文|中国企业家李彦谚 “你到底是谁？”周政经常遇到这个问题。时间久了，他也时不时问自己“我是谁？”他总是解释不清楚。后来我干脆不再谈论它了。 周政当然知道他是谁。25年前加入中粮，2008年与地产结缘。当时他是中粮地产的总经理，两年后他开始担任董事长。2012年，周政升任中粮集团副总裁，次年出任大悦城置业有限公司董事长 然而，周政一直困惑于如何向他人介绍中粮集团的房地产业务。 “a股中粮地产，港股大悦城地产，我们原来的管理平台叫中粮置地，有三个名字。原来商业街也叫中粮实业。我们以前做过一个推广，叫中粮地产酒店业务推介会。它没有名字。因为我不知道名字。特别是两家上市公司之间的独立性也涉及到了，不能乱说。”周政说。 中粮地产(集团)股份有限公司(简称“中粮地产”)是深交所上市公司。大悦城房地产有限公司在香港上市，两家公司均由中粮控股。大悦城是国内著名的商业地产品牌，但中粮地产业务平平，无论业绩还是行业地位，整体排名较低。多年来，双方因业务和团队重叠问题，一直深为“同业竞争”所诟病。 自2017年7月24日起，因重大资产重组停牌。中粮地产在多次停牌期满后，已申请进一步停牌。直到去年年底，整合方案通过，重组才出现转机。今年3月，“中粮地产(集团)有限公司”正式更名为“大悦城控股集团有限公司”，周政被任命为大悦城控股董事长。 “大悦城”的名字是由中粮集团前董事长宁决定的。据说有一天，叶宁读到《论语》，读到“近者乐，远者来”，突然有了灵感。那是12年前。第一家西单大悦城于2007年底开业。自此，这个商业地产品牌成为北京、上海等城市的潮流地标。比如企名网的第一家线下店就在上海大悦城，而高的小刀图书馆就在朝阳大悦城。 自称“国企放牛”的宁，被业界誉为“地产金手指”。华润早期曾打造https://www.zhucesz.com/万象城的经典商业地产项目。 2004年底，宁离开18年的华润集团，空降中粮集团，出任董事长。第二年，他明确了中粮的房地产业务，即成为城市中高档住房的主要提供者。申宝恒国有股权转让后，中粮地产正式更名，成为中粮集团的地产上市平台。 2006年，宁决定将中粮集团的投资物业和住宅开发业务进行分拆，主导商业地产开发的中粮置业由此形成。不过，理清架构只是宁中粮地产业务的第一步，更深的印记来自于大悦城品牌的建立。 宁高宁行动迅速。上任之初，他为中粮集团在北京西单建了第一家大悦城。公开数据显示，该商城自2008年运营第一年开始盈利。随后的8年时间里，西单大悦城实现了每年25%的超高投资收益率，成为大悦城的金字招牌。 2017年，西单大悦城销售额超过41亿元，客流量超过2600万。在这一年，周政还透露，目前大悦城购物中心的月平均租金在300万到400万之间，西单大悦城甚至超过了1000万。这个租金水平在业内处于领先地位，甚至比其他购物中心高出数倍。 西单大悦城成功后，中粮决定全力开发以大悦城购物中心为核心的城市综合体，在全国复制大悦城品牌。这是宁“两链”战略3354最重要的组成部分，即“食品企业wi “在宁眼里，无论是万象城还是大悦城，这样大规模的综合体都是保值增值的好办法。”两年前，时任上海大悦城副总经理的魏建平对媒体说。 魏建平评价宁是一位“有远见”的领导人。在中粮集团内部，宁被称为“大悦城之父”。宁在中粮集团任职的11年间，中粮集团的商业地产业务从无到有，从小到大，名扬全国。2010年，他宣布“10年内开20家大悦城”。 1月，海外中资公司上市的中粮置地控股正式更名为大悦城地产()。经过一系列的重组整合，大悦城地产在剥离了部分非核心资产后，已经成为一家纯粹的商业地产公司。中粮置地更名大悦城地产后，大悦城产品线对中粮的意义不言而喻。 大悦城地产2018年度业绩报告显示，公司营业收入为10亿元，其中投资性物业出租及相关物业管理服务总收入约为10亿元，占比约为10亿元。 在业绩会上，周政表示，重组后，公司不仅不会削弱大悦城地产的业务，还会给大悦城地产带来更多的发展机会，尤其是未来计划举办的40 ~ 50个优质控股项目，大部分将由大悦城地产承担。 早在2011年，时任中粮集团董事长的宁就明确提出将中粮地产和中粮地产(即大悦城)合并，以实现集团整体A H上市的目标。由于各种因素，合并被推迟了。 中粮地产隶属于中粮集团，是原国务院批准的16家以房地产为主业的央企之一。中粮旗下两大地产平台，3354中粮地产和大悦城，在集团层面统称为中粮置地。多年来，这两家公司一直被指控存在同业竞争。比如，在大悦城快速拓展商业项目的同时，中粮地产也推出了“祥云小镇”等类似项目。 直到国企改革开始，招商蛇口、中海、五矿、信达相继进行资产重组。中粮紧随其后。在规模竞争的焦虑下，中粮地产自2017年7月24日开市起停牌，开始筹划与大悦城的重组事宜。3月27日，重组后的大悦城控股在深交所敲钟开市。 “为什么不用集团的名字而用商业地产呢？像老子的旗号，你用你儿子的(名字)？”周政所说的是中粮地产内部长期争论的话题。 早在2018年夏天，就有员工与《中国企业家》对话，高层领导的分歧是是否保留中粮集团的名称。“留着吧，背靠大树乘凉。如果不保留，就会完全暴露在市场面前，风险很大。” 周政已经明白了这一点。“团队管理层和股东大会一致同意将大悦城城市综合体的发展战略确立为主要品牌，从股权中分离运营，未来引入战投。背后的大股东是中粮，但并没有高举中粮的大旗。它没有实际内容。" “虽然我是双方的董事长，但其实这几年我们就是这么匹配和推动，沟通和协调我们的资源团队体系，在央企是成功的。”周终于松了一口气。他感慨地说，战略重组的工作确实是大家所期待的。“一家央企的公司，你作为两家上市公司出现在市场上，给市场的形象不好。” 去年，一位中粮集团的员工告诉《中国企业家》，宁对有很大的期望。从中粮离职后，宁仍与周正石沟通，并将华润的发展与中粮进行对比。“周政站就在边上，感觉很没面子。” 中粮地产这几年的日子真的不乐观。从2014年到2017年，每年中粮地产的签约面积都在百万平米以内，签约金额也就一两个亿。在销售额上千亿的房地产行业，谈不上规模。 在央企阵容中，中粮地产也处于劣势，与同阵营的保利地产、中海地产、华润置地差距明显。年报数据显示，2018年，保利发展、中海地产、华润置地的合同销售额分别为4066亿元、3012亿港元、2107亿元。 周政当然感受到了同龄人要求他前进的压力。“经常会出现一种情况，比如金茂地产、保利地产、华润置地、中海。(他们的公司架构)非常清晰。”周政下定决心，“中粮地产两块的整合势在必行。” 周政评价说，中粮地产板块的整合是“理性的”，因为“它没有依赖于中粮的大股东”，但整合团队在咨询、研究和与专家讨论后，最终决定“打造一个市场化的品牌”。“去年大悦城的品牌市值评估达到136亿，现在还是家喻户晓。未来的方向可以做一百年，可以永续经营。” “有一天发展空间没了，怎么办？城市呼唤的是更扎实的内容。”周表示，中粮在开发上有大悦城的品牌优势，开发地块也有政府支持，在当地扎根后会有很好的发展。他将中粮地产的规模目标定为“1000亿”。“大概通过两到三年的高质量发展，规模会达到1000亿。我们不会追求很大的合同规模，而是保持一定的稳定增长。” 这是中粮地产重组的第二次会议。去年3月，中粮地产重组方案敲定；7月，成交价下调。但10月25日，证监会以“交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据”为由，未能通过中粮地产的重组审核。 “第一次没通过会的时候，心里有点凉。当时曹荣根总经理(大悦城控股总经理)、徐汉平总经理(大悦城地产财务总监)都不敢给我打电话。”回忆起第一次见面的心情，周政仍然感到感动。虽然团队中有人感到失落，但他“仍有坚定的信心”，认为问题在于沟通不够。 2018年12月4日，中粮地产发布公告称，公司发行股份购买资产事项获得无条件通过。据悉，此次收购标的评估价值达到148亿元，除息后交易价格为1亿元，是当年房地产行业最大的收购项目。同月25日，公司获得中国证监会的批准文件。 “一个月之内，证监会马上再开会，这是无条件的(批准)。我听到这个消息后，真的很激动。”周政感慨地对《中国企业家》说。 1月28日，基础资产交割完成。对此，中粮地产收购大悦城地产普通股股权，成为大悦城地产控股股东，而中粮将持有a股大悦城控股股份。 管理层表示，本次成功上会主要是由于中粮地产在继续推进重组方案时进行了“增信”，包括重新聘请第三方资产评估机构出具估值报告，并在报告中加入《盈利预测》补偿协议。承诺资产(大悦城)2019年至2021年的承诺净利润合计1亿元。 承诺意味着责任，但对于大悦城这样的商业地产来说，其外部环境本身也发生了很多变化。比如万科、龙湖等地产巨头都在商业地产方面定下了转型方向。目前，当地市场的供应关系已经失衡。此外，随着经济周期的转换，消费也面临着分级甚至降级的可能。 但在大悦城控股总经理曹荣根看来，风险首先来自于团队的重组整合。“整合的核心功能是如何安置人？”曹荣根表示，中粮的关键团队一直很清晰，底层整合没有大的困难。随着项目的增多，业务的拓展，区域的扩张，风险管理确实需要重视。 “当你管理十个项目，进入一个新的业态，一个新的领域，团队的能力体系，甚至跟这方面的衔接，团队真的很担心。”曹荣根说。当然，他相信大悦城控股有自控能力。“多年来，我们的企业文化和管理制度逐步完善，使风险和业绩回报得到很好的控制。” 中国企业家 后宁时代，落后的中粮地产能否借大悦城逆袭？