二期小区消防设备基本瘫痪，地下车库常年被淹，地面车辆乱停乱放堵塞人行道，外人和车辆随意进出。每月2元/m2左右的物业费，几乎只有打扫卫生和看门两件事。2021年1月之前，苏州白塘景苑小区业主认为其物业服务很差。 今年年初，一段“苏州某小区炒万科物业，换成日本物业”的视频在网上引起热议。这个小区就是白塘景苑小区。 视频显示，1月14日，白塘景苑小区为新物业准备了隆重的欢迎仪式。现场业主燃放烟花欢迎日系物业，掌声不断。视频还说，这个小区引进日本物业，正是因为它的专业性和服务态度。 “我们一月份确实换了一家新的物业公司，就是大和宝业物业，但之前的物业公司也是日本公司，不是从网上看的万科物业。”6月5日，白塘景苑一位居民向时代周报记者解释。“当然，业主确实觉得之前的物业公司不好，不然也不会要求换。” (白塘景苑小区《外观时代周刊》记者拍摄) 而在大物业进驻小区半年后，有业主向时代周报记者透露，小区管理正在改善。 6月5日，白塘景苑小区的另一位业主告诉时代周报记者，在大和物业接手小区之前，一期、二期的地下车库里，大约有四五十位原物业的VIP业主，到处停放着。但是新物业来了之后，全部被清理出小区。其中一辆白色奥迪，因不听话停在小区草坪上以示反对，并在切割机前后切断了四个车锁。在这样的情况下，物业最终还是达不到要求。 时代周报记者走访时观察到，在白塘景苑小区的主干道上，两侧矗立着丰富的绿植，呈现出精心修剪的痕迹。晚上，三五成群的老人或在树荫下的长椅上乘凉聊天，或推着婴儿车散步“遛娃”。看起来小区井然有序，很难和原来凌乱的样子联系起来。 工作人员基本来自中国。 据时代周报记者了解，白塘景苑小区共有四期。目前大和宝业物业提供物业服务。虽然公司是日本控制的合资企业，但是除了一个日本的物业专家，小区的物业工作人员全部来自中国。 6月6日，白塘景苑物业负责人孙叶(化名)告诉时代周报记者，大和宝业物业入驻小区后，已经逐步帮助小区完善了很多设备设施。 “刚搬进来的时候，小区内部年久失修，各种设备基本都损坏严重，比如消防、电梯等。消防系统甚至可以说是基本瘫痪的状态。”孙野说。 “前期工作是在一些业主看不到的地方，比如地下室、地泵等设备的维护。业主看到的地方，比如我们更换了亲水平台的防腐木，在电梯里安装了防止电动车上楼的设备，然后安装了防止高空抛物的摄像头。此前，该公司在投标时表示，将在三年内向该小区投资997万元，希望逐步兑现投标时的承诺。”孙野上市。 (柏棠景苑物业服务中心时代周报记者拍摄) 时代周报记者还注意到，在大和物业客服中心的墙上，详细列有大和物业服务费收费标准、家居日常维护服务价目表等信息。据孙野介绍，物业的日常维护不会额外收费，价目表只是用来显示参考市场的平均价格。 当被问及日本物业公司和国内物业公司的区别时，孙野表示，基本的物业服务和国内物业公司是一样的。目前，该公司哈 “物业管理服务本身就有其复杂性，在实际操作过程中很难做到考虑周全。遇到业主多的小区，几百户甚至上千户，要完美处理日常事务，真的很难。”6月6日，从事物业行业10多年的业内人士徐路(化名)告诉时代周报记者，“另外，由于多年来物业费限价，各企业提供的服务标准不统一。一旦一些商家涨价，很容易引起业主的误解，导致矛盾产生。” 针对白塘景苑小区的物业置换，徐露认为，在业主眼里，最重要的是物业能否帮助解决诉求，损坏的设施能否及时整改维修。物业公司是国内的还是日本的无所谓。 事实上，物业公司正在轨道上快速发展。 2018年以来，房企分拆旗下物业赴港上市成为热潮。这种现象在2020年达到顶峰。2020年，共有18家物业公司赴港上市，包括恒大地产、华润万象生活、金科服务和世茂服务，上市公司数量是2018年的3倍。 自2021年初以来，共有20家物业管理公司向HKEx提交了上市申请。据时代周报记者统计，目前有17家公司在上市聆讯中，包括中南服务、融信服务、R & ampf物业服务、世纪金源服务、明宇商业服务、悦生活、新力服务、剑桥悦生活。 行业规模和“玩家”规模同步上升，但行业内部分物业公司管理质量良莠不齐，物业与业主矛盾时有发生。比如2020年因车位租赁费调价而发生的“金旗门”事件。 “为了上市盲目扩大规模，不考虑可以输出的服务质量，是现在很多大企业都有的问题。”6月5日，一位TOP10房企物业板块负责人告诉时代周报记者。“最近物业领域并购频繁发生，本质上是出于规模和管理面积扩大的需求。” 5月21日，中指院的一份报告指出，目前资本方衡量物业服务企业价值时，一般会从盈利质量、可持续增长、估值合理性等几个维度进行综合分析。基础物业服务是基础。物业服务企业首先需要做大做强住宅物业基础，其次大力拓展高毛利的非住宅物业，夯实业务基础，发展内生的社区增值服务。同时，物业服务公司需要注重社会责任、环境保护等“软实力”的发展，实现物业公司价值的最大化。