来源：中国经营报 推开26楼的窗户，一阵强风吹进精心设计的样板间，带来阵阵舒适的空气。附近有高耸的写字楼和香火浓厚的西禅寺。远处，城市绿化的尽头是连绵起伏的山丘。 一套SOHO的房子，总面积38平米左右，价格只要86万，就能欣赏到福州这样的城市景象。许多购房者对此感到兴奋。9月初的一个工作日，项目的售楼处和样板间座无虚席。 "今天到目前为止，我已经接待了11组顾客."一个年轻的业务员又数了一遍客户名单，语气略显无奈，却难掩喜悦。“销量不够。” 这种罕见的火热景象并不是福州楼市的缩影。相反，只是个例，开发商大幅降价的结果。 多位福州本地地产人士对第一财经表示，目前，楼市已进入“金九银十”的传统销售旺季，部分房企选择以价换量改变冷清已久的楼市。毕竟福州作为众多闽系房企的大本营，因为接连发生的企业雷爆事件，在购房者的信心上损失惨重。 “在阳光城、世茂、郑融这些头部房企的情况下，福州购房者知道很多项目停工，业主担心交房。”福州当地一些房地产业内人士表示，这让很多人宁愿拿着钱观望。 福州楼市的未来，似乎仍有赖于房企债务危机的化解和市场信心的重建。 公开降价越来越普遍。 上述热点项目来自华润置地，华润置地是位于福州核心城区的SOHO产品。9月8日，项目推进。打折后，总价过百万的房子价格降到了“8字头”，还有送车位的活动。 这种优惠为项目带来了大量的访问量。截至8日晚，中介发来的数据显示，该项目一天拜访客户192组，成交63套。 在冷清的福州楼市，这样的单日成交并不多见。在房地产行业摸爬滚打十余年，近年来深耕福州市场的胡欢(化名)大概统计了一下2022年以来福州的市场表现。平均每个月成交20套左右。 “现在是‘金九银十’。可以说开发者已经进入了奔跑的阶段，各自的动作更多了。”胡欢认为，华润置地上述SOHO项目现在降价了，是现房。总价不高。再加上周边大型商业综合体，有很好的租金支撑，成功吸引了一部分投资客户。 事实上，今年以来，特价房和降价最近已经成为福州楼市的常态。 近日，记者走访了福州仓山区两家福建房企的住宅项目，通过分销渠道推出的特价房总价均降了十几万。中海地产旗下某项目在https://www.zhucesz.com/,的特价约为1万元/平方米，比最高均价低40%以上。此外，房企通过首付分期、补贴等多种方式降低首付门槛，为客户提供更容易上车的机会。 “短期来看，打破福建本地市场的办法就是降价。”在房地产行业工作了近十年的林青(化名)说。他在福建当地一家房企工作了几年，后加入一家总部在华南的全国性房企，负责福建当地市场的营销。面对接下来的销售窗口，林青所在的房企也选择加入这场降价潮。 虽然目前的事实证明降价有效带动了一波去化，但在胡欢看来，这些措施带来的热闹并不意味着市场的好转。他告诉记者，在刚刚过去的“金九银十”期间，房企搞了一些活动，推了一些特价房，售楼部人气大增 克而瑞提供的数据显示，福州五区上半年成交量同比下跌46%；8月新房网签1665套，为近两年来非春节月份首次跌破2000套。 福建某全国性房企内部人士直言，福州近期出台了包括降低首付、放松限购、限贷、提高公积金贷款额度等政策，但刺激效果并不明显。与其他城市相比，福州市场的形势可能更加严峻。因为很多总部在福州的福建房企爆仓，而且这些房企在当地的市场占有率很高，所以购房者普遍对这些房企的项目心存疑虑。 福州作为福建房企进军全国市场的起点，曾经是这些企业发家致富的粮仓和大本营，在这里都有着丰富的项目储备。 1996年，林腾蛟在福州创办的阳光集团进入房地产行业；同年，黄其森在福州创办泰禾集团；2003年，世茂首次进入福州，打造世茂外滩花园；同年，宝龙地产也将其商业项目落地福州。 2004年，在福州成立一年的融信开发了第一个房地产项目；2007年，在莆田起家的郑融地产也进入了福州；凭借“飞虎队”拿地成为2017年行业黑马的傅盛，一度称霸福州楼市. 另外，对于福州本地人来说，未上市的华侨也是信徒。这家由印尼华侨林文镜于1989年创办的公司，业务布局涉及港口经营、商业、房地产、教育等多个行业。早年低价收购闽江沿岸多块地块，促进周边刷新。现在它建的带江景的二手房有6万多套。 许多福州当地的房地产专业人士形容乔蓉是“最受认可的房企”，“基本上福州人会买乔蓉的房子”。2021年全年，乔蓉以约178亿元的销售额成为福洲五区全面销售榜冠军。 福建房企在福州市场的竞争，塑造了当地人的购房意识。林青告诉记者，当年很多搞实业的老板都转型做房地产了。在激烈的市场竞争下，“他们没点实力不行，福建开发商的产品大多不错。“泰禾的产品力也广受好评。2012年，福建开发商的产品就有了花园的概念。这些都构筑了福州购房者颇为挑剔的产品标准。 但福建房企为了扩大规模，逐渐将总部从福建迁到北京、上海。“福州的市场容量相对有限。要想冲出当年100亿的规模，就得把莆田、福清、宁德等县市的项目全部加起来。”胡欢说，虽然福州的市场有限，但大多数福建部门仍会选择将市场留在国内。“没有项目的时候，拿一两个新的来保住市场份额。” 这种策略使得福建房企在福州本地销售榜单上始终占据一席之地。据克而瑞福州销售数据统计，2011-2020年十年间，福州房企累计销售额前10名中，除万科、保利外，其余均为民营房企：阳光城、融信、乔蓉占据榜单前三；三生也以超过195亿元的销售额位列大本营第五。 随着2014年房地产新一轮周期的开始，中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国布局的房企，就是在这个时期踏入这座位于台湾海峡西岸的城市。 于是，在有实力的外地房企和有实力的本地房企的双重竞争下，在当时棚改拆迁的带动下，2016-2017年福州的“地王”层出不穷。2016年，阳光城在https://www.zhucesz.com/以总价1亿元拿下福州鼓楼区一地块，而在https://www.zhucesz.com/实际楼面价高达1万元/平方米 因此，房价上涨。根据2016年8月房价数据 2016年9月，福州发布“限价令”，要求同一项目备案价格涨幅不超过10%；11月规定升级，要求“备案价格零增长”。此后，2017年福州限购政策重启，五城区成交规模减半，同比下降51%。https://www.zhucesz.com/房价增速有所放缓，但仍将在2020年达到10000元/平方米的历史高点。 以“保证交付”为重点的市场重塑 福州市场在进入目前的低迷之前，曾经有过短暂的上涨。2021年初，福州“零门槛”落户政策落地，促进了外地客户需求的集中释放。“去年全年成交量增加了100万平方米，这是落户政策释放的红利。”胡欢说。 也正是在这种政策背景下，陷入债务危机的恒大依然在2021年6月的福州市场收获了最后一波。当时市场首次开盘的恒大滨江左岸，在https://www.zhucesz.com/,直接杀到远低于https://www.zhucesz.com/, 1万元/平方米左右的注册价1万元/平方米，成为福州市场最早的楼盘之一。 后来统计数据显示，该项目开盘当天就超过了500套。不幸的是，2022年6月，该项目因拖欠员工工资和有关方面不支付开发建设费用而停工。 与恒大一样，其他多家福建房企也因高周转、高杠杆策略相继陷入经营困境，福州地产停工问题凸显。 (恒大天境，位于闽江北CBD核心区) 从2021年下半年开始，福建的房企包括阳光城、世茂、禹洲、宝龙、融信、三盛等。接连曝出违约或延期的消息。最近，乔蓉也有各种新闻，如债券延期和高管无薪休假。这些房企的债务违约或多或少影响了其物业的建设进度。 据克而瑞不完全统计，截至2021年底，福州优秀项目总建筑面积89万平方米，占2021年总成交面积的21%；未交付项目总数约为8077个，占当年交易总数的19%。在全国24个重点城市中，福州未交付项目面积和数量均居首位。 目前，监管部门非常重视楼宇安全问题。最近很多部门都几次发声，提到了建设安全，稳定民生。地方政府也积极响应，探索解决问题的办法。 据福州当地媒体报道，福州市房管局相关负责人8月下旬透露，项目监管账户资金充足，足以覆盖项目建设，相关部门正在积极引入其他有实力的企业投资购买该项目中属于恒大的股份，以推动项目全面复工，解决恒大其他项目的资金缺口。 为了保住大本营的市场份额，福建房企也在努力保住口碑，积极推进保底交割。 8月中旬，阳光城福建大区召开交付保障体系发布会，披露数据显示，2022年上半年，阳光城福建大区交付17个项目，共计9995套房屋，按时交付率100%。 2022年上半年，在福州深耕的融信也完成了8个楼盘超6000户的交付。近期，全国多地乔蓉项目施工准备和交付工作正在稳步推进，覆盖福厦、沪沪等地，三四季度预计交付户数将达到1万户。 报告/反馈