说到物业，真的是一个让人又爱又恨的话题。有的业主对自己小区的物业公司服务很满意，有的业主对自己小区的物业公司很反感。可见，物业服务水平的好坏直接影响业主对物业公司的评价，业主都期望自己的小区有一个服务好的物业公司。但就目前社会对物业公司的评价来看，很多业主对自己小区的物业公司并不满意。可以说很多业主对物业公司的期望和交房后的失望一样大，这也是目前很多业主呼吁物业注销的根本原因。在笔者看来，业主原本对物业公司的期望就很高，大多期望所在小区有一个好的物业公司，甚至很多业主在买房时就为好的物业服务买单。 买过房的人都知道，如果一栋楼配了好的物业公司，即使这栋楼的价格比周边楼高，购房者也愿意为好的物业公司买单。另外，如果一个小区的物业服务水平很好，即使物业费比较高，业主也愿意接受。可见，如果物业公司能做好本职工作，服务好业主，物业公司和业主是可以实现双赢的。其实物业本身就是一个双赢的商业模式。业主太忙，顾不上小区的事务，但愿意出钱。这个时候物业公司的出现正好解决了居民面临的问题。所以一个愿意花钱买服务，一个愿意用服务赚钱，让业主和物业公司一拍即合。但是理想很丰满，现实很骨感。现实生活中，物业与业主的矛盾不断，很多小区的物业公司与业主的关系越来越差。 为什么现在很多小区物业公司和业主的关系越来越差？其实根本原因是物业公司的服务业主不满意。很多物业公司反客户导向，把自己当成小区的领导。比如某小区物业公司向业主收取通风服务费。价格是每平方米50美分，也就是说业主自己的房子要收钱通风。显然这个费用是不合理的，但是面对业主的质疑，物业工作人员表示可以选择不交钱搬出小区。要知道，房子是业主的，业主就是小区的业主。这个小区的物业公司已经明确定位自己是小区的业主，主要是反客为主。 可见，现在一些小区物业公司为了获取更多的利益，已经不择手段，完全把业主当成了自己的“提款机”。目前一些物业公司对物业费的收取完全不满意，往往会“制造”一些费用。比如有些小区，每隔一年或者半年就会换一次门禁。原因是门禁改了之后，主人又要重新换门禁卡。一张门禁卡20元左右，一个车主基本要有两三张门禁卡。对于一个比较大的小区来说，改门禁大概要花10万左右，这几乎是额外的钱了。对于一些不愿意交物业费或停车管理费的业主，物业公司也通过更换门禁卡的方式阻止业主进入小区，因为物业公司不会为欠物业费的业主办理门禁卡。要知道，业主才是小区真正的业主，而物业公司是业主请来帮助管理小区的服务人员。现在大部分物业公司都背弃了客户，业主回到自己家需要看物业公司的脸色。 很多人会说，有些业主不愿意交物业费，这是他们应得的，但从法律角度来说，物业公司没有权利也没有资格阻止业主回家。其实现实生活中虽然有不交物业费的业主，但是不交物业费的真的不在少数。不交物业费的业主大多对物业公司的服务不满意。如果物业公司的服务水平很好，大部分业主都会心甘情愿地交物业费。最后一万步，即使真的有业主一直拖欠物业费，物业公司也可以起诉业主，通过法律手段要求业主缴纳物业费。在笔者看来，真正好的物业公司是不会采取征收物业费的手段的。都是通过良好的物业服务让业主心甘情愿的交物业费。只有那些服务水平极差的物业公司，才会天天想着怎么收业主的物业费。 目前来看，取消物业公司是不现实的。毕竟业主也需要物业公司的服务，并不是所有小区都能实现自治。可以说，在相应的商业模式出现之前，物业公司很难被取代。那么，业主遇到那些不好的物业公司怎么办？对此，在已经实施的《民法典》中，针对物业行业存在的乱象，出台了三条新规，这些新规赋予了业主三项新的权益。在这三项新权益下，这些物业公司的好日子到头了。 第一，业主有权更换物业公司。 如果碰到服务水平差的物业公司，业主首先想到的就是换物业公司。但是，以前换物业公司太难了。不仅程序非常繁琐，物业公司还可以阻碍业主更换物业公司。但现在情况不同了。《民法典》第二百八十四条明确规定，业主有权依法更换建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人员。可以说，有了政策的支持，以后业主换物业公司就容易多了。 随着业主拿起法律武器维护自己的权益，越来越多的物业公司慢慢被业主取代。对于其他物业公司来说，知道自己工作做的不好可能会被换掉，也会很好的为业主服务。也就是说，新规出台，即使业主不更换自己小区的物业公司，物业公司也会提高服务水平。 第二，小区公共区域的收益归全体业主所有。 小区里一直有一笔糊涂账，就是小区公共区域的收入。比如小区门口的电梯、广告位的广告费，比如小区的摊位租金，公共停车位的停车费等等。事实上，所有这些收益都属于所有的所有者。但是以前因为没有法律规定来管理这笔收益，很多物业公司把这笔钱做成糊涂账，业主过问，用于小区建设。 根据小区公共收益，《民法典》明确规定：小区公共面积经营收益扣除经营成本后归全体业主所有，先补充小区公共维修基金。如果以后物业公司还挪用这笔钱，那么物业公司就涉嫌违法犯罪。其实每年小区公共区域的收入都是相当大的，甚至有的大型小区每年都有上百万的收入。如果这笔钱存入小区的公共维修基金，那么业主以后基本不用再补充公共维修基金了。目前很多小区物业公司已经开始把公共区域的利润分给业主，随着时间的推移这种情况会越来越多。 第三，物业公司需要定期公示物业费的收取明细和物业费的使用明细。 以前物业公司之所以能乱收费，根本原因是物业公司没有公示所收物业费明细和物业费使用明细。因为业主不知道物业费的明细，不知道物业费的用途，不知道具体应该交多少物业费，也不知道物业费用在哪里。可以说，以前人们总是糊里糊涂的交物业费，但是对于物业公司来说，只有业主糊里糊涂的时候，才可以乱收费。 但是，这种情况以后就不行了。根据《民法典》第943条规定，物业服务提供者应当定期公开服务项目、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、履约情况、维修资金使用情况、业主共用部位的经营和收益情况等。以合理的方式向业主公开，并向业主大会和业主委员会报告。可见，今后物业公司必须定期向业主公示物业费明细和物业费的具体用途。通过这些明细，业主不仅可以知道自己交的物业费到底包括了什么，还可以根据物业费的使用明细来监督物业公司的工作。 最后，目前业主和物业公司之间存在矛盾，但这些矛盾并不是不可克服的。目前全面取消物业公司不现实，需要重点出台政策解决业主与物业公司的矛盾。随着矛盾的逐一解决，业主和物业公司可以共存。 报告/反馈