华夏幸福产业新城落地江门PPP资产证券化加速 在房地产公司普遍开始从开发向运营转型的背景下，作为城市运营商的华夏幸福也加快了扩张步伐。 继武汉、佛山、合肥等地之后，华夏幸福产业新城的模式将复制到江门。6月22日，华夏幸福与广东天威北斗科技有限公司(以下简称天威北斗)达成战略共识，将共建江门北斗产业园。 据统计，华夏幸福在全国20多个地区投资开发运营了30多个产业新城项目，委托面积近4200平方公里，主要集中在京津冀、长江经济带、珠三角等地区。 但是，巨大而快速的规模扩张需要匹配相应的项目资金需求。与一般开发商不同，华夏幸福除了银行开发贷款、公司债券、信托私募等常见融资手段外，还通过PPP项目资产证券化等多元化渠道获得资金支持。以应对规模扩张和房地产调控。 工业新城模式输出江门 曾几何时，华夏幸福业务徘徊在北京周边地区，出口困难。2017年，该公司开始在张之路迅速扩张。 作为华夏幸福进军珠三角的关键一步，华夏幸福江门产业新城的宏伟规划已经实现。 据了解，早在去年10月，华夏幸福就与江门高新技术产业开发区、江门市江海区人民政府签订了江门高新技术产业新城开发建设合作协议。该项目于今年4月20日正式开工。 作为江门产业新城的重点，华夏幸福相关负责人透露，公司正在规划江门北斗产业园，推动江门产业升级。华夏幸福与天威北斗达成长期战略共识，双方将发挥各自优势，推动北斗系统相关产业链项目在江门落地。 我们的合作伙伴天威北斗长期致力于发展卫星导航技术和无线通信技术，将物体定位、无线通信和云数据管理集成到物联网应用中。拥有超过20年的GPS定位导航模块开发应用经验，以及超过18年SIP级半导体封装技术经验的团队。 在卫星导航产业园的建设上，华夏幸福已经有了丰富的经验和成功的案例。 早在20日，华夏幸福就与行业龙头中国航天科工信息技术研究院、国能集团有限公司建立了战略合作伙伴关系，并在全国范围内成功布局了两大卫星产业基地——固安卫星导航产业园和怀来卫星通信产业园。 据相关行业数据显示，随着大众消费市场对北斗应用需求的不断增加，北斗产业迎来了新的千亿元蓝海。 此外，华夏幸福与天威北斗未来还将进一步探索在城市建设、大健康、新能源汽车等领域合作的可能性，将广东江门打造成未来北斗物联网产业集群的标杆城市。 至于华夏幸福，江门产业新城是华夏幸福在华南地区建设的第一个产业新城项目。至此，华夏幸福也完成了在京津冀、长江经济带、珠三角地区和“一带一路”沿线的整体布局。 海通证券相关研报指出，华夏幸福在珠三角的布局证明，公司的产业新城模式不仅适用于固安、大厂等弱势县级政府，对江门等经济实力较强的地方政府也有说服力。 华夏幸福在涉足产业地产和园区运营的十余年中，逐渐形成了自己的开发运营模式。公司通过PPP模式建设新型产业城，以发展产业园区为主，房地产开发及配套运营为辅，产业和城市反哺巴 城市运营商的多元化融资 作为一家专注于产业新城运营和园区服务的公司，华夏幸福也面临着市场机遇和风险。 多家券商研究报告都指出，华夏幸福产业新城模式对资金的需求很大。前期土地整理、基础设施建设等项目需要公司先行推进。需要支撑全国范围的战略布局，完成初期行业的沉淀。资金从哪里来？ 6月21日，华夏幸福发布公告称，拟发行PPP项目资产支持票据。东方证券分析认为，本次PPP资产支持票据是公司继3月成功发行国内首只PPP园区ABS后的又一次尝试。继续盘活现有园区资产，进一步探索创新融资渠道。 公告称，本次拟发行的资产支持票据以全资子公司幸福物业在特定期限内为固安新型城镇化PPP项目提供市政物业服务的权利为基础，发行规模不超过10亿元，发行期限不超过10年。 在当前房企融资收紧的背景下，通过PPP项目资产证券化融资成为华夏幸福的独特优势。 东方证券预计，公司未来将加大PPP项目ABS的融资力度，为产业园的开发运营提供现金流保障。 除了这次资产证券化融资，华夏幸福还有很多融资渠道。2016年，公司共发行公司债券9只，合计225亿元，发行物业ABS现金收益权23亿元(共6只)。2017年还发行了国内首单PPP资产证券化，发行金额1亿元。 此外，华夏幸福良好的销售业绩也为公司的战略扩张和市场风险应对提供了资金安全缓冲。 申万宏源数据显示，今年一季度，华夏幸福实现销售面积百万平方米，其中北京永清周边区域贡献31%，超越公司根据地固安首次成为第一销售贡献区域，涿州、来安、任丘等区域销售占比也大幅提升，为公司未来业绩增长提供了强劲动力。 此外，受益于京津冀一体化的逐步推进，今年一季度华夏幸福旗下地产项目销售均价为14090元/平方米，较销售均价20元上涨了10556元/平方米。预计未来房地产业务的收入和利润将有较大提升。 在收益大幅提升的同时，华夏幸福公司也不断优化债务结构。申万宏源数据显示，今年一季度，公司资产负债率为，扣除预收账款后真实资产负债率为，整体负债水平稳步下降。 申万宏源分析，华夏幸福今年一季度预收账款1亿元，同比增长，房地产销售持续回款，提前两年锁定未来业绩。 但由于业务规模的大幅扩张，华夏幸福的资金成本也在不断增加。2017年一季度，公司管理费用为亿元，同比增长，销售费用为亿元，同比增长。随着房地产调控的收紧，京津周边的楼市也被纳入限购范围。目前房地产销售仍占公司收入的50%以上，可能对公司的销售和现金流产生一定影响。 还需要注意的是，东方证券指出，华夏幸福仍存在各地框架合作协议不及预期，园区新增投资增长不及预期的风险。 作者：张易乙返回企名网查看更多