这里的基础设施项目转让是指基础设施项目的资产支持证券通过股权收购的方式获得项目公司100%的股权，使基金的基础设施公募间接获得基础设施项目资产的所有权或经营权。此举的意义在于满足《基金指引》第2条第(1) (2) (8)项的要求，即满足持有项目公司100%股权和基础资产所有权或经营权的双重标准。但一般情况下，如果原项目公司不通过各种特许经营、委托经营、收益权转让等方式管理基础设施运营并释放收益。持有原项目公司100%股权后即可满足这些要求。 对转让合法性和有效性的验证主要从以下几个方面入手： https://www.zhucesz.com/法律层面的转让限制 对某些基础设施项目的转让可能有法律限制。 如华安张江光大花园项目涉及的存量工业用地，项目公司作为存量工业用地的使用者，因项目公司股权转让导致股权结构发生变化，应事先征得土地出让方的同意。例如，在老板招商蛇口工业园项目中，深圳市相关规范性文件要求涉及工业用地的基础设施项目，应在产业发展监管协议中纳入项目公司股权变更的限制要求，并将该协议附在供地合同中，即在转让项目公司(土地使用者)股权时，应提前解除产业发展监管协议中的股权转让限制。 为解决前述法律法规对项目公司股权转让的限制，上海市浦东新区规划和自然资源局作为基础设施项目所在地的土地资源管理部门，为华安张江光大花园项目出具了《关于同意以张江光大园资产申请试点发行公募REITs的无异议函》，明确表示在不改变张江光大花园项目占地范围内土地用途和性质的前提下，对以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。关于Boss招商局蛇口工业园项目，招商局蛇口向深圳市规划和自然资源局南山管理局提交《关于恳请支持招商蛇口产业园基础设施REITs项目的函》，要求该局支持招商局集团和招商局蛇口参与基础设施REITs试点项目，并通过转让项目公司100%股权对发行基础设施REITs给予指导。深圳市规划和自然资源局南山管理局受理后，向招商蛇口作出《关于招商蛇口产业园参与基础设施REITs项目情况的复函》。该批复记载：万荣大厦项目和万海大厦项目的土地使用权转让合同未明确任何股权转让限制；关于基础设施项目参与基础设施REITs试点，我局原则上无异议；城市更新项目相关后续手续，请按相关政策要求办理。后来深圳市规划和自然资源局南山管理局向招商蛇口作出《关于招商蛇口产业园参与基础设施REITs项目的补充意见》。本补充意见记载，对招商局蛇口工业园项目100%股权转让发行基础设施类REITs原则上无异议。两个项目中相关主管部门均未提出异议，说明项目公司股权转让的安排合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。 https://www.zhucesz.com/合同层的转让限制 合同层面的转让限制一般表现为合同条款对项目公司股权转让的限制。如果基础设施项目是特许经营或PPP项目，相关特许经营或PPP项目合同一般会对项目公司的股权变动设置限制性条款，如一定期限的锁定期或按约定征得政府方的同意；此外，在基础设施项目中，如果项目公司的股权被质押，项目资产被抵押，且融资贷款合同中对项目公司的股权变动有限制，则只有在根据《融资贷款合同》解除相关限制后，才能转让 如平安广州角头广河高速公路项目，其《初始特许经营协议》规定“在特许经营期内，项目公司股权结构的变化，包括股权融资、债务融资或公路经营权有偿转让或项目公司内部股权结构的调整等，应报告融资方案(包括融资方式、资产评估结果、融资期限等。)报政府批准”；此外，本项目贷款银行工商银行和招商银行的相关借款合同约定，项目公司“在进行合并、分立、减资、股权变动、股权质押、重大资产债权转让、重大对外投资、大幅增加债务融资及其他可能对贷款人权益产生不利影响的行为时，应事先征得贷款人的书面同意”。对于《初始特许经营协议》中的限制性协议，广州市交通局作出《广州市交通运输局关于以广河高速（广州段）发行公募REITs的复函》(2020-690号)，表示同意广河高速公路项目股权转让；对于借款合同中的限制性约定，项目公司通过分别与工商银行和招商银行签订《框架协议》和《固定资产借款合同补充合同》获得了前述限制性条款的豁免，从而解除了各合同层级的转让限制。 https://www.zhucesz.com/国有资产转让要求 基础设施项目转让涉及国有资产转让的，或者项目公司股权转让涉及国有股权转让的，根据《企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》号令(以下简称“32号令”)要求，除按规定可以协议转让外，应当在产权市场公开交易。但基础设施项目的转让不属于可以协议转让的情形，如以进场交易方式转让国有产权。存在国有产权被资产支持证券以外的第三方退市的可能性，导致REITs投资基础设施项目失败。而且进场交易会大大拉长项目的运作周期，可能会错过最佳发行窗口。而且REITs的进场交易和公开发售两个定价过程也存在趋同问题。 因此，现阶段的REITs试点如涉及国有资产转让，除32号令规定的非公开协议转让外，其他地方的国资委也都出具了非公开协议转让的批文。主要原因是REITs的份额在证券交易所公开上市发行，基金份额价格由公开询价定价机制决定，类似于企业IPO的定价程序。本着《企业国有资产法》号令和32号令关于国有资产有偿定价和公开转让的内在精神，在基础设施资产转让价格与房地产投资信托基金股价挂钩的基础上，通过公开询价确定的房地产投资信托基金股份发行价格能够充分反映基础设施资产在公开市场的估值水平和认可度，实质上实现了国有资产公开、公平、公正的定价效果，也避免了国有资产流失的风险。 比如富国第一水项目，原业主持有的项目公司100%转让涉及国有资产交易，不符合非公开协议转让条件。经原所有权人与广州市国资委沟通，取得后者出具的《关于越秀集团基础设施REITs试点项目相关资产转让环节国有资产交易程序的复函》，确认“基础设施类REITs为通过证券交易所公开发行的金融产品，执行中国证监会颁布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等证券监管制度，按照等价有偿、公开、公平、公正的原则公开规范发行，无需另行履行国有资产交易程序”，并对以非公开协议方式转让项目公司股权予以肯定。 https://www.zhucesz.com/'s转让行为的内部授权 在转让发生之前，原所有者应获得其内部转让授权。具体来说，原业主在签署原项目公司股权转让协议时，应形成董事会决议或t 按照《审核关注事项》的要求，基础资产转让价格应“结合基础设施资金询价定价合理确定，确保转让对价的公允”。鉴于基础设施资产转让价格与REITs股价的对应关系，如基金管理人已提前披露基础设施资产评估报告并按要求发布询价公告，则在网下投资者参考评估并充分参与询价后确定REITs股价，将使基础设施资产转让价格公允。 在郭芙一水项目中，股权转让对价(即基础资产转让价格，下同)为根据公开发行基金公开询价定价、扣除项目公司增资(如有)和/或根据公开发行基金募集情况为项目公司提供股东贷款清偿各项债务后确定的交易价格；在宏图创新盐田港仓储物流项目中，“最终股权转让价格=(专项计划规模货币资金金额、交易性金融资产金额、其他流动资产中预付物业费金额-负债总额)https://www.zhucesz.com/";在博时招商蛇口工业园项目中，项目公司股权转让的总对价为“最终募集资金规模及项目并购金额；SPV从贷款银行获得的贷款(如有)，扣除募集费用和所有应保留的费用和税费，减去项目公司在交割日前一天经审计的(总负债-递延所得税负债-流动资产)”；在华夏越秀高速项目中，项目公司100%股权的转让价格“按照以下公式计算：转让价格=基建基金实际募集规模-基建基金和专项计划层面预留费用”。从上述定价方法可以看出，项目公司股权转让价格与募集资金规模直接相关，这在平安广州角头广河高速公路项目、浙商证券沪杭甬高速公路项目等其他试点项目中也有类似体现。