1999年8月，易贝在上海成立，这是当时中国最早的电子商务网站。 然而，易贝未能促进中国电子商务的繁荣。 直到2003年5月，淘宝在马云的公寓里创立。 为了解决平台上买卖双方的信任问题，支付宝应运而生。 不经意间，改变了阿里巴巴，也改变了世界电子商务的格局。 2005年5月，淘宝成立仅两年就超越雅虎，成为亚洲最大的网购平台。 淘宝的支付、信用、物流等标准也成为了整个电商行业的标准。淘宝之后，国内电商行业进入全面繁荣期。 同样的故事发生在很多其他行业。 比如新能源汽车行业的特斯拉，锂电池行业的当代安培科技有限公司，每一个行业领袖的诞生，每一个行业标准的建立，都将行业推向了一个新的发展阶段。 物业服务行业也是如此。目前，房地产行业需要一场“淘宝式”的变革，才能繁荣，才能迎来突破。 01. 从泡沫时代到“裸泳”时代 —— 对于物业行业来说，这是最好的时代，也是最坏的时代。 无论从上市公司数量、企业收入规模还是管理面积来看，近年来房地产行业都有了质的飞跃。 今天，香港有50多家房地产公司。将物业资产分拆上市成为房地产企业最流行的操作。 物业交出的财务报告也是一份比一份漂亮。 收入三年复合增长率各地超过50%。 也有不少公司净利润三年复合增长率超过100%。 房地产行业的繁荣与动荡的房地产行业形成了鲜明的对比。 碧桂园服务市值一度超过2800亿港元，远超母公司。 然而，到了2021年下半年，一切都变了。 短短几个月，整个行业蒸发了5000多亿市值。 甚至作为行业王者的他们也未能幸免，从戴维斯“双击”到“双杀”。 因为资本市场估值体系的混乱，行业出现了局部泡沫，而且还不小。 当然，泡沫不一定是贬义词。 在人类商业史上，任何伟大的行业都是从泡沫时代开始的：互联网行业如此，新能源行业如此，物业行业也可能如此。 有泡沫，说明这个行业有关注度，有资金进入，有繁荣空间。 但这个行业不可能永远生活在泡沫中。泡沫太大，就会破灭。 以头部公司保利物业为例。它对行业有三大判断： 1.行业还是那个行业，理论空间高达3万亿的行业。很多业态、服务和盈利模式还需要发展、优化和完善； 2.单纯的外延规模扩张已经走到了尽头； 3.随着内部高质量发展时代的到来，有些决定了行业的未来。 在这种形势下，行业要想前进，就需要找到新的驱动力。 比如阿里巴巴打造电商行业服务标准和基础设施，特斯拉点燃新能源汽车产业之火。 目前物业服务还缺这么一把火。 02. 谁来点燃这火？ —— 就像腾讯不能抛弃游戏，阿里不能放弃电商一样，物业服务公司也有自己的舒适区。 尤其是近两年，物业业主日子过得不错，发展空间也是看得见的。 很少有人会关注行业接下来会发生什么，更不会主动去改变。 但问题是客观存在的。 最起码现在的物业行业有四个维度的问题，是时候解决了。 这四个问题来自于保利物业对行业服务模式的新思考。 你可以看看上图，我再解释一下： 1.市场化的选择和评价机制 看到“产品”二字，你可能要问了，物业公司有什么产品？他们需要什么样的产品能力？这才是问题所在。 其实物业公司的核心产品是服务，但服务是一个模糊的概念，每个人都可以定义和解释。 导致目前大部分物业公司的产品不系统，没有标准，无法根据市场需求开发产品线，自然无法提升服务水平。 还有一个问题。物业公司直接为业主服务，但物业公司的选择通常不是业主说了算。你可以换小区，换不同的房子，但是换物业公司可能比登天还难。 原因是，非市场的选择，没有评估机制，将使行业陷入停滞。 2.定价机制 很多人总有物业费不值得花的感觉。 传统物业公司定价很简单，按成本定价，按人定价。定价基准是它的服务成本，而不是你的服务体验。 当然，按成本定价本身问题不大。毕竟大部分行业都是这么来的，为什么在物业行业就不行呢？ 前面说过，服务是一种非标准产品，不同的人对它的理解是不同的。有人希望一美元可以买到一万项服务。但和任何行业一样，物业不是慈善机构，至少不能亏本经营。 因此，目前的定价机制限制了业主获得优质服务的可能性。 你抱怨物业服务差的时候，有没有想过你给的钱可能足够做这样的事？如果将来物业对你更好，你愿意为服务出点钱吗？ 3.人力资源配置和专业能力 在大多数人的感觉中，物业公司的服务管理水平普遍是赞多赞少。物业公司也很苦恼，自己哭都不容易。 但他们的解决方案只有——人，人多问题多。 于是，在一个科技高速发展的时代，物业越来越成为一个劳动密集型行业，有限的物业管理收入很大一部分不得不花在人力上。 事实上，房地产行业仍然是一个人力资源配置和专业能力建设极度缺位的行业。 本科以上学历？屈服；研究生财产？新闻上说了。 4.产业链上下游的流通 可能和第一个问题一样，很多人在这里的第一反应依然是： “什么？物业管理和产业链？” “物业的上下游有哪些？” 典型的物业服务模式是，大大小小的事情，不管能不能做好，都要自己处理。如果一块硬骨头修不好，就外包给第三方。这也会带来服务质量和体验问题。 难道不能有垂直业态、垂直行业的专业公司，让专业的人做专业的事吗？ 当然，目前的物业行业存在的问题不止四个。 为什么要单独带这四个出去？ 因为它们是物业行业的“基础设施”，类似于水、电、气。 就像阿里不解决支付和信用评价体系的问题，电商就跑不起来。这些问题不解决，物业行业就没有进步的希望。 03. 一定是一场革命。 —— 要么主动改变，要么被改变淘汰。这条规则也适用于房地产行业。 https://www.zhucesz.com/诞生后，只有不断变革，才能稳坐电商平台的头把交椅，成为网购的代名词。 物业公司呢？我们想好要做什么和怎么做了吗？ 过去几年，在保利地产提出的大物业、软基建概念下，物业行业经历了两次大规模的变革。 变革之后，传统物业的发展边界被彻底打开，行业赛道的价值被重新认识。包括保利物业在内的很多物业公司在过去几年都实现了跨越式发展。 但变大只是第一步，变强才是接下来更关键的一步。 如前所述，物业行业要想继续，首选一定是解决服务模式上的巨大局限性。 这一步和淘宝刚遇到质量危机、知识产权危机、规模危机的时候推出天猫一样重要。 和前两次行业革命一样，保利地产依然是第一个在这个新问题上“交卷”的。 近年来，保利地产一直在悄悄打磨自己的产品体系。 是的，保利物业是业内最重视产品体系的企业。 如果你经常浏览物业公司官网，你会发现，保利物业不仅规划了清晰的产品体系，而且针对不同的产品有独立的服务品牌。 公建服务领域的保利3C模式，国资商业领域的保利4T模式，城市全域服务领域的5G模式，都是比较成熟的产品。 有了产品，才能有选择，有评价，有反馈，才能谈提高服务质量和水平。 在定价问题上，目前保利物业部分公共服务项目已经摒弃了传统的人头定价，实行服务清单的定价模式。 居民服务定价方式改革也在推进。 有了新的定价方式，核心不是涨价，而是服务质量提升。 这不同于以往基于成本的定价模式。 改变定价模式很重要，因为它不仅可以为业主享受更好的服务奠定基础，还可以打开物业公司收入的想象空间。 你不能想象淘宝统一设定商家的盈利能力，然后据此给商品定价吧？现在的物业定价都差不多。 再说管理能力。 经过几年的发展，头部物业公司的员工数量普遍达到了数万人，碧桂园的员工数量甚至超过了20万人。 毫不夸张的说，物业行业比制造业更劳动密集型，对应的是几十亿和早期几百亿的营收规模。 物业行业之所以需要这么多人，是因为这个行业始终没有摆脱“人盯人”的模式。 一个靠人力堆砌的行业如何实现突破性发展？ 如何改变这种情况？ 保利物业给出的答案是服务管理的集约化、数字化、专业化。 这里有一个生动的案例。 去年3月，保利一位老人在佛山某小区摔倒，物业监控室立即弹出预警。 巡逻队到达现场不到3分钟，通过指挥信息系统查明了失主身份，并联系了老人家属。 在业内，万科也不喜欢“人盯人”的管理模式。去年，万科物业(万物云)董事长朱保全曾提到，希望未来的设备管理、人员调度不再需要人盯人管理、人盯人的流程。 最后，产业链问题。 综上所述，用保利物业的话说，物业行业要从企业内部流通走向产业流通。 我们都知道，一个公司如果什么都做，很可能什么都做不好。但现阶段很多物业公司就是这样的“大杂烩”，什么都有，却只是最基础的服务。 保利认为，物业公司可以提供基础服务基地，保安、环卫、设施设备可以以“自营合作投资”的方式进入，以产业链整合为载体实现多元化。 对于四个方向的实践，保利物业采取了一个有趣的名字——“组装”服务模式。“装配式”是建筑术语，不同于“现浇”。 从“现浇”升级到“组装”，核心是通过生产要素的标准化、规范化、系统化、有序化，解决物业行业相对落后、粗放的生产关系与更高的生产力要求之间的匹配问题。 就像淘宝的多次改革，目的都是为了让电商交易更加规范，提高行业发展上限。 物业是一个市场前景广阔的行业，行业的天花板还远没有到来。 如果只停留在买买买，多服务几个小区，多收几块钱物业费，那就太可惜了。 就像淘宝，一开始就免费开店，如果纠结于这点收入，今天的电商格局可能是另一番模样。 04. 写在最后 —— “集合”服务的实践从保利物业开始。对于保利地产来说，这是其发展过程中的又一次自我革命。 对于整个物业服务行业来说，这种变化同样意义重大。 现在的房地产行业缺规模，缺市场，缺资金，但缺的是引领行业前进的标准。 简而言之，房地产行业需要一次“淘宝式”的转型。 从这个角度来说，保利的这一小步，可能是行业的一大步。 如果能推进“装配式”服务模式的改革，不仅能为物业行业找到新的生存发展空间，还能促进行业地位的改变，提升物业企业的社会价值，实现行业的大跨越。 免责声明： 文章内容仅供参考。文章中表达的信息或观点不构成任何投资建议。楼市头条不会对任何利用此文采取的行动承担任何责任！ 报告/反馈