社区委员会任期届满。 新的业委会还没有成立。 面对原物业“不给力” 小区业主如何重新选择物业？ 或者居委会可以帮忙！ 基本事实 社区委员会任期届满后，因故不能成立新的业主委员会。经专有部分占总建筑面积20%以上、总人数20%以上的业主共同请求，由所在小区居委会组织招投标重新选聘物业公司，并及时主持召开业主大会。 经小区业主投票表决，“双多数”(即专有部分投票占总建筑面积半数以上且投票人数半数以上)业主同意聘请A公司为小区提供物业服务。公示期满后，A公司与居委会签订物业服务合同，入驻小区提供物业服务。 小区业主张认为，物业服务合同应由开发商或小区业委会签订，居委会无权代表小区业主签订合同。因此，居委会与A公司签订的物业服务合同不能约束小区业主，故拒绝缴纳物业费。 为追回物业费，A公司将张起诉至法院。 图来源网络与图文无关 裁判结果 广州中院二审判决：张支付A公司拖欠的物业费。该判决现已生效。 法官的陈述 物业服务合同是《民法典》新纳入我国的知名合同。与其他知名合同签订主体的一对一相对性不同，物业服务合同的签订主体具有特殊性。——根据《民法典》第939条规定，业主大会成立前，建设单位与物业服务提供者签订前期物业服务合同；业主大会成立后，业主委员会将与物业服务提供者签订普通物业服务合同。 实践中，由于种种原因，一些小区一直无法选举出业主委员会，只好按照建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同；在已经成立业主委员会的小区，还会出现由于任期届满或委员不在而导致新的业主委员会无法或尚未成立的“断档”现象。这时，如果前一个物业不强大，业主可以通过第三方的帮助，帮助达到选择新物业的目的。 根据中华人民共和国住房和城乡建设部(《业主大会和业主委员会指导规则》)第五十八条规定，居民委员会对辖区内的社区具有一定的管理职能。在一定条件下，可以承担业主委员会的职责，通过法定程序选聘物业公司为业主提供服务，维护小区稳定的管理秩序，让业主安居乐业，促进共建共治共享的基层治理模式的建立。 本案中，虽然某小区原业主委员会任期届满后未产生新的业主委员会，但小区所在小区的居委会按规定程序组织选聘了新的物业公司，并及时为涉案小区选聘了新的物业服务提供者。居委会根据业主大会决议与A公司签订的物业服务合同合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。 在A公司进场并实际提供相应物业服务的情况下，根据等价有偿原则，业主享有相应的服务，自然应支付相应的——物业服务费对价。需要注意的是，居委会代为签订物业服务合同是有前提条件的： 一是前期物业服务合同已经终止，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数 第二百七十八条第二款3354业主共同决定的事项，应当由专有面积占三分之二以上且人数占三分之二以上的业主表决，经参加表决的业主过半数同意。 第九百三十九条三三五四条建设单位与物业服务者依法订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务者订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 《中华人民共和国民法典》 第二十一条第三款第一项3354专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 第五十八条因客观原因不能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足总人数一半的，在新的业主委员会组建前，物业所在地的居民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，承担业主委员会的职责。 来源：广州市中级人民法院 【来源：济南市历下区检察院】 免责声明：本文转载目的在于传达更多信息。如有出处标注错误或侵犯您的合法权益，请持权属证明与本网联系，我们将及时更正删除。谢谢你。电子邮件地址：newmedia@https://www.zhucesz.com/ 报告/反馈