据中国中央广播电视总台经济之声《天天315》报道，物业服务质量与小区业主的生活质量息息相关。如果小区的物业服务不到位，会让人很苦恼。北京西水花园七区、九区、十区多位业主日前向《天天315》节目组反映，他们认为目前管理该小区的北京华诚国泰管理有限公司违规进驻，因为这家公司既没有在当地住建部门备案，也没有将备案材料抄送物业项目所在的街道办事处和乡政府部门。而且公司进驻后，小区原本美好的居住环境每况愈下。所以他们想换物业公司，才发现换物业公司真的很难。

业主郭女士介绍，2011年11月，她在北京西水花园小区买了一套房。当时，她在签订购房合同的同时，还与开发商签订了前期物业服务合同。物业公司名称为北京西水花园物业管理有限公司，本合同中明确了物业服务等级和收费标准。

郭女士称，入住该小区半年后，她从小区业主处了解到，西水花园物业公司在业主不知情的情况下，将物业服务合同的权利义务转让给了第三方——北京华城国泰物业管理有限公司。有业主被新物业公司要求签《合同权利义务转让协议》。而且她也没见过这份协议。郭女士说：“有的业主对这种转换不太了解，有的只是签字，但也有人发现不对劲。很多人没有签这个协议，也没有和华城国泰签约。自始至终，他没有给我看任何东西，也没有让我换物业公司。我们小区有300多户，至少还有200多户还拿着原来的物业公司合同。”

多位业主介绍，当时很多业主认为新物业公司违规进驻小区，拒绝签协议，拒绝交物业费。但是新的物业公司并没有因此而离开，而是继续为小区提供服务，但是业主们发现服务质量明显不如以前了。比如小区安保不力，盗窃经常发生；公共绿化缺乏维护；小区内违章建筑等问题。有业主表示，“我们不认可他们的服务水平和管理模式。这些安全设施和设备并不完善。最惨的时候，一晚上就偷了15套房子。”

于是，一些业主想通过成立业主委员会来更换物业公司，却发现阻力重重。多位业主告诉记者，他们从2020年6月开始筹备成立业主委员会，通过各种法律途径，了解华城国泰物业公司是否具备入驻小区的合法手续。经调查发现，该公司既未在当地住建部门备案，也未将备案材料抄送物业项目所在地街道办事处和乡镇政府部门。而且发现新旧物业交接验收手续不全，物业管理相关资料严重缺失。

好在小区成功成立了物业管理委员会，业主们都为此兴奋不已，但好景不长。就在物业管理委员会准备通过公开招标的方式选聘物业服务公司的时候，也就是2021年7月，物业管理委员会的多名成员突然辞职。郭女士说：“业委会辞职后只剩下一个人，然后我们就停止了招标，开始改选业委会委员，一直到现在还没完。补选人员报名时，物业公司的人举报这些人有违法建设。大家都觉得物业公司一直阻挠闹事，很生气。”

业主认为，目前，业主维权之路陷入了“死循环”。王女士向记者抱怨：“为什么换物业公司这么难？没有办法

记者核实后发现，北京市密云区住房和城乡建设委员会已给业主书面回复，称“业主申请北京华城国泰物业管理有限公司是否由开发商(北京朝云房地产开发有限公司)在密云区住房和城乡建设委员会备案及备案时间信息。经查，北京华城国泰物业管理有限公司未向我委备案。”

现在的物业公司是否违规进驻小区？为什么进站后没有备案？记者就相关问题向华城国泰物业公司和该小区开发商进一步核实。双方现任负责人均表示刚上任，不清楚小区过往的事情，互相踢皮球，称对方负责一切相关事宜。

物业：我也是刚到，你知道吗？如果你需要什么，去找开发商。

开发商：这个可能要问物业公司，但是物业公司会去备案。可能是老股东时期发生的，所以不太了解这个信息。

现在的物业公司是否违规进驻小区？对此，社区维权专家陈凤山表示：“未经全体业主许可，原物业公司将其合同权利义务转让给新物业公司是有问题的，或者涉嫌违法。小区房屋交付后，小区的公共部分实际上已经转让给全体业主，全体业主对公共部分有共同管理权，包括聘请物业公司的权利。业主弄清楚物业公司的选聘程序是否符合法律规定才是关键。”

业主如何发现物业公司之间的交接手续是否符合法律规定？接下来如何维权？北京朝阳办胡刚建议：“一是选择信誉好、热心公益、能力强的业主代表负责相关维权事宜；二是收集物业服务合同、权利义务、转让协议、服务质量等方面的证据材料。自行或聘请专业；第三，积极推动物业管理委员会、业主大会、业主委员会的建立、完善和有效运行，依法维护其合法权益。"