有了时间表。

风口来了，谁也挡不住，希望能借着这股风再走一走。

“上市计划是明年。”去年4月，阳光城CEO朱荣斌坦言，经过内部对物业上市的研究，7月底，其物业上市有了大致的时间表。

去年，阳光城将该地产列为分拆上市。下半年开始搭建房产上市前的框架，注册新公司，腾空股权，奖励合伙人等。而上市的最后一步是3354提交招股书。

2020年提到的“明年”已经来了。年后开盘不到一个月，港交所已经有四家物业交割交易所，还没等到阳光城。推动房产进入资本市场。林腾蛟什么时候预约？他会选择去HKEx还是a股？

另开一门，动股权。

为准备上市，阳光城并不打算以阳光城物业的名义直接推向资本市场，而是选择“另立门户”，注册了一家新公司。

去年7月29日，阳光城新投资了一家名为阳光城汇智优家生活服务有限公司(以下简称“汇智优家”)的企业，注册资本1亿元。林腾蛟为法定代表人、董事长和最终受益人，朱荣斌、吴建斌为董事。

业务范围包括物业管理、停车库管理、商业管理等。

惠友家分别由阳光城和福建阳光地产持有99和1股。其中，福建阳光地产是阳光城的全资子公司。换句话说，汇智优家是阳光城100控制的公司。

成立一个多月后，阳光城开始对汇智优家进行增资扩股，开始构建汇智优家的新股东序列。

9月25日，阳光城与龙井实业、阳光健康、阳光智博、阳光汇友、阳光家辉等5家公司签署协议，对汇智优家增资1亿元。

一亿元计入资本公积，另外6250万元计入注册资本。由此，汇智优家的注册资本从亿元增加到亿元左右。

阳光城公告

惠友家的股东阵容由2家扩大至7家，分别为阳光城、福建阳光地产、龙井实业、阳光健康、阳光智博、阳光惠友、阳光家辉，持股比例分别为、和。

这次增资扩股可以说是林腾蛟在上市前夕对合伙人做出的股权奖励。

乐财经了解到，5家新股东中，龙井实业、阳光健康实际控制人为林腾蛟；阳光智博、阳光汇友和阳光家辉是三家新注册的持股平台。所有股东都是阳光城集团的高管和员工，报酬合计不少于97人。(阳光城拆分物业上市，奖励97位合伙人)

阳光家辉作为汇智优家的核心员工股权激励平台，持有林腾蛟、朱荣斌、何梅、公司执行副总裁吴建斌等17名有限合伙人。

经过股份稀释，阳光城持有的总股权由100减少至100，仍保持对汇智优家的实际控制。

智慧有家的内部大动作，让业内人士相信这是阳光城物业的上市平台。在业内对阳光城物业和汇智优家的概念转换还不太熟悉的时候，一个月后，11月17日，汇智优家更名为“上海阳光智博集团有限公司，

梳理一下时间线，阳光城房产拆分上市的动作其实在两年前就已经显露出来。

2019年3-9月，阳光城的物业在半年的时间里从里到外发生了很大的变化。

3月，名为“阳光城物业服务(福建)有限公司”的阳光城物业变更了法人和股东。原始股第一大股东洪军、股份第二大股东福建阳光地产退出，新股东好聚友(上海)企业管理有限公司(简称“好聚友”)持有100股。

居财经了解到，2020年，洪军的头衔将是阳光城集团物业管理总部总经理助理兼复州区域公司总经理。工商资料显示，好聚友后为“阳光城集团上海汇智优家企业管理有限公司”，现由阳光智博100控股。

实际上，持有人洪军的退出，为策划财产分割埋下了伏笔。

8月，阳光城物业注册资本由1000万元增至5000万元；9月，阳光城物业更名，即“阳光城物业服务有限公司”，经营范围也发生了变化。

2020年4月，在业绩发布会上，朱荣斌透露“阳光城正在积极研究拆分物业上市”。

“先品质，后业绩，再规模”是朱荣斌的阳光城物业发展规划之路。事实上，物业管理收入已经逐渐成为阳光城除房地产销售外的第二大收入。

2019年，阳光城物业管理收入1亿元，同比有所增长，占总收入的比重从2018年上升至2017年。2020年上半年，阳光城实现营业收入1亿元，同比增长。其中，物业管理收入亿元，同比增长，占总收入的比重进一步提高到。

阳光城的物业发展与房地产发展路径一致：从福建深耕到全国布局。这也意味着阳光城物业管理项目主要依赖于相关房地产业务的发展，其业绩增长得益于母公司的业务支持。

和很多从房地产中分离出来的物业公司一样，“母亲依赖症”将是一个亟待解决的大问题。

“物业管理和商业管理”包

阳光城打包物业和业务上市的概率很大，从阳光智博的经营范围就可以看出来。

在经营范围上，物业管理、停车库管理、商业管理写在前面。这些也是目前“物业管理、商业管理”的上市企业通常的经营行为。

此前已上市的华润万象人寿(China Resources Vientiane Life)，紧随其后的是刚刚发布“分拆公告”的钟君地产。包装“物业管理和商业管理”为上市铺路，成为房企分拆物业上市的常用操作。

不难理解。一方面，“物业管理、业务管理”的模式，在撰写招股书时，显然可以为营收规模和管体量增加一个底色；另一方面，红海之下，商业物业资产管理服务成为物业企业重点关注的赛道之一。

阳光城的物业规划和上市意向也是如此。阳光智博融入阳光城的物业管理和企业管理业务。

截至2020年7月31日，阳光智博的总资产、负债和净资产分别为亿元、亿元和亿元。去年1-7月，阳光智博实现营业收入亿元，净利润亿元，扣除非经常性损益后净利润亿元。

相比物业管理，阳光城商业管理年轻，但扩张之心已经显现。去年6月11日，阳光城集团(上海)商业管理有限公司(简称“阳光城商管”)成立。此后一个多月，又在Xi、上海、武汉、北京等地新投资了6家企业。8月，大股东由阳光城集团有限公司变更为汇智优家。

官网数据显示，阳光城商业运营品牌“YOUNGFORWA”在9个ci中有16个位置

阳光城正在加速规模扩张，被誉为“福建最猛的房企”。在楼盘面积的加持下，该楼盘的上市时间备受关注。招股书什么时候来？也许这是大家都想知道的。

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