作者王玲，编辑李楚伟，排版李楚伟 丠房地产管理网(ID:未来X) 今年的长租公寓行业可谓负面新闻不断。从曾经的资本“宠儿”到如今的一地鸡毛，公寓行业的未来岌岌可危。于是，有人开始反思，进入这样一个自然利润微薄的行业到底是为了什么。这个行业真的有可能盈利吗？ 在日前举行的第五届中国房地产资产管理创新峰会“新居论坛”上，CityHome公寓CEO王玲女士带来了自己的观点，希望利用CityHome模式为行业提供解决方案。 核心观点 王玲 成家公寓CEO 长租公寓不是最赚钱的投资，但肯定是稳定赚钱的投资。 公寓长租并不是一个天生暴利的行业。只有持续的运维，才能有一个很棒的结局。 以下是发言摘要。 坚持95%的租赁价格 在说长租公寓的盈利模式之前，我们先来看一组城市自己统计的今年以来的运营数据。资料显示，直营比例为82，入住率为95，GOP率为85，部分大城市门店入住率达到100，无空置率。 在城市居民看来，与房屋的数量和规模相比，城市居民更关心核心能力的建设，即入住率和GOP率。按照行业惯例，入住率95%是及格线，但基本上，达到85%就可以盈利，这是盈利的指标。 从老店的RevPAR指标来看，与2019年相比，2020年大部分时间城市房屋的租金和出租率都受到了影响，但在11月，两者都超过了去年同期。在二店和新店，这些指标的表现都比老店好很多。 今年，CityHome进行的深度客户调查结果显示，选择CityHome的客户，一部分是因为CityHome员工条件好，服务到位，整个门店环境感觉不错；有的是因为安全感，无论是安全门禁系统，还是员工工作的标准化，都让人有安全感；有的是因为保洁服务到位，居住感觉更好；有些是因为提供了维修服务。 城市专家总结，正是一些琐碎的事情，比如帮租客收快递，成为了客户最终选择并长期租住的原因。虽然城市公寓不是业内最便宜的房子，但在产品和服务方面提供了可观的溢出价值。这一切都来自于城市的“三位一体精细化运营模式”。 坚持三位一体精细化运营 在“三位一体精细化运营模式”中，销售力、产品力、技术力是核心内容，分别对应流量、标准化、数字化。这三者的有机结合形成了城市公寓的核心力量。 1.产品强度 产品的第一个意义是快速准确判断房产价值的能力，也就是选房的能力。第二层意思是改造房子的能力。 从城市公寓的角度来说，小区物业的持有和运营其实是一个非常细致的工作，拥有线下具体运营的经验非常重要。比如在公寓的布局、设计、配套设施上，你必须要有预见最终消费者需求的经验。很多时候，仅仅是在房间里放几瓶矿泉水，消毒室是否应该配备这种非常细致不熟练的东西，都会对以后的运维产生影响。没有经验的企业往往很难提前想好，所以最终做不出来。 这也说明，很多来自住宅开发的企业在做物业持有业务时，往往会面临很多困难。这本质上是因为他们的强项是建房和销售，而不是控股运营。想象和实际操作还有一段距离。 2.销售能力 长租公寓行业本身利润就比较薄，企业往往没有更多的费用花在营销和获客上。因此，更好的销售力量可以大大促进长租公寓企业的盈利。城市公寓多年来一直依靠自己的直销系统， 目前，长租公寓行业已经被智能化、数字化、数字化驱动，城市公寓也不遗余力地开发自己的CAS系统，可以支撑和满足长租业务的需求。希望用户在找房、入住、入住、入住等整个租房周期内，能够实现与中后台系统的良好联动。 4.精细化操作 这个行业利润很薄，所以企业的操作必须像外科医生一样精准。比如一瓶消毒液能喷多少次，原液稀释后能变成多少瓶实用液，一个房间需要配备多少块彩色抹布，打扫卫生间需要多少个步骤，一件物品需要通过多少个安全标准和质检标准，夏天是否要杀灭四害等等。这些都是包含在长租公寓基因里的东西，这个行业的企业背景决定了生活细节必须为用户设想。 朱华集团投资的城市还可以共享朱华的供应和采购链，以更优惠的价格大量采购。比如一瓶矿泉水的价格来自https://www.zhucesz.com/，一套洗漱洗浴三件套的价格是天猫的1/3，一个床垫的价格来自天猫。这些都是精细化运营的一部分。 坚持专业的人做专业的事。 今年，CityHome公寓与华住集团、远洋运输集团合作，将“住”与“管”结合起来，因为CityHome始终认为，专业的事情应该由专业的人来做。 比如家里一张不起眼的餐巾纸，一瓶矿泉水，对应的是一个完整的供应链体系；上面说的出租率和直销比例，对应的是多年的客户积累和拓展。这些幕后的努力不是一朝一夕就能完成的，也不是随便找个物业管理团队就能操作的。 未来，都市人希望通过多种组合拳，与其他企业合作，共同经营。比如有的企业偏好资产，我们可以参与；有的企业合并或者分立，我们也可以参与；等房地产开发公司把房子建好了，我们也想合作。包括政府和国企拥有的大量自持物业和人才公寓，我们也希望通过自身的市场化运营能力，盘活这些存量资产。 目前，城市之家公寓在全国十余个城市发展了城市之家公寓、员工住宿、新乐阁三大产品线，分别侧重于不同定位的客户。 1.城市公寓：对于城市白领来说，品质租房是刚需。 面积：15-35平方米 房租：3000-6000元/月。 客户收入：1万/月 2.员工住宿：覆盖ToB劳动密集型企业的员工。 面积：20-30平方米 租金：600-1400元/月/床。 3.新乐庭：由中国公馆、城市之家、雅士阁三方合资，由城市之家运营管理的商务精英旅行公馆。 面积：25-70平方米 房租：10000-22000元/月。 未来都市人希望发挥自己的优势，既能做白领公寓也能做蓝领公寓，既能做公寓也能做酒店，不断丰富自己的产品，同时拆分一些大户型的物业，通过组合产品更好地提高楼层效率。 长租公寓是一个长期的行业，需要运营者有更好的耐心和耐力。扎实精细化运营是长租公寓唯一盈利且可持续的解决方案。未来，CityHome希望构建一个客户、员工、业主、资产持有人共赢的生态系统。通过CityHome这个“大管家”的角色，将租房日常生活中的每一件小事都管理好，最终大家都能获利。 *本文基于王玲在第五届房地产资产管理创新峰会上的演讲。 目标 免责声明： 本文数据有限，不能完全反映行业和企业的真实情况，排名、指数及相关评论仅供参考。不能作为投资依据或法律依据。特此声明。