【写在前面】2018年，强势美元席卷新兴市场，部分新兴经济体陷入货币暴跌的危机。从8月中旬到9月初的三周时间里，企名网的一名记者在危机中走进了土耳其。今年8月，土耳其陷入了紧张的货币危机。土耳其里拉对美元大幅贬值，创历史新低。8月份后，土耳其的经济活动极度放缓，里拉兑美元汇率每年贬值近30，推动年通胀率升至20以上，为埃尔多安2003年上台以来的最高水平。以土耳其经济金融中心伊斯坦布尔和土耳其政治中心安卡拉为中心，名企网记者走访了当地的银行、金融机构、房产中介、民营企业家、政府高官、经济学家、普通民众以及在土耳其生活的华人.采访内容涵盖政治、经济、决策等各个层面，形成《土耳其汇率危机调查》系列报道。旨在呈现危机中的土耳其全貌，这个国家是如何一步一步走到今天的。 巨额基建投资推高了土耳其房地产市场。自2009年以来，土耳其的房地产总价值增长了6倍，成为世界上房价上涨最快的国家之一。仅从2015年到2001年，土耳其房价就上涨了。 张娟(化名)已经在伊斯坦堡生活了很多年。她不仅经历了过去十年土耳其经济的高速增长，也见证了房地产市场的巨大变化。近年来，随着越来越多的中国人在土耳其工作，越来越多的人寻求她的建议，张娟利用这种情况从事房地产经纪人的工作。以下是张娟口述的。 伊斯坦布尔房地产市场陷入危机 伊斯坦布尔分为两个区域：欧洲和亚洲。欧洲的房价通常比亚洲的贵。而且欧洲传统上有富人区和金融区，属于中高端。一般都是以美元或者欧元报价，买卖双方都是如此。随着金融危机的到来，确实有一些影响。金融危机后，没有人愿意接受美元。大家都用里拉报价，相对价格涨了一点。 伊斯坦布尔的高端房地产Vadistanbul在危机期间仍然销售火爆。著名企名网记者姜摄。 很多人咨询我，说土耳其房价暴跌，现在是不是投资的好时机。投资得分区域进行选择。以欧洲非常热的建筑Vadistanbul为例。金融危机下这栋楼的房子还是供不应求。选择在这里居住的人通常是职业经理人、高级经理或企业主，因此该房地产仍然非常受欢迎。8月份交房的二期已经有人入住，房源一放出来就被抢购一空。 相比之下，低端楼盘或者位于新区的楼盘受到的影响会更大。这些房产的购买者承受能力不高，金融危机爆发后工资收入缩水会更严重。 高速公路附近或机场后方的高速公路沿线新建开发区受影响较大。另一方面，金融危机后，很多建筑公司向国家申请破产，很多建筑公司会倒闭或者资金链断裂，所以会搞促销活动，因为他们面对的消费群体收入不高。 伊斯坦布尔高速公路即将建成的新社区企名网记者姜摄 当政府为普通人投资廉租房时，中东人会投资豪宅。很多豪宅都是阿拉伯人住的，周围也有很多叙利亚、伊拉克、伊朗的富人，因为他们逃避了战争。所以这是一个推动，土耳其公民根本没有那么多钱买这些房子。政府建造的廉租房每月81000里拉，像付房租一样，通常在非常郊区的新区，但在中心区租同样的房子要2800里拉。那边三室一厅的房子价格没有这边一厅的高。 土耳其拥有率很高。北京可能没了，但伊斯坦布尔有很多。那些形状不一的都是没有证的自建房，但是只要有人住在里面，政府就不会基于人道主义理由强拆。在未来的选举中，每隔几年就会有一次“大赦”。过去没有登记的人，现在花点钱去登记，现在就可以拥有这片土地和房子。只要不妨碍政府修路，就不拆。只要交一些房地产税，政府就不管了，所以如果孩子长大了没有房子住，还是可以和父母一起住。政府要征地，就按照市场价补偿，不会拆迁，会拿一个中间价。 伊斯坦布尔的一套公寓，位于中部城市，价格约为100万里拉(约合人民币130万元)。公司名称网记者姜摄。 在土耳其买卖房产要交房产交易税。按照法律规定，五年以内的房屋买卖要按总额的千分之三征税，这是最高的金额。房屋委员会将根据位置和价值进行评估。举个例子，春节前我卖了一套房子给一家中资企业，卖了90万里(现在约117万人民币)，但是官方房产交易税的时候卖了76万里(现在约99万人民币)，省了几千里拉左右的税。我们去房产局咨询，给他看了房产证。他打出来说是75万里，意思是低于75%卖不出去。 去土耳其旅游是可以的，但是在停留和投资上要非常谨慎。要评估的因素很多，投资陷阱也确实很多。比如卖东西的人说话很狂，后面翻脸的人也很多。因为一个楼盘的开发不是一个人说了算，土耳其政党一直在轮换，新的政党一上台就可能改变政策，很多政策不一致。土耳其的法治也有很多不完善的地方，在进行重大投资时一定要考虑清楚。在这里买房最好是热爱这个地方，不是为了炒房。 土耳其的商业文化非常发达。很多土耳其企业主都是犹太人，他们比我们更了解国际市场。他们有危机感。他们在美国和欧洲也有很多亲戚。如果他们有问题，他们总是可以运行。这是他们的生存法则。所以我接手的豪宅很多都是犹太人的房产，一旦发现不对劲，就开始卖房移民。所有的游戏和贸易规则仍然由美国人主导。现在一两个国家说不跟美国走太难了。所以土耳其这次不应该叫金融危机，应该叫政治危机。骑虎难下。 土耳其总统奥扎尔改革开放期间，发展了“黄金十年”。但“黄金十年”之后，开始动荡。出现了过山车般的波动。正发党执政以来，很多中产阶级开始移民，房地产市场也非常火爆。全部用美元卖出，危机前全部盈利。 土耳其的中国人 金融危机爆发后，全世界都开始关注土耳其，很多中国人来找我问我土耳其的房地产是不是很便宜。咨询的多，真正投资的不多。中国人对土耳其也不够了解。近年来，通过媒体和娱乐节目的宣传，来土耳其的目的主要是旅游。 到目前为止，土耳其还不适合中国人扎根。最早的原因是政策，现在是政策加经济问题。 最近几十年，中国人在土耳其做生意做得很好。中国已经很努力了，但是金融危机来了，又打回了原形。在土耳其做贸易的中国人不能接受现金，但他们都支付。一开始，谈了三个月。后来，土耳其人推迟了六个月，然后是九个月或一年。金融危机来了，土耳其人说：“我没钱，所以我不出钱。”那我能做什么？在土耳其，针对债务的诉讼多如牛毛。一场官司能拖三年、五年、十年，拖不了就只能不了了之。所以在土耳其做生意的中国人很难像欧美人那么有钱，中国人也很难在这里立足。如果他们的孩子不在这里上学，许多人会选择离开。 这里的中国人也有各种各样的压力，比如成就的压力，发展的压力，融入当地社会的压力，不管是公职还是个体户。 中企来土耳其做的最多的是基建、发电、修路，但也很难赚钱。这些中企派出的员工压力很大，要拿项目。如果没有项目，他们不会批准任何有国内申请的项目。如果你没有完成你的任务，你不必谈论住房。所以在这个中资企业的圈子里，来自中国的人打了一段时间。我报了这个项目1000万，那个人900万，另一个人800万，后来750万。他们杀出一条血路来与土耳其政府作战，但杀人之后他们实际上并没有赚到钱。 在土耳其雇佣当地员工的成本很高，土耳其人也不会帮你做，所以这些中资企业还是找中国人来做。比如一个电站有几百个中国人，都是从农村来做苦力的。但是时间长了，土耳其政府也要求给工人上各种保险，费用和招土耳其人一样。 在土耳其投资房产还有一个最大的误区，就是买房出租。投资完了，谁能不委托它管理呢？租客不交房租怎么解决问题？如果期限到期后新租客来了谁来处理？如果委托给不良中介，把钱吞了，就没法起诉他了。这些都是问题。有人问我中国人是不是在这里买房，我说不是，因为有各种各样的问题。一些中资企业老板在这里工作了三到五年，他们认为伊斯坦布尔不错，喜欢这里。如果他们有更多的钱，他们可以来这里，仔细选择一套投资。 (实习生苏琪对本文亦有贡献)