来源：彩凤新闻 “动批”是老北京北京西城动物园批发市场的名字。自20世纪80年代以来，它一直是中国北方最大和最活跃的服装批发集散地。从2017年底开始，市场关闭，南来北往的数千商户被送走。换笼鸟被加上了“金融科技”的光环，在这里一下子变高了。 服装批发市场曾经所在的大楼有了新名字。如世纪天乐市场更名为“北京金融科技中心”，东南3公里与西城区金融街相连，北5公里与海淀区中关村——左手金融右手科技相连，开启了划时代的城市更新篇章。 在其背后，华远地产整体参与了建设改造和交易运营。代理建设转型是一件大事，而交易运营是一件细节挖掘的工作。从宏观到微观，从改造到运营，城市更新的门道就出现在其中。 近日，华远地产副总经理、京津冀区域总经理、负责城市发展事业部的高级经理侯在接受专访时，讲述了华远地产参与首都城市更新进程的幕后故事。 华远地产副总经理侯接受了的专访。 从“旧改”到“城改”，为什么总是华远？ 2019年中央经济工作会议首次强调“城市更新”概念，“城市更新”成为行业新的政策出路。 在此之前，针对城市旧街区、旧建筑的改造，“旧改造”这个词比较为人所知。 在侯看来，“最大的变化是从增量到存量的变化”，从过去轰轰烈烈的旧改到现在提倡修复的城市更新。过去“大拆大建”开发模式的突出特点，即容积率的提高，是一种依靠增量来平衡整个项目的金融模式，是一种增量开发模式。而城市更新则是用市场化的手段，对之前积累的城市发展问题进行一次调整，从而大大提高城市的整体运行效率，让生活更加便利。 城市更新作为一种全新的商业模式，需要“自上而下”的政策引导和“自下而上”的市场运作相结合，可谓“百年大计”，因此也对开发商的综合实力和运营能力提出了更高的要求。华远地产40年发展经验积累的四大核心优势，使其成为这条黄金赛道的排头兵。 事实上，从旧改到城市更新，华远在两个不同的阶段都没有缺席。早在90年代初，华远就承担了改造首都西单商业街的重任，成为华远向祖国50华诞的献礼。此后，华远参与了北京大量的旧城改造工作。 也是从那个时候开始，30年后，北京的城市化率提高了近30个百分点。到2021年，北京的城市化率已经达到https://www.zhucesz.com/,居全国第二位。北京的城市化率已经基本见顶，未来城市化的重点不再是追求城市化率，而是以城市更新提升质量和内涵的城市化。 城市更新可以说是北京追求高质量城市化的必然选择。北京作为千年古都，城市更新有其特殊性，强调空间形态和城市功能的更新，强调减量开发，不拆不建。 今年以来，北京加快了城市更新工作，在5月和6月分别公布了书名号123和书名号123，并向公众征求意见。根据规划，未来北京城市更新将加大、加快、深化、升温，有力有效地推动北京城市高质量发展。 侯说，“从旧改造到城市更新，从增量到存量，其核心是运营，是用空间重新连接人的运营。作为一个国有企业，华远从来不是一个用纯粹的商业理念来定义企业使命的公司 “运营其实就是赚慢钱。相对于之前的开发和销售，资产肯定会更重，需要更多的耐心，同时也需要更强的融资能力。华远作为国企，在这方面有一定优势。” 全身心投入游戏，同等重视。 目前房地产已经从白银时代走向了“黑铁时代”，开发、建设、销售等高利润的开发模式已经逐渐不合时宜。“轻资产、重运营”成为房企转型寻求突破的重要路径。 然而在“避重就轻”的行业趋势下，孰轻孰重？什么时候有轻有重？但也不是一概而论。 侯表示，作为一家拥有近40年开发运营经验的房企，华远既有轻、重模式，也有解决具体问题的能力。其口中的“世纪天乐”项目，作为华远地产近两年优秀的城市更新案例之一，就是一个典型案例。 目前是北京世纪天乐国际服装市场，这是一个比较高端的服装市场，开业较早，经营了十几年。世纪天乐大厦本身就是比较高端的建筑。从外观上看，是一栋以办公为主的建筑。但是在动物园商圈的大环境下，它的定位就比较暧昧了。虽然有高端的诉求，但更多的只是区域批发市场的作用。 2019年，华远集团正式收购该资产。“也是动批改造、金融新区改造领域迄今为止唯一采用重资产收购方式的项目。” 据介绍，这是一种与长租模式等轻资产模式完全不同的创新模式，也是一块难啃的硬骨头。但华远地产接手后，受集团委托，以代建、运营管理的方式对这块资产进行改造和运营。 世纪天乐大厦改造前后实景对比 “按照目前城市更新中的重资产运营的投融资、管理和撤退模式，从运营上推回产品，以未来标杆市场所能达到的运营效率，看我们的产品是否最优。” 从两方面考虑，一是金融街泛滥。“我们和金融街的金夫局、金夫公司有比较好的对接，打通金融街企业的外溢需求，了解他们真正的需求是什么，包括打通金融街的一些企业会员服务系统。” 第二，科技企业的延伸。“科技企业有其固有的运作模式。比如标准的5A写字楼，其实并不适合科技型企业。科技企业的工作时间流动性比较大，而标准5A写字楼的空调会在6点停，这是他们很头疼的问题。另外，科技企业需要有自己的数据机房，必须有24小时制冷。今年华远重新设计方案时，对这些机电设备进行了新一轮的梳理。” 据了解，https://www.zhucesz.com/总建筑面积约1万平方米的“世纪天乐”项目将规划为两个办公单元，其中B座为核心区最高点，俯瞰整个“金融科技示范区”。整栋楼装修按照国际一线高品质办公标准打造。拥有双服务大厅、高品质室内装修、绿色智能运维系统、三大运营商全面5G覆盖。大厦拥有“百米高空”金融科技新区城市规划展示馆、1500室内900空中花园商务文化交流中心、金科论坛报告厅、300人专业行政会议中心、7000高端商业等功能 北京金融科技中心“双服务”大厅效果图 项目的规划方案能得到西城区委区政府的肯定，得益于华远地产高水准的规划定位能力。 事实上，拥有39年深耕经验的华远地产，目前已经形成了北京、天津、河北、华西、华南、华中四大区域布局。其发展形式 城市更新项目遍地开花，相应的内在结构创新正在支撑这种变化在更广阔的空间里生长。2022年，华远地产的一个显著变化是城市发展事业部正式成立。 侯介绍，这是华远决心转型释放的重要信号，积极涉足"地产"业务。未来，“城市更新”将成为华远传统开发业务的重要组成部分；在推动业绩稳定增长的同时，中国将充分发挥国有企业的示范作用，助力国家城镇化的高质量发展。 目前，华远城市更新的第一块试验田在北京，长沙、Xi等华远地产品牌深耕的核心城市也在积极参与。 在团队建设方面，“依托过去几十年积累的能力，快速实现转型，首先会挑选学习能力强、愿意探索的年轻人作为中流砥柱，形成内部先锋矩阵。” 侯告诉凤凰网新闻，“背后有集团的全力支持，地产公司从总部层面聚集优势资源，组建强大的人才团队做好。” 据了解，除了“世纪天乐”这样的重资产运营项目外，轻资产战略的多个项目也在北京同步进行。 侯认为，现在中国城市发展已经从增量阶段转向存量阶段，房企要主动转型，要把能力从量变到质变。“城市更新相当于一项长期投资。” 未来，华远地产城市发展事业部将聚集“城市更新”业务的专业能力和品牌输出，以差异化的经营思维和盈利模式，帮助公司长期发展现金流和盈利。同时通过“转型运营”盘活现有土地和物业资产，帮助政府实现“高品质”和“新产业”的发展目标。 报告/反馈