日前，旭辉控股发布公告称，将与“广西地产一哥”章泰按照653，336，035的股权比例设立合资公司，共同拓展广西房地产开发业务。

新年伊始，旭辉的行动向市场释放了一个信号，——公司将继续借助本土龙头房企的力量，推进区域深耕战略，通过合作共担风险，扩大规模，巩固头部房企地位。

谨慎依旧是旭辉的一贯风格，或许也是房企未来发展战略的中心思想。

01项目开发合作一方出地，另一方付款。

从已公布的合作具体内容来看，旭辉与彰泰的合作模式并不复杂。——是双方成立合资平台，共同开发本土项目。

由于旭辉旗下在广西的资产并不多(根据旭辉2020年中报，旭辉仅在广西南宁有布局，目前拥有两个土地储备项目和一个后期项目)，而张泰在新增土地储备价值方面位列广西房企第二。所以合作平台项目主要来源于章台。

资金投入以实力较强的旭辉为主。

新成立的平台公司由章泰集团董事长黄海涛挂帅，现任旭辉集团江苏区域集团副总裁胡翔任总裁。

一方面，此次合作让章泰可以借助旭辉的力量，在中小房企生存空间受到挤压的环境下，更好地推进项目开发，获得发展空间。

另一方面，对于旭辉来说，也完善了在广西本地市场的布局，实现了规模上的突破。同时，深耕区域也有助于加速当地项目的盈利转型，巩固自身头部房企的综合实力。

合作模式早已成为徐汇过去的参考案例。

2017年10月，银盛泰集团与旭辉集团有限公司正式签约《全面战略合作协议》。根据合作协议，银盛泰集团与旭辉集团将通过股权合作的方式设立合作平台公司，银盛泰董事长任军将担任平台公司董事长。

与银盛泰集团的合作，给旭辉在山东当地的规模和业绩增长带来了明显的刺激。据悉，旭辉银盛泰目前已覆盖山东16个城市，2020年合同销售业绩从合作前的不足100亿增长到265亿。

02物业公司结合，一方“卖身”，另一方“寻宝”

除了在开发项目上的联合合作，在这次旭辉与彰泰的“合资”中，我们不能不注意到其物业公司的“组合”。

章泰集团董事长黄海涛曾说，“跟品牌房企打架，物业是杀手锏。”就张台而言，张台物业是一个极其特殊的存在。

1994年，黄海涛从台商手中买下“桂林张泰实业发展有限公司”后，其第一个项目桂花园一期竣工。由于地处城市边缘，其销售开始不尽如人意。

在此之前，由于没有资金支持，也没有房地产经验，章泰已经陷入资金困境。在最困难的时候，它甚至不能支付几千美元。“桂花园一期”的销售失败，几乎等于章泰看不到未来。

据说，在辗转难眠的三个晚上之后，黄海涛做出了两个大胆的决定：一是引进欧洲建筑风格；二是成立物业公司，将桂花园的社区纳入规范化管理。黄海涛曾是一名食品车队司机和酒店物流经理，他比许多同时代的人更早看到了房产的“物流”价值。

彰泰成为桂林第一家进行物业管理的房地产公司。1997年和1998年，桂花园先后荣获建设部“全国城市物业管理优秀小区”和自治区建设厅“全区城市物业管理优秀小区”称号。

“产品属性”这两把利器，为黄海涛成功打开了桂林的房地产市场。而且，章泰公关

此后很长一段时间，章台所有新开盘的项目，海报最显眼的位置都会出现“上市物业企业”的头衔。两年前，章泰物业在新三板挂牌18个月后选择摘牌，一度被外界猜测是“要变道进入港股”。

彰泰物业新三板挂牌新闻发布会

黄海涛的“利器”现在掌握在徐汇手中。1月7日，旭辉旗下物业管理公司永盛生活服务()发布公告称，拟斥资1亿元收购章泰服务65股股权。与房地产开发项目的“合资”不同，章泰物业相当于“卖身”。

无独有偶，永胜对于旭辉来说也是一个特殊的存在。

1992年，旭辉集团创始人林忠在厦创业。他创办的第一家公司名字叫“永盛”。起初，公司主要从事中间业务。两年后，林忠正式开始涉足房地产开发领域。当时公司名称是“永盛旭日集团”。

永盛人寿上市仪式上，森林手中的牌匾上写着“永远的旭日”

永胜，对于徐汇来说，是一个充满“时间感”的词汇，也意味着出发。

房企旗下两个地位特殊的物业公司的“结合”，看似是缘分，但对于双方来说，意义却截然不同。

对于彰泰或者黄海涛来说，把傲人的物业公司卖给另一家物业公司，肯定有自己的考量。表面上看，章泰地产从新三板退市后，终于通过转卖股份与HKEx有了微妙的联系。

对于旭辉(永盛)来说，这笔交易真的很划算。

首先，永盛生活服务进一步扩大了管理区域，为其业绩提升带来了更强的预期。所以资本市场也反应很快，股价走强更明显。

此外，据了解，近三年来，掌泰服务及子公司收入大幅增长，从2018年的1亿元增长到2019年的1亿元，2020年上半年将达到1亿元，已经超过2019年全年的一半。

但永盛生活服务给出的收购价并没有高估其价值，甚至可以说是捡了个大便宜。此次给出的1亿元收购价格是以2019年1亿元税后净利润为基础，市盈率11倍。永盛生活服务目前市盈率约116倍，两者相差近10倍。

03“合作”稳定，一端债务控制，另一端股票推广。

显然，旭辉通过与区域龙头房企的深度绑定和战略合作，在当地市场实现了更深层次的布局；具体公司的收购也为旭辉的业绩提升带来了更强的预期.以上都是对旭辉继续巩固头部房企地位的深远意义。

不可忽视的是徐汇的“合作”战略，或者说是其持续长期稳健发展的重要手段。

回顾旭辉的20多年，“审慎”一直是这家福建房企气质的代名词。即使是在房地产开发最火热的年代，相对于其他福建房企的疯狂圈地和高歌猛进，旭辉也非常低调，采取大量合作的方式查地。按照其管理层的解释，是因为觉得地价不稳定，合作模式可以分担风险。

而且通过合作模式，可以有效控制负债率。

得益于合作模式，从2017年开始的三年间，旭辉的净负债率保持在60以下，手头现金保持相对充足。

2018年，旭辉曾提出增加土地权益比例，导致其净负债率从2017年突破到。

一年后，在2019年3月的业绩会上，旭辉高管表示，未来旭辉拿地平均权益将“控制”在60以上。到2020年上半年，这一数字将回落至。

虽然如果股本真的太低，会影响企业的盈利表现，但旭辉的“合作模式”成为其股价上涨的催化剂。

把与彰泰的合作作为一个

花旗集团在研究报告中指出，预计旭辉和彰泰的合作可以实现双赢，因此将旭辉和永盛人寿列为首选“买入”名单。

大禾发布的研报认为，旭辉控股与广西开发商章泰存在潜在的合作机会，有助于公司扩大在当地的发展和利润。因此继续高度重视旭辉，重申“买入”评级。

傅锐发表报告称，旭辉集团与广西大型房地产公司章泰集团签署框架协议，将极大促进旭辉的土地储备，支撑今年20%左右的销售增长。因此维持公司为行业优先股，银行给予买入评级。