聚财经曾淑佳发自深圳

20世纪末，在“万宝战役”胜利前夕，王石麾下的“虎将”周统选择了离开。当时，在万科内部，除了王石和郁亮，周统是年龄最大的。

失恋让王石感到无助。“我不能要求高管像我一样扮演圣人，更何况我还不是圣人……万科的高管在达到职业天花板后，会离开自己的企业，成为企业的主人。”

2017年初，一家名为深圳新城房地产有限公司(简称“新城地产”)的公司在深圳福田梅林某写字楼低调开业。周统成为这家公司的董事长，原万科财务总监刘波担任总经理。

虽然不再是“万科”了，但老东家念念不忘“旧爱”。多年来，万科与周统和刘波的新城地产发展了密切的业务合作。

然而，在刚刚进入2021年的当下，新城地产突然向旗下公司“撤退”。

1月4日晚间，新城地产、深圳市新城地产投资发展有限公司(简称新城地产投资)退出深圳市新城建元投资发展企业(有限合伙)股东，由深圳万科程楠房地产有限公司(简称万科程楠)接任。

变更前，新城建苑由深圳市万科发展有限公司(简称“万科发展”)持有，新城地产及其旗下新城地产投资共同持有股权；变更后，新城建设资源分别由万科发展和万科程楠持有。

据乐居财经了解，新城建设源的唯一外资企业为深圳新城何英置业有限公司(简称“新城何英”)，该公司为深圳市光明区一旧改造项目的实施主体。这一变化是否意味着新城地产退出旧改项目，外界不得而知。

城市地产不仅与万科有着千丝万缕的联系，还与信达有着“持续”的关系。

与万科合作的“轨迹”

年前有一份《万科旧改项目大全》在媒体圈流传，里面详细列出了万科城市更新版图中的20多个项目。其中，在深圳光明区，一个名为“凌伦蒂科拉旧工业区城市更新单元”的项目备受关注。

早在2019年4月，新城何英正式成为项目主体，土地面积百万平方米，总建筑面积百万平方米。其开发目的包括住宅、商业、办公和酒店等。下半年项目土地已经平整，进入加速状态。

为满足资金需求，信诚何英两年前还引进了“金主”四川信托，扩大注册资本490万元；直到上个月底，四川信托才全身而退，完成了金融投资的使命。

值得注意的是，在新城地产退出之前，万科虽然持有新城何英90%以上的股权，但并未在财报中将新城何英列为子公司，而是将其列为关联公司。截至去年年中，公司应收关联方款项为人民币。

业内人士分析，从公司的“定性”来看，万科之前并不是该项目的主导者，新城何英的法人代表一直是刘波，他才是该项目的真正主体。退出后，新城地产可能完全退出该项目，也可能与万科达成另一项合作协议。

在新城苑“补位”的股东万科程楠，由万科发展持有90股，另外10股由永丰深粉创富企业(有限合伙)(简称深粉创富)持有。

穿透显示，深粉创富的股东为深圳市鸸鹋创富投资有限公司(简称“鸸鹋创富”)和陈杰；创富动车组归陈杰、丁霞、梁云所有。这三位自然人股东与万科关系密切。

据乐居财经了解，万科南方区域管理中心财务内控与运营管理部的陈杰、开发中心成本采购部的丁霞、hum总经理梁云的名字

目前不确定是不是同一批人，但可能是通过三个自然人股东联系到深圳光明区旧改项目，起到了鼓励和分红的作用。

目前旧改项目只是新城地产遇上万科的冰山一角。在资产运营领域，两者也有过合作。

除了开发转型，新城地产的不良资产转型业务实践着类似黑石的“买、修、卖”商业地产交易策略，收购项目，续租转型，短时间内实现退出。

去年5月，万科旗下李因集团和新城地产正式退出由其共同运营管理的上海林三印象城，实现资本市场投融资退闭环。此次收购由李嘉诚创办的新加坡亚腾资产管理公司进行。

当时，新城房地产总经理刘波认为这是一笔好交易。“经过我们一年多的完整运营期，目前的经营业绩已经比较清晰。未来也会有稳定的增长预期，这符合国外资金对稳定回报的诉求。”

官网显示，截至2019年2月，新城拥有13个房地产收购项目，总投资230亿元，在深圳、上海、长沙等一二线城市拥有房地产开发项目和资产运营项目。

为了显示其扩张的“野心”，2020年底，其全称刚刚从“深圳市新城房地产有限公司”变更为“新城房地产集团有限公司”，并去掉了地区前缀。

消失的“周统”

新城地产背后有三个“金主”，分别是深圳前海华建股权投资有限公司、深圳新城实业发展企业(有限合伙)、深圳新城投资发展企业(有限合伙)，各持有37、33、30股。

大股东前海华建众所周知。其股东为华建国际实业(深圳)有限公司，向上渗透为港企3354信达(中国)投资有限公司，但新城地产官网的股东名为中国信达(香港)控股有限公司，是在香港注册的国内不良资产处置商中国信达的全资子公司。

信达拿了一大笔钱入伙，是周统和他在深万科的团队看中了它。然而，这只是战略控制。它控制重大决策并参与风险管理，不会参与日常的具体运营决策。

此外，两个股东新城产业和三个股东新城投资是有限合伙公司，刘波(GP)和刁凌毅(LP)分别持有90和10股股份。其中，刁凌毅也是前万科员工，职位不详。这两个平台未来可以继续引入资金，也可能是管理层持股平台。

令人费解的是，董事长周统并没有出现在新城地产的正式股东名单中。透过可以看出，新城地产的最终受益人是刘波，持股高达%，拥有控制权。

城地产主要处理信达周边的不良资产，包括项目投资、开发、退出。在项目层面，如果信达的资金介入，信达的投后管理团队将对项目进行强有力的控制。

目前新城地产26家外商投资企业中，已注销3家，直接或间接全资拥有16家。除合伙平台外，其他企业法人均为刘波。

曾推动国内首只公募REITS基金鹏华前海万科REITS落地，主导收购八一府、正顺广场、三星工业园等重大项目。在万科任职期间，刘波曾被评价为“房地产金融领域的狼勇士”。

此外，周统是万科星点布局内地市场的主要功臣；张炬在城市更新、团队管理等领域有着丰富的经验。据说加上他们，万科系统有40多名员工。

在新城内部，周统负责战略和发展，刘波负责投融资，胡璋负责政府关系和团队管理，发挥各自优势。

刘波

在他们之前的2012年，深圳万科营销中心原总经理罗婷与万科原执行副总裁杜静、申万副总经理陶显福、惠州万科总经理王晓东共同成立同创地产，形成资产、地产、基金管理、物业服务四大业务板块。

此外，其他人也很有名，如创立优客工场的毛大庆、创立AVIC理成的徐红歌和肖楠、创立汉一资产的郭俊。这其中，有的在资本市场徘徊，有的还在谋求业务扩张，有的已经渐渐沉寂。

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