探索分享秀|探索分享秀 经云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议，《昆明市物业管理条例》(以下简称《条例》)于2022年4月14日批准，自6月1日起施行。 《条例》由56篇文章组成。在遵循《民法典》、《物业管理条例》条例的基础上，确立了昆明市将物业管理纳入社会治理体系的原则，建立了以乡(镇)人民政府、街道办事处为中心的应急物业服务机制，引入物业管理委员会作为业主委员会的必要补充，明确了前期物业服务的选聘和相关当事人的义务。同时明确了业主和物业公司的方式、边界和权利。它的实施将对规范物业管理行业发展、提升昆明城市治理能力具有重要意义。 下面我们结合《民法典》和《物业管理条例》的规定，来看看《条例》实施后，昆明的物业公司和业主需要注意什么？ 物业公司的关注点 一、物业公司资质和物业分类监管 受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，具备相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，具备在物业管理区域内设立独立核算服务机构的条件。 电梯、消防等有专业技术要求的设施设备的维修保养，应当由有资质的专业机构或者人员进行。 物业公司应重视企业信用信息的维护。昆明市住房和城乡建设厅将建立健全昆明市物业管理分级培训制度，采集相关信用信息对物业公司进行综合信用评价，依法依规公开企业信用记录和星级评定结果，根据信用星级对应的信用等级对物业公司实施分级监管。 二、物业公司受委托介入物业服务的方式应当符合法律规定。 前期物业服务中，房屋出售前，建设单位依法公开选聘前期物业公司，双方签订《前期物业服务合同》；建设单位在取得《商品房预售许可证》之前，应向住房和城乡建设部门办理《前期物业服务合同》备案已签署的《商品房预售许可证》。 住宅建设单位未通过招标方式公开选聘物业服务企业或者未经批准采取协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。 业主大会选聘物业公司后，由业主委员会代表业主与物业公司签订书面物业服务合同，对物业服务事项、服务质量、服务费标准和收取方式、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等作出约定。 如与业主未就收费标准达成一致，双方可委托专业机构进行评估。 三。物业管理区域的划分和物业交接 物业公司作为前期物业服务提供者，应当在县(市、区)住房城乡建设部门的指导和监督下，与建设单位共同确认物业管理区域，查验物业管理区域内的共用部位和设施，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验结果。 建设单位和前期物业公司应当自合同终止之日起30日内，将物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备移交给业主委员会，并承接查验档案。前期物业公司应全程参与和配合。 业主共同决定解聘物业公司的，物业公司应当自接到通知之日起30日内履行交接义务，退出物业公司 物业公司拒不移交相关资料或者财物，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向乡(镇)人民政府、街道办事处、县(市、区)住房城乡建设部门报告，或者请求辖区公安机关协助，要求物业公司退出物业管理区域。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令拒绝移交相关资料的物业公司限期改正；逾期仍不移交相关资料的，将对物业公司进行通报，并处以1万元以上10万元以下罚款。 原物业公司应当维护物业管理的正常秩序，并在移交至物业管理区域出口时如实告知物业的使用和管理情况；原物业公司违反前述规定的，在物业服务合同终止后，不得要求业主缴纳物业服务费；给业主造成损失的，应当赔偿损失。 新物业公司不得强行接管物业。按照约定承接物业时，应当查验共用部位、共用设施设备。 四、物业公司应遵守法律的规定。 (一)提供符合要求的物业服务； (二)告知业主和物业使用人安全、合理使用物业的情况； (三)定期听取业主的意见和建议，接受业主的监督，改进和完善服务； (四)劝阻和制止违法建设、违法出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为，并及时向有关部门报告； (5)发现安全隐患，及时设置警示标志，采取措施消除隐患或者向相关专业机构报告； (六)劝阻、制止业主和物业使用人违反管理规约的行为，并及时向业主委员会报告； (七)不得泄露在物业服务活动中获得的业主信息； (八)履行生活垃圾分类管理责任人的职责，指导和监督业主和物业使用人对生活垃圾进行分类； (九)配合乡(镇)人民政府、街道办事处、村(居)民委员会及相关部门做好物业管理工作。 5.禁止物业公司转包物业服务。 物业公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将区域内的全部物业管理委托给他人。 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处以委托合同价款30-50的罚款。委托所得收益应当用于物业管理区域内物业共用部位和设施的维修、养护，其余按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 不及物动词物业费的约定和收取 前期物业服务合同应当约定前期物业服务收费项目和收费标准等内容。前期物业收费实行政府指导价。昆明市住房和城乡建设部门会同发展改革部门制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。 业主委托物业公司提供物业服务，收费实行市场调节价并适时调整。由业主和物业企业遵循合理、公开、质价相符的原则协商确定，并在物业服务合同中予以约定。 物业公司不得停止供电、供水、供气等。督促物业服务费的缴纳。 业主共同决定解聘物业公司并通知其离开时，物业公司不得以业主拖欠物业服务费或有异议为由拒绝办理交接 公司或个人有下列三种不合理使用物业行为的，对个人处以1000元以上10000元以下罚款；对单位处以5万元以上20万元以下罚款。 (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途； (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路和场地，损害业主共同利益的； (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。 公司不合理使用物业所得收入应当用于物业管理区域内物业共用部位和设施的维修，其余按照业主大会的决定使用。 八、业主共有部分收益的公示和归属。 业主收入的一部分归全体业主所有。 物业公司利用业主所有的部分进行经营活动时，应当在物业服务合同中明确约定限制经营范围和内容，按照约定经营。共享收益应单独核算，专户存储，专款专用，收支情况应详细记录，并定期向业主公示，接受第三方监督和审计。 九、维修资金不得挪作他用。 专项维修资金的增值收益在扣除必要的管理费用后，应当转入专项维修资金积累使用。 总收入资金用于物业公共部位和共用设施设备的维修费用。住宅专项维修资金余额低于第一期应筹集金额30%的，总收入额应当优先用于补充住宅专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。 违反规定的，由县级以上住房和城乡建设部门追回挪用的住房专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用金额两倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 十、装修行为的通知和报告义务 物业公司应当告知业主房屋装修中的禁止行为和注意事项。 或者业主物业使用人违反相关规定进行装修的，物业公司应当及时劝阻；拒不改正的，物业公司应当及时向有关部门报告。 业主、物业使用人或者物业公司应当在拟装修的物业建筑的显著位置公示装修时间和地点。 XI。停车位的管理和使用首先要满足业主的需求。 在物业管理区域内规划停车位和停放车辆的车库，首先要满足业主的需求。 出售时，同等条件下，应当优先出售给物业管理区域内的业主；未出售或者尚未出售的，应当提供给物业管理区域内的业主使用。满足业主需求后，仍有空房，可在物业管理区域外临时出租给他人。 十二、物业公司应履行安全维护和报告义务。 物业公司应当采取必要的安全措施，防范物业管理区域内的下列行为： (一)损坏、拆除和擅自改变建筑物的承重结构和主体结构； (二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的； (三)违法修建建筑物、构筑物、障碍物或者挖掘地下空间的； (四)违反社会生活噪声污染防治规定，制造噪声干扰他人正常生活的； (五)擅自拆除供水、排水、再生水等管道； (六)侵占绿地，破坏绿化植物和绿化设施； (七)擅自设置地锁、石墩、围栏等障碍物，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备的。堆放和放置 物业公司应当采取必要的安全措施，防止从建筑物上抛掷物品，防止其管理的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置、悬挂物脱落、坠落，防止其管理的树木折断、倾倒或者果实掉落，造成他人损害。 本期结合《民法典》和《物业管理条例》的规定，详细分析《条例》实施后昆明的物业公司需要注意的要点。下期将为大家带来业主的分析，敬请关注。 于韩云 擅长领域 民商事诉讼和非诉讼实务、合同纠纷、商事仲裁和劳动争议。 个人简介 于毕业于西南政法大学。执业期间，为多家房地产开发公司提供常年法律咨询服务，为多家企业提供专项法律服务，代理多项重大民商事领域的诉讼业务。经过多年的积累和沉淀，项目具有丰富的实践经验，较强的处理复杂法律问题的能力，持续为客户提供优质的法律服务。 联系信息 苏金文 擅长领域 企业清算重组实务，公司债权债务纠纷，婚姻家庭纠纷。 联系信息 加入“新手交流群” 022，我们一起开始吧！ 在微信官方账号，云南行业人才互动平台发送律所名称，即可查看律所招聘信息~ 感谢大家对《节奏与享受》的关注和支持！想了解更多律所信息，加入更适合自己的律所，请联系《法与法》副主编谢琳：18823719231(微信同号)。 第一手动态信息|学习交流平台|品牌展示空间