建设中国物业管理网的雄心与尴尬 在辞旧迎新之际，建发物业管理集团有限公司(以下简称“建发物业”)以介绍方式上市，成为2020年第17家在香港上市的内地物业企业。 分拆后，建发物业大股东为建发国际投资集团有限公司(以下简称“建发国际”)，持股100股；建发国际由建发地产集团有限公司(以下简称“建发地产”)间接持有。建发地产分别由厦门建发股份有限公司(以下简称“建发股份”)和厦门建发集团有限公司(以下简称“厦门建发”)持有。 从2020年9月30日开始，建发地产仅用了92天就成功敲钟HKEx，仅次于恒大地产的64天。而选择通过介绍的方式上市，就意味着没有“公开发行”，失去了一个直接融资的机会。 建发国际相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，建发物业之所以选择以介绍的方式上市，一方面是为了保护原股东的利益；另一方面，重要的是，列名程序要更快。 在多位受访专家看来，建发物业作为一家小型物业企业，对资本市场并没有太大的吸引力。首先考虑的是避免陷入“上市即破”的窘境。 挂牌按哨方式介绍 2020年12月28日，建发物业宣布以介绍方式在港交所主板上市，12月31日上午9: 00开始买卖股票。 值得一提的是，2020年12月23日，建发国际董事会已将约1亿股建发物业的已发行股份全部派发给建发国际的合格股东。 房地产开发的快速“敲钟”或多或少是由于以介绍的方式上市。“我们这次做的是一对一的分配。每一股建发国际股票，我们可以相应的分一股建发地产。不融资，一方面保护了原股东的利益；另一方面，从我们自己的角度来看，通过介绍的方式上市，在程序上相对更快。”简国际相关负责人告诉记者。 “这在房地产行业是有先例的。碧桂园服务之前就是这样上市的，其核心在于上市时不发行新股，不募集资金，保持原公司股权结构不变。”地产行业资深专家金永红认为，建发地产此举的主要原因包括：第一，最近新上市的地产股，尤其是中小盘股票，上市时频频破发，通过介绍登陆资本市场可以避免这种尴尬现象；其次，引进法在上市程序上更快，可以在2020年搭上末班车；第三，“先扬帆再卖票”，虽然此时没有发行新股，但可以为以后的配售融资打下良好的基础。 物业与社区经济分析师黄生也认为，建发物业非正常选择以介绍方式上市，最重要的原因是为了避免破发。“随着上市物业公司数量的快速增加，整个资本市场越来越平静，但建发物业并没有特别吸引投资者和资本的资产。另一方面，如果这个材料企业上市失败，以后上市就更难了。现在至少多了一个融资渠道和平台。” 2020年，内地企业掀起“上市潮”。但四季度以来，多家物业公司上市即破发，整个物业板块难掩颓势。 不过，在业内人士看来，三条红线下的房企之所以急于推动物业企业分拆上市，是为了通过股权融资补充权益，可以显著提高企业的杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。 2021年1月5日，建发国际最新披露数据显示，截至2020年底，本集团连同其合营企业及联营公司已实现 建发物业通过引进上市，无疑会减少直接融资和降杠杆的机会，但建发国际仍然看好公司的债务水平。 建发国际一位内部人士告诉记者，公司认为目前“三条红线”没有明确的监管机构。至于公司的负债水平，建发是从建发地产集团的角度统一的。目前，这三项限制都符合规定。“所以我们内部认为不存在所谓的债务问题。” 可持续绩效和担忧 眼查资料显示，厦门建发成立于1980年12月，是国有大型综合性投资企业。现拥有全资及控股、参股企业40余家，主营业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展业等领域。 建发物业成立于2018年，此前被纳入建发国际的业务版图，规模处于行业中下游。 招股书数据显示，2020年上半年，建发物业营业收入1亿元，同比增长；毛利1亿元，同比上升。同期建发物业管理建筑面积约2170万平方米，管理项目203个，其中住宅物业131个，非住宅物业72个。 与其他新上市的物业公司相比，建发物业并不完全依赖母公司的“输血”。2017年至2019年及2020年上半年(以下简称“报告期”)，建发物业来自厦门建发的收入分别约为1亿元、1亿元、1亿元、1亿元，分别占总收入的%、和；来自建发国际的收入分别为亿元、亿元、亿元、亿元，分别占总收入的%、和。也就是说，建发物业只有30%左右的业绩来自建发系的企业。 然而，建发物业的盈利情况并不理想。报告期内，其毛利润分别为、和，而行业平均毛利率为。 房地产开发的合同续签率也逐年下降。报告期内，其管理服务合同续签率分别为、和，而行业平均续签率为。 对此，建发国际相关负责人表示，建发物业主动淘汰部分亏损或利润率较低的项目，导致签约率有一定下降。毛利率是因为建发本身是国企，所以公布的数据比较真实。比如其他物业公司在拆分上市时，为了提高毛利率，很可能会提高车位价格。 在金永红看来，建发物业这样的小物业公司，毛利率低是很正常的。尤其是当公司还有扩张发展的野心时，必然会有更多的投入和更高的管理成本，导致毛利率较低。另外，如果业主增值不理想，也会降低利润率。 由于“大本营”位于厦门，建发物业的“海西”色彩也比较浓厚。报告期内，海西地区物业管理服务收入占比过半，分别占57、 建发国际上述负责人告诉记者，2019年以来，物业团队加大了外联力度，同时也在探索一些新的外联方式，即与当地政府成立合资项目公司，然后共同运营园区、政府大楼等类似项目。 “不用担心建发物业的项目过于集中在海西地区。随着我们房地产板块的扩张，将来房产肯定是全国分布的。但首先要从房地产开发的角度考虑，先保证项目的盈利质量，然后再有序稳健的做(拓展)。建发国际在华东也做了很多新项目，这些项目一定会交付给建发物业。”该负责人坦言。