敏捷二代是如何做房地产生意，陈思明是如何撕掉父母标签的？

经济网记者陈波“叶静名邦是一家独立的公司，在行业内与雅居乐存在公平竞争关系。它必须面向市场，未来不排除合作。”

2020年1月3日，叶静名邦集团控股有限公司(以下简称“叶静名邦”)首次在公开场合说明了与雅居乐的关系，同时发布了将未来弯道超车机会押注在老业务上的战略

关于叶静名邦与雅居乐的关系，半年来外界有各种质疑。

短短两三年，房企的对手已经悄然换了模样。一群80后的“地产二代”站在了企业舞台的中央。他们要么从父母手中接过权杖，要么另立门户。

景明邦执行董事兼董事长陈思明属于后者。他掌舵的公司在2019年12月底刚刚打开港股IPO的大门，成为最年轻、最快的上市房企。

景明邦的全球认购名单中，不仅有吉利汽车CEO桂生悦、英皇集团董事长杨受成等非地产人物，也有广东开发商的名字，如R & ampf地产，JFK董事长孔建民，时代中国控股董事长岑钊雄。

从规模来看，叶静名邦可以定义为小型房企：近三年营收超过10亿元，贡献最大的物业开发业务中，只有叶静丽都和叶静清水湾3号纳入结转。

不过，外界更关注陈思明的另一个身份——雅居乐第二代，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林的侄子，副主席兼非执行董事陈卓贤的儿子。在著名的叶静州过去的发展中，敏捷的痕迹不时比比皆是。

然而，在成功上市后，陈思明和他的著名景观行业国家似乎想摆脱“第二代”的帽子。

创业之路

一切都很顺利。

从2019年6月18日提交上市申请，到11月15日的上市听证会，再到11月25日的全球发售，2019年底，叶静名邦在HKEx敲响了上市的钟声。

在不到半年的时间里，叶静名邦创下了开发商最快上市的纪录，而聚光灯下的第一主角就是陈思明。

一代地产企业家正在老去，越来越多的“地产二代”走向前台。王思聪(万达)、(世茂)、(碧桂园)、(凯撒)。

陈思明选择另起炉灶。刚满30岁的“80后”于2011年7月毕业于澳大利亚格里菲斯大学。2013年，他创立了叶静控股，即叶静名邦的前身。

招股书显示，叶静名邦的业务主要包括物业开发、酒店运营、商业物业投资和物业管理四大部分，其中物业开发收入占比超过90%。

到目前为止，陈思明已经在房地产领域工作了5年多。主要负责制定公司发展战略，确立整体业务、经营管理方向和项目投资策略，分管设计中心、财务中心、审计监督中心等部门。

他们一旦被贴上“二代”的标签，总是笼罩在父辈的光环下，背后是庞大的家族资产。但是，当他们创业的时候，外界难免会把他(她)和父母的基金会联系在一起。

执掌叶静名邦的陈思明也不例外。上市五个多月，外界最关心的是与雅居乐的关系。虽然它被称为独立开发，但总有一些细节表明叶静名邦和敏捷之间的密切关系。

招股书显示，叶静名邦创建的初期资金由陈思明家族资源提供；景明邦在内地的总部是从雅居乐租赁的；除了陈思明，叶静名邦的五位执行董事都是敏捷老兵；在高管中，有两人已经为敏捷工作了很多年。

景明邦的主要收入来自叶静清水湾

清水湾3号一期至三期相关土地由陈思明于2009年9月通过收购亲属郑及陈绍娥手中的海航股份而取得；2017年2月，海南叶静以招拍挂方式竞得叶静清水湾3号6至7号地块。

到目前为止，叶静名邦的项目分布在四个省。除了海南，云南也是重点地区。位于云南腾冲叶静高黎贡镇，总面积1万平方米，分三期开发，其中一期和二期已于2018年11月和2019年12月预售完毕。

无论是海南清水湾还是云南腾冲，这两个地方都是雅居乐最重要的区域。各种问题从四面八方涌来，陈思明从容应对。他曾经说过，叶静名邦的董事长跟敏捷有些关系，因为我父亲是敏捷的副董事长。

2019年12月5日，当名邦上市的钟声在回荡时，站在一排前来捧场的陈氏家族成员身边。包括陈卓林和陈卓贤在内的五兄弟都出席了。

但这个年轻的“地产二代”更渴望褪去父母的光环，创造自己的标签。

“叶静名邦和雅居乐都是上市房企，行业内公平竞争，都是市场化的。”2020年1月，在一次交流会上，叶静名邦CEO刘华西这样解释两家公司的关系：“比如在海南清水湾，我们和雅居乐是竞争关系。在同一地区，我们的竞争对手包括碧桂园，绿城和R & ampf；在云南腾冲，我们要和雅居乐竞争，附近还有宝能等知名房企开发的项目。”

刘华西表示，房地产市场分分合合，房企之间的关系取决于项目的具体情况。叶静名邦也在与一些房地产企业合作。例如，在海南，叶静名邦已经与KJF达成合作。“未来不排除我们和敏捷合作的可能性。”

弯道超车

聚光灯下的叶静名邦成立6年。2016-2019年上半年营业收入分别为1亿元、1亿元、1亿元、1亿元；对应的毛利分别为1亿元、1亿元、1亿元、1亿元。

其中，房地产开发业务收入分别为亿元、亿元、亿元和亿元；对应的当年利润分别为8451万元、8608万元、1亿元、1亿元。招股书显示，截至2019年9月，叶静名邦土地储备约1万平方米。

在2019年8月举行的中期业绩会上，恒大集团副主席兼总裁夏海钧曾谈过一轮“行业天花板论”。他表示，中国房地产市场整体销售额在12-15万亿元之间波动。2006年，中国前十大房地产开发商的市场份额约为20%，到2018年底上升到26%，前三大房地产企业的份额。2019年以来，房地产行业集中度持续上升，每年增加3- 4家。这种集中度的变化主要表现为小企业的消亡和大企业的扩张。

以著名的叶静为例，这家房企无论从收入、利润还是土地储备来看，都属于小规模范畴。正是这种规模，让叶静名邦成为港股IPO中最短命的“后起之秀”。

刘华西将原因归结于董事会高瞻远瞩的设计和安排。一方面，叶静名邦在成立之初就选择了香港作为公司注册地，不存在其他通过离岸公司控制内地资产的重组麻烦。

另一方面，在港股IPO过程中，要求建立内部文件、运营数据、审批文件等数据库。供团队随时查阅。晶明邦一直坚持合规发展，所以顺利通过上市检查。

成功获得港股“通行证”，并不意味着叶静名邦开始了规模战，它的目标仍然是做一个小地产公司。与不断追求快速扩张通过提高负债率来收购l

“但现阶段，无论是一线城市、二线城市还是三线城市，都已经被排名前50的房企占据了。”刘华西对眼前的挑战直言不讳。他说，叶静名邦的每一个产品在当地的房地产市场，都面临着TOP50甚至TOP100的竞争。

如何在激烈的竞争中脱颖而出？景明邦的路线完全不同于大型房企的大规模复制。所到之处，所有的项目都是根据当地的生活习惯和客户需求来打造的。不同区域呈现的个性化产品是叶静名邦区别于现阶段其他房企的竞争力。

“接下来会不会不考虑规模扩张？”当经济观察网记者把这个问题抛给刘华西时，他说，每个企业都有做大做强的梦想，很难在一两天或者一两年内实现。所以，只有做好了，才能做大做强。“按照目前的市场体量，我们寻求规模并不现实。即兴创作自己的产品才是生存之道。”