信用退的时候，似乎没有一家房企是真正清白的，但最近陷入风波的奥园集团可能会觉得有点委屈。

所有的风波，都是从上海一家资产管理公司3354申万菱信3354发行的资管产品汇聚2号开始的。奥园集团作为担保人，到期未付款，构成重大违约。这个消息出来后，奥园公司的信用环境迅速恶化，很快站到了流动性风险的边缘。于是，很多资产被上架，大股东自掏腰包增持公司股份，提供流动性支持，呈现出一派自救的景象。

但并没有太多人注意到，奥园集团被申万菱信以“担保人未履行担保还款责任”推上风口浪尖。真正利用汇聚2号资管产品进行实质性融资的公司是珠海保税区启恒物流有限公司(以下简称启恒物流)。惠聚2号到期时，启恒物流只支付了1218万元，还有6590万元未支付。

启恒物流的大股东广州宏凯置业有限公司(以下简称宏凯置业)持有公司60%的股权，是奥园集团的全资子公司。凯物流另外40%的股权由一家香港公司——维康发展有限公司(以下简称维康发展)持有。游在香港企业注册处查了这家公司的股权结构，发现维康发展的股权指向一个叫刘的人。

这个人在奥林匹克公园的信贷危机中扮演了一个独特的角色。

作为启恒物流的股东，奥园是“后来者”。这家公司成立于1999年7月。长期以来，2018年进入公司的股东只有一家，即维康发展有限公司和奥园全资子公司鸿凯地产。换句话说，如果公司成立于1999年，刘光略大部分时间是公司的实际控制人。

2018年4月，宏凯地产出现在启恒物流的股东名单中，占股60%，成为大股东。刘光略为启恒物流副董事长，何为董事长。一位熟悉情况的朋友告诉你柯俊，“他纪明是代表大股东奥园的董事长”。

朴槿惠似乎选择了一个“不简单”的合作伙伴。这不好说，这并不意味着刘广有什么非凡的背景，但近年来，他卷入了各种商业纠纷以及与之相关的债务责任。根据相关司法机构的信息，刘广录卷入多起民间借贷纠纷案件，刘广录本人也被列入限制高消费名单。相关司法信息也显示，刘名下的多份公司股份已被冻结。

维康发展持有的启恒物流40%的股份也在冻结范围之内，而启恒物流也被列入“强制执行”范围，执行总金额为https://www.zhucesz.com/万元。

一位银行业的朋友向你柯俊分析，“一般进入‘限高’名单的人，涉案公司的银行账户不出意外被冻结的概率很大。”他分析，由于相关借款纠纷的法律程序，部分相关银行账户被冻结，导致启恒物流无法按期支付汇聚2号到期款项。结果，申万菱信在到期还款日前收到还款后向担保人寻求相关款项，导致奥园集团最终卷入其中，信用环境迅速恶化。

那么，接下来的问题就在页面上了：奥园集团为什么选择刘光略作为合作伙伴？说白了，如果知道刘光略身上的诸多争议，奥园为什么要“趟这趟浑水”？这是一个非常好的问题。

虽然刘光略有很多债务偿还纠纷，但他的两家公司听起来非常抢眼。这两家公司分别是珠海北斗信息安全服务有限公司(以下简称北斗安全)和珠海北斗物业管理有限公司(以下简称北斗物业)。但北斗作为中国自己的全球卫星导航系统而闻名，也是国家重点产业。

但这两家公司，刘光略，从股权上看，与国有资本关系不大。在北斗安防，刘通过相关股权结构设计持有100%股权；北斗物业是一家不折不扣的小微企业，刘占股90%，持股10%。如果奥园选择投资启恒物流，与刘广录合伙，是因为后者公司名称中的“北斗”二字，那么他们公司在做所有调整的时候不可能没有发现。

奥园集团通过鸿凯地产进入启恒物流的前一年，发生了一件事。那一年，启恒物流总部办公楼项目启动。这个项目位置比较特殊，在珠海保税区范围内。当时这个项目被列入当地政府签约的重点项目，签约时透露的产业定位是和北斗卫星挂钩的。当时的官方信息称，启恒物流计划在自贸区建设启恒总部办公楼，打造集北斗、遥感卫星、新能源汽车于一体的高端商业综合办公园区。

“我们没听说过齐恒物流还有其他大项目，这个是最大的。”一个和你了解情况的朋友柯俊说。

作为房地产行业，这个场景是不是很熟悉？在任何一个有野心的开发者眼里，北斗这么高大上的一个字，可以直接翻译成四个字“优势产业”。任何一个开发商朋友也会知道，如果“持有优势产业”，会得到什么样的优惠和优势，然后和当地政府一起拿到成本更低的土地，进行滚动开发。刘光略当时的“北斗热”还是挺吸引人的。

奥园集团显然明白这个道理，所以以合作的方式参与进来也就不足为奇了。刘光略也很“大方”，让出了大股东的位置，退了“副董事长”的位置。现在看来，那个时候，我们真的有了我们需要的“味道”。但当时的奥园可能没有意识到，卷入诸多纠纷的刘光略，会是三年多后推倒公司多米诺骨牌的人。

刘光略的路号，一份司法文书披露了一些细节。2017年，在刘与当地政府完成启恒物流总部办公楼签约的第二天，他就调头去借钱：他以自己名下的一家房地产企业向一个自然人借钱，但金额不多，只有900万人民币，月息，逾期的话每天要万分之一的利息，属于正当的高利贷。

刘光略在签订这份借款协议时，还不忘加上启恒物流作为担保。差不多一年后，为刘光略提供担保的启恒物流公司迎来了新的大股东奥园集团。要做所有的配合，这种明显的保障应该和奥林匹克花园一样明确。900万的担保金额确实不算大，但也能说明刘光略的状态和途径的数量。选择伴侣是靠人的。不知道精明的奥园高层是否真的明白这个道理。

选择合作伙伴就是这样，尤其是提供担保。否则，企业会吃大亏。

这一次，奥园吃了大亏。一些大型国际评级机构已将奥园的评级下调至CCC，展望为“负面”，这意味着奥园将面临更高的发行债券以维持流动性的成本和难度。为了维持现金流，奥园集团反应迅速，出售资产、大股东提供流动性支持等“规范操作”都出现了。对于这家曾经辉煌的房地产公司来说，形势有些悲惨。

也有好消息。中国奥园近期到期的第三笔国内私人债务已经延期，约为https://www.zhucesz.com/亿元人民币。本期国内私募债为“平安-奥赢供应链金融1期1号资产支持专项计划”，https://www.zhucesz.com/,票面利率。起息日为2020年12月8日，原到期日为2021年12月3日。

在CBD核心区所在的北京长安街沿线，SKP购物中心对面，有一座曾经的烂尾楼，现在部分楼层已经变成了SKP-S，相传是北京风水最差的建筑之一。很多接触过的开发商近两年陷入债务困境，曾经短暂接手的奥园集团迅速退出。有地产界的朋友苦涩地开玩笑说，看来谁也逃不了。

也许风水不能选，但是伴侣可以，也难怪别人不能以其人之道还治其人之身。现在房地产行业信用退却，人人自危，优客君还是希望奥园好运，渡过危机。但在选择伴侣时，一定要以其人之道还治其人之身，“小心保证”。

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