西方真菌 最大的并购交易。房地产行业的“年度案例”日前正式浮出水面。 8月31日，中天金融发布公告： 拟出售中天城投100股，2021年8月30日与佳缘创盛签订《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》。股份转让价格暂定为180亿元。 总收购价格180亿元，定金高达20亿元。而且交易的双方都不小。 其中，佳缘创盛是佳缘集团的子公司，而中天金融是贵州省首家上市公司。该公司负责人罗玉平是贵州首富，人称“罗板城”，中天城投是其房地产业务平台。 那么，贵州首富和他的中天金融告别房地产的背后有什么秘密呢？佳缘能吃下这个大买卖吗？ 01 在分析中天金融为什么要卖掉房产平台的时候，我们先简单回顾一下它的历史。 官网资料显示，中天金融成立于1978年，1994年上市。是贵州省首家上市公司，“贵州省发展最快、规模最大、实力最强的综合性民营企业之一”。20，营收突破100亿。 中天财务公告 在贵阳和贵州，中天金融还是比较有影响力的，也算是地产的龙头了。其代表项目有中天未来方舟等。 但从20世纪开始，中天金融开始顺应“引金入黔”的战略，全面加强金融业务，提出了“金融、健康医疗、优质地产”的产业格局。中天金融的名称也在2017年进行了变更。 在随后的发展过程中，为了专注于主业，中天金融曾经数次尝试去地产化。 例如，2018年，中天金融以246亿元的对价向贵阳金诗琪产业投资有限公司转让100股中天城投股份，最终目的是收购华夏人寿股份，强化金融业务版图。 因为收购失败，交易最终不欢而散。 至于再卖，除了集中资源做主业，跟房地产市场的大环境也有关系。 一些西南本土房企，即使做到了本土龙头的位置，在行业下行的情况下，面对外部竞争，依然缺乏足够的竞争力。我们可以参考云南的王俊发和广西的彰泰。 更何况中天城投现有的规模和未来的成长空间都相当有限。 财报数据显示，中天城投上半年总资产十亿元，净资产十亿元，营收十亿元，净利润只有十亿元。 中天财务公告 中天投资规模较小，半年营收十亿元仅占中天金融十亿元大盘的24%左右。 接下来中小房企的日子就更不好过了。另外，中天金融近几年的资产负债率基本都在80以上，资金链紧张。业绩压力大，彻底告别地产业务自然不会太心疼。 02 我们来看看佳缘集团的情况。 此次收购的佳缘创盛是佳缘集团的平台之一。除此之外，世纪佳缘集团还有一个上市平台，——世纪佳缘国际控股。 官网显示，佳缘集团1995年创立于浙江嘉兴，现已发展成为集房地产开发、化工、市政园林、养老健康、服务、商业管理、文化旅游等产业为一体的控股集团企业。 2017年，世纪佳缘集团提出了冲刺千亿销售阵营的目标。 贾国际半年报 2020年，世纪佳缘国际控股销售额仅为308亿元左右，未能实现360亿元的目标。 根据嘉里的榜单，2018年整个世纪佳缘集团，算上其他平台，宣布销售额1亿，2019年是1亿，不增反减。 2020年，嘉里房企榜单上的统计口径变更为世纪佳缘国际控股。所以，世纪佳缘集团是否实现千亿目标，目前来看是一大悬念。 此外，世纪佳缘国际控股的半年报在 第一，2018年，佳缘国际成立贵阳合资公司，已经提前做好进入贵阳的准备。 其次，今年6月初，世纪佳缘国际控股以8155元/平方米的楼面价在贵阳市南明区拿地，创下楼面价纪录。 世纪佳缘集团自身对规模的需求，再加上在贵阳等地的涉足，顺理成章的是，这次高价收购将会以曲线的方式拓展以贵阳为代表的西南市场。 03 一方面是断臂求生，专注主业；另一方面是寻求快速扩张。这180亿的重磅交易会怎么走？ 首先需要指出的是，目前双方都只是提出了意向，交易还在筹划阶段。本次交易的最终方案和交易价格仍需根据尽职调查和审计最终确定，存在不确定性。 但即使交易最终告一段落，如此大的交易量也是一场危险的赌博，尤其是对世纪佳缘集团而言。 对此，可以观察一下世纪佳缘集团的一些财务数据。 先看世纪佳缘创盛，这是收购的主体。今年上半年，其总资产为亿元，净资产为亿元，营收为亿元，净利润为亿元。 中天财务公告 去年，其收入为10亿元，净利润为10亿元。通过对比可以发现，佳缘创盛的业绩明显有下滑趋势。 再看再佳源国际控股。如前所述，其上半年合同销售额达10亿元，同比增长64%，但完成率不足一半。即使年底超过400亿，这个规模还是很难说安全。 世纪佳缘国际控股的三个红线指标都是罕见的绿档，其中上半年净负债率只有41。毛利率32，净利润增长24，各项指标都不错。 但是世纪佳缘集团真的能吃的下吗？要知道，上市地产平台世纪佳缘国际控股今年上半年累计土地储备只有1867万平方米。 中天城投方面，项目集中在贵阳、遵义、泸州，总建筑面积1664万平方米，剩余可开发面积百万平方米。 网络 收购中天城投后，世纪佳缘集团相当于吃了世纪佳缘国际控制的又一个土水库。这种规模扩张无疑会带来很大的资金压力。 https://www.zhucesz.com/表示，在强省战略的推动下，充分看好桂阳市场的发展潜力。近十年来，贵阳的GDP增速也在重点城市中排名第一。 但现在房地产市场整体趋紧，中天在贵阳的本地资源能给佳缘集团带来多少收益，就要打个问号了。 而且就整个贵州而言，贵阳周边城市在强省的带动下，也因为区域能级而面临着未来房地产市场巨大的下行压力。 这意味着世纪佳缘集团180亿收购注定是一场危险的游戏。 当然，无论是中天金融的去地产化，还是世纪佳缘集团打算快速做大业务，这些大刀阔斧的业务加减，说明整个行业确实感受到了前所未有的压力，是时候改变应对了。