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观点10月，楼市再次达到高峰，优商企业、第一服务、世茂服务、和晶优活四家物业公司成功上市，达到今年单月上市公司数量之最。

截至今年10月底，已上市物业服务企业10家，另有6家物业企业等待登陆资本市场，其中不乏恒大地产、华润万象生活等标杆企业。

股价表现方面，多家地产股仍在下探。31只h股地产股平均跌幅。值得注意的是，合景优活自上市以来股价一直在下跌，月跌幅为。

同时，随着行业发展环境不断改善，物业服务企业收入持续正增长。第三季度，招商刮起和新大正分别实现归母净利润同比增长。杜南地产前三季度净利润同比增长。

就并购而言。市场方面，碧桂园服务在本月内先后收购了郭曼康杰和福建东飞两家市政环卫服务企业。不难看出，物业服务企业正在业务边界上继续扩张。

下半年，一个明显的趋势是，物业服务企业开始加快城市公共服务布局。

如保利物业中标嘉兴姚庄镇董熙新城商务区、桃园新村等城市服务项目；万科正式将物业改为“万物云”，并发布了城市服务品牌“万物云城”，这些都表明了物业服务企业进军城市服务的决心。

万科物业更名，物业企业横向并购意图显现。

根据“10月中国物业服务30强”榜单，万物云再次高居榜首，碧桂园服务和保利物业紧随其后，位列第二，探花。

10月28日，万科物业变更企业名称，由万科物业更名为万物云。它包括三个业务领域：太空、科技和增长。涵盖社区空间服务的“万科物业”和“公园邻居开发”；商务空间服务“万物皆好”，新宣布的城市空间服务品牌“万物云城”。

在数字化建设方面，“万睿科技”和“第五空间”分别提供软硬件服务能力、数字化运营和行业人工智能服务；“万物生长”是公司的孵化器，不断连接成熟企业，孵化创新企业。

值得注意的是，“万科物业”经过几十年的发展，在全国产生了巨大的品牌影响力。截至2020年6月底，“万科物业”管理着2769个住宅项目，面积近4亿平方米。在商业物业管理方面，“万物亮星”已布局149个城市，服务项目超过1140个，管理面积超过1亿平方米。

万物云的三张业务地图反映了当前物业服务企业的发展方向。由于传统物业服务存在一定的行业天花板，在保持基本住宅物业服务增长的同时，物业服务企业的业务边界也在不断拓展，主要包括收购产业链上下游公司和进入城市服务领域两个方向，其中城市服务是下半年以来头部物业企业的重点业务。

由于城市公共服务项目招标对参与企业有一定的资质要求，物业公司开展城市服务的最佳切入点无疑是市政环卫服务。观察目前的市场情况可以发现，头部物业企业已经开始联手有资质的环卫公司，通过并购或签订战略合作的方式切入这一领域。

企业公告、意见指标整理

10月14日，碧桂园服务宣布以1亿元收购郭曼康杰70股权。据悉，满族康杰从事城乡环境卫生一体化管理和运营服务。碧桂园选择了收购产业链上的下游企业，以一

数据点索引排序

回顾近几年，随着物业服务行业价值的逐渐显现，高成长、低风险的行业特征受到资本青睐，房企分拆上市热情空前高涨。截至目前，2020年已有12家物业服务企业成功登陆资本市场，其中6家已提交上市招股说明书。

与往年不同的是，在疫情因素的影响下，物业服务行业整体表现可圈可点。具体到上市公司，出现了严重的分化：业绩优异、成长性好、有关联公司大力支持的物业服务公司股价屡创新高；规模小、业务类型相对单一、业绩差的物业公司表现平平。

但从8月份开始，地产股股价明显下跌，10月份有进一步加深的趋势。

风、数据、观点指数排序

根据香港股市31只地产股的意见指数，10月地产股平均股价跌幅超过10%。

从具体股价表现来看，港股市场仅有浦江中国、祝福生活服务和彩生活表现较好，其中浦江中国月内上涨，领涨多只地产股。10月30日，新上市的世茂服务以港币收盘，勉强维持发行价。

其余28只地产股均有不同程度下跌，20只地产股跌幅超过10%。值得注意的是，时代邻里领跌同跌，首服、金融街物业、和晶优活四家物业管理企业跌幅超过20%。

值得注意的是，保利物业、碧桂园服务、雅生活等头部物业公司的股价表现并不理想。以保利物业为例。截至10月30日，保利地产股价为人民币/股，较5月最高点下跌近40%。

目前地产股的下跌与年初疫情仍大幅增加的情况形成鲜明对比。试着找出原因，近期地产板块密集IPO可能是地产板块调整的直接原因。

此前，可供投资者选择的物业公司有限，市场稀缺。但随着越来越多的优质物业服务公司上市，一定程度上会降低投资者的热情，分散资金，新股很难高开高走。

此外，大部分物业公司的融资用途中，超过50%用于并购和规模扩张。可以预见，在目前“以规模取胜”的背景下，有资本加持的物业服务企业已经进入跑马圈地阶段，可供并购的优质第三方项目越来越少。在供求关系下，并购目标企业的成本。a上涨，进一步压缩了房地产行业的利润。

依靠房地产母公司的内生增长率，同时也受到房地产周期因素的影响。市场对地产股增长的预期逐渐减弱，进而带动股价下跌。

不过，即使在当前地产股估值回调的背景下，房企分拆热情依然高涨。10月12日，阳光城宣布拟分拆旗下物业管理公司上市。据悉，阳光城地产初步计划融资至少2亿美元(约1亿港元)。

当然也要看到越来越多的物业服务企业，如彩生活、优商企业服务、世茂服务、恒大物业等。引进了https://www.zhucesz.com/、腾讯、阿里等互联网巨头。这种消费场景会给未来物业服务的发展带来怎样的商业价值，还有待观察。