乐财经邓新妮南通

人名很重要，企业也很重要。从名字可以读出企业的核心，也可以了解业务的重点。

3月29日晚间，中南物业提交了HKEx招股书。有趣的是，上市主体的全称是“中南服务商业股份有限公司”(简称“中南服务”)。省略了“财产”一词，增加了“商业”一词。

在全国范围内，地名是企业名称的常见用法，但在上市企业中较为少见。不久前递表的钟君，切入商业管理的轨道，以自己的名字命名“商业管理”；住宅物业占收入最多的中南服务，在名字中加上“生意”，可能也有祝福生意的想法。

虽然陈雨涵持有“房地产业务”，但是，中南业务并不包含在中南服务中，而是单独做了一次旅行。是否讲一个“商业”故事，要看后续的动作。

年报季交出档期可能是巧合，也有中南服务对业绩的信心。2018年至2020年，中南服务实现营收1亿元、1亿元、1亿元，实现年利润1795万元、2705万元、6675万元，年复合增长率长达三年。

收入强劲，规模也不逊色。2020年中南服务管理面积3691万平方米，签约面积6461万平方米，共管比例翻倍，高于上市公司平均值。

中南服务，背靠中南集团，如果成功上市，将成为南通首家上市物资企业。

采取股权激励

中南服务股权结构不复杂，家族信托掌管。

本次上市的主体是今年1月刚刚成立的中南服务商业股份有限公司。中南服务成立不久，今天就聚集了四大股东，第一大股东是董事局主席陈雨涵委托的家族信托，持股；第二大股东为中南服务股权激励平台，持股；陈雨涵单独持有4股，是第三大股东。

股权激励平台目前由信托机构持有，招股书未披露具体股东。中南服务的高管层中，两位执行董事分别是陈雨涵和韩杰，其中陈雨涵兼任董事长，负责公司的整体规划；韩杰是首席执行官，负责日常运营。去年12月，韩杰正式加入中南服务。在此之前，他是中南建设的区域负责人。

中南服务的主要运营方为中南服务全资拥有的江苏中南物业服务有限公司(以下简称“中南物业”)。在提交招股书之前，经过一系列股权重组，今年3月初，中南物业由两大股东控股，南通长乐和香港乐活分别持股99和1股。两家公司都是今年成立的，所以上市的轮廓就出现了。

而更早的时候，上市框架就已经建立起来了。今年1月初，中南物业股东发生变更。后来分别介绍了香港控股公司和另一家成立不到两个月的公司。

深耕长三角，管内数量占57%

“随着公司的发展，将来会上市的。”之前被问及上市相关的计划，中南服管理层是这样回应的。现在看来，发展的时机已经成熟。

中南服务是今年第11家向HKEx提交招股说明书的材料公司，还有10家公司正在排队等待上市。

“只有做好准备，充实自己，打磨核心竞争力，才能保证上市后的前景。”公司上市用了五年时间，中南服务一直在做自我完善。

在规模上具有很强的竞争力。截至2020年底，中南服务管理面积已达3691万立方米。据乐居财经统计，今年提交招股书的其他十家物业公司平均管理面积约为2800万平方米，仅有一家物业

其中，长三角作为起源地，是深耕区域。截至2020年底，中南服务在长三角地区共管理项目99个，管理总建筑面积2148万平方米。长三角地区托管项目数占托管项目总数的比例，2020年长三角地区托管建筑总面积将有所增加。

2019年，中南服务在长三角地区管理的总建筑面积有所增长，高于同期该地区运营的物业服务企业100强的平均增速。根据嘉里的数据，与2020年总部位于江苏省的物业服务企业100强相比，2019年公司管理的建筑面积排名第四。

除长三角地区外，中南地区的服务分布在全国重点省份，发展势头同样强劲。以河北、四川为例，2019年，河北、四川两省的管理建筑面积增速分别为和，高于同期这些地区物业服务企业100强的平均增速。

在三条线的配合下，净利润增长了147

得益于规模的加持，中南服的业绩也呈现高增长。2020年总营收1亿元，同比增长；净利润6675万元，同比增长；同期净利润和毛利分别为6675万元和1亿元，同比增长147%。

中南通过三条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中物业管理服务收入最大，2020年占比1亿元；非业主增值服务是第二大收入贡献来源，占亿元；社区增值服务1亿元，占。

社区服务虽然收入比较低，但却是提升毛利率的核心动力。三年来，中南服务三大业务毛利率同频提升，社区增值服务率先提升。

2020年，物业管理服务毛利率上升至，比2019年提高了个百分点；非自有增值服务毛利率为，比2019年提高了个百分点；社区增值服务为，比2019年提高了个百分点。

根据管理财产的组合，可分为住宅财产和非住宅财产两类。住宅物业是最主要的收入，2020年贡献了1亿元，占总收入；非住宅占1亿元，但近年来非住宅占比增长很快。

2020年底，中南服务为155个住宅项目和18个非住宅项目提供物业管理服务。非住宅物业项目从14个增加到2018年的18个，呈逐年上升趋势。2019年之前，非住宅项目收入全部来自中南集团及其关联公司。2020年首次拿下第三方非住宅项目。

此外，随着项目数量的增加，非住宅制造业的收入也呈上升趋势，从2018年的1万元增加到2020年的1万元，增幅为。由此，物业管理服务的毛利也被强力推高。招股书显示，2019年，中南服务物业管理服务毛利率为61。2020年毛利增速达到127左右。

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