1.王龙与湖北罗田农村商业银行股份有限公司于2015年7月24日以胡斌、王兰名义签订的编号为《最高额抵押合同》的《湖北罗田农村商业银行股份有限公司金融超市2015公司部0xx-1》超越代理权限，属于越权代理行为。2015年7月16日，胡斌、王兰出具给王龙的《委托书》明确表示，其委托给王龙的权限仅为办理他项房地产权证登记手续，并未授权其签署相关抵押借款合同。在操作流程上，办理他项产权证书登记手续的前提必须是抵押人或其授权代理人与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订抵押担保合同，王龙、湖北罗田农村商业银行股份有限公司在胡斌、王兰未明确授权王龙签订抵押担保合同的情况下，应当要求胡斌、王兰与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订相关抵押担保合同，或者要求胡斌、王兰增加授权范围，授权王龙与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订抵押担保合同，而不是认为胡斌、王兰已授权王龙与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订抵押担保合同，因为签订抵押担保合同与办理其他权证登记手续之间存在法律上的连续性。故王龙以胡斌、王兰的名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》号诉讼文书，超越代理权限。