11月17日，大众网海报记者了解到，朱委员提出了一些提高住宅小区物业管理水平的建议。近日，聊城市行政审批服务局作出回复。

聊城市委员朱：关于提高住宅小区物业管理水平的建议

近年来，随着社会经济的快速发展和城市化进程的不断加快，大大小小的住宅小区如雨后春笋般涌现，各种类型的产权房也层出不穷。除了普通商品房，还有经济适用房、城市拆迁安置房等各种类型的住宅小区。随着社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理应运而生。它是城市管理的重要组成部分，是展示城市的窗口，是提高居民生活质量和生活水平的重要途径。诚然，物业管理的推广和发展改善了居民的居住环境，但现阶段仍存在许多问题和矛盾。

一是开发商遗留的工程质量问题导致后期物业管理混乱。目前大部分居住区基础设施不完善，存在公共场所少、道路狭窄、停车位少、电子监控不全、消防设施不到位等问题。原因是开发企业没有按照规划审批方案进行开发建设，小区业主只能通过物业进行反馈，导致开发企业的物业管理人员承担其遗留的问题。也就是说，大部分住宅小区的物业管理都是开发企业的，属于开发公司，物业管理大多以开发商的利益为出发点，导致出现纠纷时物业公司无法妥善维护业主的权益。所以开发商留下的房屋质量纠纷是导致小区物业管理混乱的原因之一。

二是缺乏竞争，市场化运作程度低。因为大部分小区物业都是开发商或房屋产权单位单方面指定的，没有招投标竞争，市场化运作程度低，缺乏竞争。一旦出现问题，物业公司和开发商互相推诿，导致很多矛盾和问题长期无法解决。

三是物业公司整体管理水平不高，服务意识不强。主要表现在以下几个方面：1。相当一部分物业公司存在管理不规范，小区道路维护差，绿化简陋应付的现象。2.在一些社区，居民仍然乱占绿地，将其改造成自己的小菜园或自由活动场所。3、停车现象严重，甚至占用或阻碍应急通道。4.有的物业工作人员工作松懈，出现问题不能及时解决，态度恶劣。5.部分小区业主占用楼道安全通道，在楼道内存放个人物品，严重影响业主出入。

第四，居民与物业公司沟通不畅。我市部分小区没有成立业主委员会，部分小区即使成立也很少召开业主大会，这意味着业主失去了参与小区管理的权利和与物业管理公司沟通的平台。这对于消化和解决内部矛盾是非常不利的，导致很多居民的问题都是通过“12345”市民服务热线反映，从而引发很多问题。

建议：

一是完善物业管理服务企业准入机制。根据《物业管理条例》第二十四条规定：“按照房地产开发与物业管理相分离的原则，应当通过招投标方式选择物业服务企业”。据此通过招投标方式确定小区物业管理公司，断绝了物业管理与开发商的经济利益关系。同时规范物业公司的招投标程序，引入竞争机制，真正做到建管分开。

二是成立业主委员会，充分发挥其积极作用。公开透明地成立小区业主委员会

三是提高物业公司的整体管理水平和服务意识。1、加强法律法规的宣传，提高业主和物业管理人员的法律意识。2.加强员工培训，提高物业公司整体服务水平，提高物业管理人员的服务意识和法律意识。3.加强对小区物业管理公司的监管，定期进行检查评比，建立健全物业管理奖惩机制。4.利用网络优势，可以在相关网站设立专栏，让市民投票，发表意见，从而增加物业公司之间的竞争，提高整个行业的服务水平。

四是解决停车问题。新建小区一方面要根据小区建设规模，科学合理规划停车位，做到“一户一个”。另一方面，鼓励和支持公共停车场的建设，公共停车区的投入使用将缓解老旧小区停车难的压力。

第五，在新建小区投入使用时，充分发挥相关部门的监管作用。用于消防设施、配套基础设施、绿化等。凡不符合规定标准的，不得交付使用，以划清责任，减少小区物业与业主之间因房屋质量和基础设施不合理而产生的纠纷。

第六，加强物业管理部门与业主的联系。物业管理部门要加强指导，帮助小区建立业主委员会，召集业主召开业主大会，发挥其在物业管理公司和业主之间的桥梁作用，建立相互沟通、相互理解的信任关系。

聊城市行政审批服务局答复如下：

尊敬的朱委员：

您的《关于提升住宅小区物业管理水平的建议》提案已收到，您的回复如下：

一、您提出的“开发商遗留的工程质量问题导致后期物业管理混乱……目前存在消防设施不完善等问题”解释如下：

新建住宅小区验收消防设施时，需要委托第三方，由主管部门住建局抽查备案。2020年8月15日后，聊城市行政审批局正式承担全市新建、改建、扩建工程中特殊建筑的消防设计专项审查。特殊建筑包括国家工程建设消防技术标准中规定的一类高层住宅建筑。对此类项目，市审批局将依法依规严格执行，做好事前监管，并通过聊城市工程建设项目审批管理系统及时向主管部门推送相关审批信息，方便其后续受理和备案。

二。你的问题“缺乏竞争，市场化运作程度低.由开发商或房屋产权单位单方面指定，未经招标竞争”解释如下：

物业管理部门、物业协会或者相应的业主委员会通过招投标等方式确定物业公司。如需进入公共资源交易中心进行交易，我单位可协调交易中心提供场所。

三。您提出的“物业公司整体管理水平不高，服务意识不强……小区绿化简陋，居民占用绿地装修”的问题解释如下：

已建成小区的基础设施配套、绿化是否达标，由城管局进行验收和监管。为进一步加强城市绿化建设和管理，市审批局拟于近期启动建设项目附属绿化工程设计方案审查，同时加强监管互动，通过聊城市工程建设项目审批管理系统向聊城市管理局推送审批结果等内容，以