11月1日，JLL发布研究报告，从零售地产角度独家解读京城餐饮行业“趋势”。 2022年是北京零售地产市场经历多重挑战的一年。就餐饮业而言，根据北京市统计局发布的数据，今年的下行期发生在五一假期全市餐馆停业用餐，https://www.zhucesz.com/整体收入下降之后，但作为居民最基本的需求，餐饮业的复苏潜力给市场打了一针强心剂，6月份降幅开始不断收窄。8月由负转正，全市收入录得近百亿元，已恢复至疫情前水平，带动整体商品零售收入大幅上升。 因此，2022年北京餐饮业经历了短暂的下行周期，但整体市场具有较强的抗跌性。8月份，全市餐饮收入由负转正，进一步释放增长潜力，市场全面回暖。 餐饮行业还存在一些退租现象，主要是加盟店和中小门店。 仲量联行三季度数据显示，餐饮行业虽然有商铺出租，但出租的只占很小一部分。数据样本覆盖的北京30多个重点项目中，回租面积合计50-10万平方米，其中餐饮回租占比不到20%。 按照经营模式，在这部分餐厅中，加盟店占72%。从商业角度来说，加盟店风险管理成本低，总公司提供完整的品牌、技术、产品和供给输出。但这类店铺的退租比例较大，也反映了其商业模式中的不稳定因素，包括应急能力差、系统性风险等。 从出租面积和品类来看，中小型餐厅是重灾区，近六成门店关闭面积在100平方米以下。第三季度小面积关店品类集中在零食、休闲餐和非咖啡饮品，占所有品类的69%以上。这类店铺规模小，单位租金比大餐高，所以楼层效率标准高，很考验经营策略。由于零食、饮品客单价低，线下运营转移到线上外卖后，营收和复购率不足以支撑高昂的房租压力。再加上轻餐品种多，替代效应强，多重因素，增加了经营压力，导致门店倒闭。 仲量联行华北区研究部主管杨幂表示：“目前餐饮加盟品牌市场占有率高，新的热门产品层出不穷，但迭代速度快。零售地产业主的招商策略，应更加关注此类商铺的经营稳定性和经营持续性，积极评估品牌品质，灵活调整租赁，规避租出铺出风险，实现项目的稳定业绩。” 连锁式简餐逆势突围，成为北京餐饮行业的优质股。 虽然第三季度小面积加盟店受到重创，但仍有部分餐饮细分品类逆势突围，为行业注入增长动力。 根据仲量联行的统计，近几个季度连锁休闲零食店的扩张趋势在第三季度得以延续，占新开餐厅的30%以上，是租赁需求的主要来源。比如第二季度，大厨辣椒炒肉在朝阳大悦城开了第一家店后，人气居高不下。第三季度继续在华贸、通州万达广场、西单大悦城、华西live Hi-Up铺货。田还在凯德商城太阳宫和北京APM开设了新店，其他品牌如松鹤楼苏式汤面，亚洲人参和冰室在第三季度开设了新店。第三季度上述品牌新开门店超过15家，且集中在100-200平米的区域，客单价处于中等水平。 原因是连锁型轻食通过强有力的成本控制，提高了其门店的盈利能力。为 由此可见，100-200平米连锁小吃的品牌效益日益显现，为市场整体增加新的消费触点，从而为项目吸引人流。另一方面，三季度200平米以上的成交占比呈下降趋势，进一步显示了市场需求的倾斜，也为业主改变投资策略提供了新的可能。 杨幂表示：“随着餐饮品牌的涌现和竞争迭代的加快，业主应积极改变招商策略，以餐饮业态的稳定增长拉动项目整体经营业绩。比如在物业条件允许的情况下，将大面积空置的餐饮店单独出租，提高利用率，进一步提高项目租金收入。” 【关注百家号乐居财经，洞察房地产市场变化。】 文章来源：乐居财经 报告/反馈