秦朔朋友圈 这是第3663期原创第一篇，字数2k 完|文关注朋友圈ID: qspyq 2015 深圳抢房的“蝴蝶效应” 深圳上千万的豪宅，你买的时候相信是“躺着中奖”吗？ 新闻是关于深圳“华润城润溪一期”的网红盘。项目均价在10000/m2左右，而周边华润城润府二手房均价在18万/m2以上，差价在4-5万/m2。这意味着，如果摇到该楼最小的100平米户型，至少能赚500万元。 这件事引起的触动是巨大的： 第一：11月28日，《企业https://www.zhucesz.com/》发表了一篇题为《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》的评论文章。 评论指出，“炒新热潮”背后的买房牟利现象，显然与“待房不炒”的理念背道而驰，遏制楼市“炒新热潮”需要“硬核”措施。这一措辞严厉的评论让很多业内人士打了个寒噤，认为房地产税可能会更快出台。 第二，11月30日，中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清发表了一篇题为《完善现代金融监管体系》的文章。 郭树清指出，收益永远与风险成正比。古今中外，总有人希望以较低的风险获得较高的回报，但法不可违。承诺低风险高回报就是欺诈，金融监管要始终坚决打击这种行为。 指出房地产与金融业有很深的关联。目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，大量债券、股权、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段中国金融风险中最大的“灰犀牛”。 房地产泡沫是最大的“灰犀牛”——。不到四个月，郭树清说了两次。就在之前房地产泡沫被称为“灰犀牛”的四天后，被称为终结房地产“三高”模式的“三条红线”闪电出炉。 在不到四个月的时间里，房地产泡沫是“灰犀牛”的论调被两次提及，足以说明管理层打压房地产的决心。 第三：11月30日，市场上再次流传深圳将开征房产税的传闻，对此当地住建部门表示不予回应。 虽然网传方案有很多漏洞，比如没有“中央住建局”这样的部门。此外，房地产税的开征必须先立法。目前，这项工作正由全国人大牵头进行。在没有立法的情况下，任何地方都无权开征房地产税。中国城市经济专家委员会副主任丁松表示，虽然该方案是伪造的，但深圳目前楼市的高房价和投机猖獗的现象可能会引发房地产税的提前出台。 一站式房地产产业链 对于热衷投资的“老司机”来说，政策越是打压，他们要做的就越多。以深圳楼市为例，不仅炒房团“创新”，还催生了另一条助力“创新”和“代持”的房地产产业链。 现在中介的利润远大于开发商。在“知识经济”的包装下，他们做起了“楼市金融”的双中介，既赚会员费，又赚佣金。其模式如下： “文章吸引了——个知识，微信群——个会员付费，——个会员买房，——个金融中介等待。”每个环节都赚钱。 当客户遇到限购、限贷等问题时，也催生了代理代持、垫付等多项业务。仔细研究，每个商家都是针对“炒家”的。 以“委托书持有人”为例：找一个有购房资格的委托书持有人。代理持有人可以在没有任何资金的情况下按比例持股。甚至有地产大V专门开设合伙买房代持培训班，讲解风险案例，上课报名费可以从拟合伙协议的费用中扣除。 根据虎嗅的报告，一个senio 持有的最大风险是法律规定“物权大于债权”。所谓持有人是房屋产权的拥有者，享有核心支配权，而“代持”的内部约定缺乏法律效力。也就是说，只要房产证上写了对方的名字，房子在法律上就和你没有任何关系，你们的约定只是君子合同。 限价的巨大“副作用” 在高层的言论中，房地产已经从“黑天鹅”变成了“灰犀牛”。黑天鹅指的是小概率、不确定的事故；灰犀牛是潜在危机，概率大，影响大。在这样的描述下，可以看出高层的高度重视和“不炒不活”的决心。 那么，为什么炒房“创新”的趋势还在反复？是什么造成了深圳楼市的哄抢？ 最大的原因是限价。 限价严重扭曲了二手房的倒挂关系，于是有了轰动一时的“中间五百万”的口号。这五百万是无风险套利，难怪投机者趋之若鹜。 笔者认为，在众多调控手段中，限价是最简单粗暴的，对市场的副作用影响巨大。 第一，限价让开发商极度降低成本，影响房屋质量。据一位开发巨头称，开发商的净利润率在6左右。6这个应该还是针对一些擅长精细化管理的头部房企。根据现在几个热点城市当地的拍卖价格，在限价下，很多项目都是亏损的，最终影响的是房屋质量。这些年，“交房就是维权”的现象比比皆是。 其次，限价使楼市升温，炒房者闻风而动，杠杆率再次提高。因为限价的套利空间，炒房团再次活跃在深圳、杭州这样的热点城市，利用各种信贷杠杆炒作房地产。诸如此类，然后去银行申请装修贷款，按揭贷款，创业贷款，然后以贷养贷，等房价涨了再卖。买房完全沦为杠杆游戏！ 最后，限价也严重影响了房地产产业链的各个环节，使得各个环节的资金异常紧张。前不久，售楼处出现了“戴头盔看房”防范“人脸识别”的闹剧。不是因为现在营销费用紧张，还得靠中介渠道。开发商、中介、购房者都要用自己的“小脑瓜”，省下几万的“通道费”，结果却是讽刺。 限价是一剂“猛药”，短期内会让房价不涨，但隐患很多，接下来会暴露出越来越多的问题。 但是现在谁会想那么远呢？大家都在等着别人为问题买单。未来房子的居住功能将远大于金融功能，好房子比好机会更重要。