编辑/瑞士瑞信银行咨询公司

来源/经济观察报

扩张，并购。a，和估值，成为这几年房地产的关键词。在规模诉求最火热的时候，近年来，系统化管理的问题被快速扩张放大，引起了很多物业管理者的反思。

今年，随着上市物业公司的增加，资本市场开始出现一种趋势，更愿意给那些管理服务质量更好的企业更高的估值。相信未来这种趋势会更加明显，数字化管理运营、系统化团队建设等创新模式将加速物业行业的发展。

图为2018中国蓝筹地产年会现场。9月11日，2018中国蓝筹地产年会在北京举行。本届年会的主题是“质量基础，价值创新，嫁接力量”。在物业行业面临深刻变革、行业迎来转型升级新机遇的背景下，年会旨在搭建全方位的整合平台，促进国内物业界更多的交流与碰撞，推动行业持续健康发展，与行业共同进步。

在当前的房地产市场格局下，作为房地产配套的前场，物业社区的服务属性越来越突出，逐渐成为房地产转型升级的重要业态，也是承接房地产价值流动和重塑的关键渠道。存量房的装修、改造、物业管理、租赁服务、小区智能化、社区医疗、养老服务等，依然是一片蓝海。未来楼市规模将超过万亿元，资本市场已经表现出对这种新商业模式的认可。

年会上，各界嘉宾就金融周期热点话题和前瞻话题、服务领域新商业力量、传统物业服务、物业产业链垂直整合、物业新业态等进行了交流和探讨。

作为蓝筹物业的长期合作伙伴，北京瑞信至诚管理咨询有限公司，其高级合伙人、董事总经理郝菊先生受邀出席会议，并代表主办方对“2018中国蓝筹物业年会”的企业标准进行了总结和讲解。最后，郝菊先生指出，物业公司的发展要想在未来几年内实现真正的商业模式或商业模式创新，就要练好内功，扩大规模，提高服务信息化技能。

图为瑞信至诚高级合伙人兼董事总经理郝菊。以下是根据北京瑞信志诚管理咨询有限公司高级合伙人、董事总经理郝炬先生的发言整理而成。

我很高兴今天下午在座的各位，不管是我们前面的经济学家，还是我们后面的地产公司老板，其实都给了我们一些很好的提示。今年我们蓝筹地产的价值评估，是一年一度的思想盛宴。我简单介绍一下蓝筹地产评价的一个基本指标。到今年为止，我们蓝筹地产延续了之前严谨客观的评价指标，一是价值规模，二是业绩优秀，三是服务领先，四是模式创新。从这些指标中，我们可以看到这里所有物业公司的影子。

当然，在评选过程中，我们也会引入业内的专家，通过对物业企业的规模、社会影响力、业绩等方面的一些专业点评，做出主客观的评价，最终形成我们今年的中国蓝筹物业公司榜单。我觉得这是对我们今年评价的一个简单介绍。

第二部分，在今年的评选过程中，我们其实看到今年是很特别的一年。从去年年底到今年年初，尤其是2月到6月，有3家物业公司上市。我们可以看到，截止到2018年7月底，港股上市公司8家，a股上市公司1家，新三板公司60家左右，现在来回走。今年和2014年一样。2014年和2015年，当时这里所有的物业公司都很兴奋。2017年底，特别是2018年初，我想大家现在都很兴奋，但是我想问一个问题：为什么道具

为什么要上市？你真的想上市吗？物业行业现金流相对充裕，但整体利润相对微薄。我们总有这样一个矛盾，那么经过这样的思考，我们来看看2017年我们蓝筹物业公司的整体数据。

第一，从我们的市场规模来看，随着这几年行业的发展，有这样的特点。第一，随着房地产行业市场集中度的提高，其实房地产行业的市场集中度也在逐渐提高。第二，头部企业已经在我们的整体规模中占据了一些领先地位。我们可以看到，在2017年，蓝筹物业公司的应收账款总额在600亿左右，市场份额占https://www.zhucesz.com/这与去年相比是稳步增长的，我认为这一趋势将继续下去。

其次，蓝筹物业企业主营业务收入增长较快，尤其是头部企业。我们对本次选举蓝筹企业的相关数据进行了分类，如应收增长、收入分类，分别为75%、50%、25%。因为我们可以看到这些蓝筹企业整体上还是有一些差异的，客观来说行业收入处于中位，应收总额在1亿左右，https://www.zhucesz.com/物业费的收取在12亿左右。其实这几年这个比例还是比较稳定的。当然，从上一张图我们可以看到，物业公司的非物业费是稳步增长的，但我看是比较稳定的。为什么？一个物业公司到现在的核心业务是什么？基础的物业管理决定了你以后能否走的更远。我认为这很重要。

对于瑞信致诚高级合伙人董事总经理郝菊，我们再来看一下相关数据。这是增速数据，也可以看到行业内一些头部企业的增速其实会更高。在第75百分位，这几年他的增长率基本超过了40%，还有一个有趣的数据是什么？2015年实际上增长更快。为什么？M & amp2015年的a更强。在2016年和2017年，我们这里的许多嘉宾也谈到了并购中遇到的问题。答，而且我们会更加客观、冷静、有效地推广。

另一项财产增长的收入也是如此。这几年我们看到这里所有行业的龙头蓝筹地产公司，整体稳定增长的中值大概是25%到30%。按照我们物业费的增长，中位数大概是25%。

第三，在管理规模方面，近年来的增长非常稳定和显著。2017年管理项目中位数达到350个，管理项目面积接近7500平方米。当然，行业最高数字是https://www.zhucesz.com/亿元，管理面积增长很快。其实我觉得不仅要看总规模，还要看你管理规模的结构和质量。

我们来看看行业的毛利率。事实上，蓝筹地产公司的毛利率近年来有所波动。这是我们的统计口径，如果从中位数相对稳定的话。基本上我都是用简单的数字，毛利率20%左右，这是平均值，净利润率不到10%。同时我们的费用率会在10%左右，这是一个简单的数据。当然，由此也可以看出，我们这几年在蓝筹企业的整个成长过程中，净利润率实际上是稳步上升的，不仅有减员增效的作用，还有业务结构变化带来的利润增加。

另一个是从统计数据来看，2017年和2016年，三费比总体比例实际上比以前稳步上升，这和我们目前的规模扩张有关。

在人均效率方面，我们统计了这样的指标。一是人均营业收入稳步增长，二是人均物业费也快速增长。第三，人均管理面积的增长也很好，这说明我们在近几年的发展过程中不仅实现了规模的增长，而且通过我们管理体系的完善和信息系统的使用，增强了我们员工的使用效率。目前，其他一些企业如龙湖、丁谦等也采用了这种方式。

除了瑞信致诚高级合伙人董事总经理郝菊的统计，我简单说两点。第一，我刚才提到上市是为了什么？上市不是单纯为了融资。我们算算未来的投资方向。你能做些什么来提高投资方向？扩大规模，我觉得这里面有三点可以做。先练内功，很土。为什么？最近我们接触了很多企业。经过最近两到三年的高速增长，别的就不说了。年收益40%就不错了，增长差不多25%到30%。这种情况说明你的管理压力非常大。怎么才能做好？如何在规模增长的情况下保证自己的品质提升和良好的客户体验？我想在座的各位，尤其是龙头房企旗下的公司，都做不好这一点。你的客户满意度，物业费收缴率都是空谈。还有就是规模扩张。从我们刚才看到的情况来看，也很明显蓝筹的物业公司在近几年已经进入了一个快速发展的时期，我们认为在未来几年仍然会保持一个快速发展的态势。但是，规模扩张不是简单的撒芝麻或者撒胡椒粉，我认为在规模扩张的过程中有两个重要的工作要做。我称之为区域焦点，这是一个非常重要的前提。