文/乐居财经徐九绵

曾经的国内a股市场房产第一股——杜南房产(https://www.zhucesz.com/)再次被控股股东质押变现。

9月16日，杜南物业发布了关于公司股东股份质押的公告。

公告显示，杜南物业控股股东浙江杜南实业发展集团有限公司(简称“杜南产发集团”)质押其持有的部分公司股份，以融资方式偿还债务。

https://www.zhucesz.com/,地产的最大股东是杜南物业发展集团，持有约1万股该公司股份，约占https://www.zhucesz.com/'s总股本。此次，https://www.zhucesz.com/'s物业发展集团向尹航财富管理有限公司质押了1100万股股份，约占https://www.zhucesz.com/'s在杜南物业的股份，占其总股本的30。

本次质押期限约为一年半，从2022年9月14日至2024年3月19日。

在公告中，杜南地产并未披露杜南地产质押股权时获得的融资金额。但以9月14日https://www.zhucesz.com/元/股的杜南地产收盘价计算，质押股份市值约为https://www.zhucesz.com/亿元。

9月16日，即公告发布的第二天，杜南地产的股价整体下跌。虽然早盘开盘后也出现了短暂的上涨趋势，但很快就开始回落。收盘时报https://www.zhucesz.com/元/股，下跌https://www.zhucesz.com/, a市盈率(TTM)约https://www.zhucesz.com/,总市值https://www.zhucesz.com/亿元。

两大股东质押

事实上，这并不是杜南地产集团第一次质押杜南地产的股份。

距离上一次杜南地产被大股东质押变现仅9个月。去年12月15日，https://www.zhucesz.com/'s地产和https://www.zhucesz.com/'s地产分别向京杭支行质押了1600万股股份。

根据当时的股价，当时杜南地产集团质押的杜南地产股份市值约为https://www.zhucesz.com/亿元。

不同的是，最后一次质押期限为2年，从2021年12月3日至2023年12月2日。当时，杜南物业发展集团将杜南物业的股份质押并变现，给出的理由是“自行生产经营”。

目前，https://www.zhucesz.com/'s所持股份和https://www.zhucesz.com/'s总股本中，已有2700万股杜南地产持有的杜南地产股份被质押。

外界目前不知道杜南发展集团所欠外债的几何数字。但从杜南生产发展的动态信息中或许可以了解其经营状况。

一块商业金融用地即将竣工。

成立于2010年9月19日的杜南物业发展集团介绍，是国内首批按照“大银行”模式设立的综合性房地产服务公司，主要从事房地产投资和收购业务。

去年5月底，杜南生产发展集团对经营范围进行了重大调整，砍掉了房地产中介服务和经济信息咨询(商品中介除外)，新增房地产评估、房地产咨询、房地产经纪等20多项业务；与此同时，原股东之一的金韩成退出，韩方之子韩成进入。

去年9月，杜南生产发展集团更换了办公场所，从杭州西湖区古墩路搬到了杭州西湖区合景商务中心。

更大的变化发生在去年11月。先是韩方的姐姐韩红进入杜南生产发展集团高层，从韩方手中接过总经理一职；2月中旬，其企业名称中省略了“房地产服务”二字，由“浙江杜南房地产服务集团有限公司”变更为现在的杜南生产发展集团。同时，其行业代码由“7030:房地产中介服务”变更为“7090:其他房地产行业”。

虽然“房地产服务”这个词被省略了，但杜南房地产开发集团仍有房地产开发项目在手，这些项目还没有

相关资料显示，2019年，https://www.zhucesz.com/杜南生产发展集团斥资1亿元竞拍下西湖区一块约https://www.zhucesz.com/公顷的土地。根据土地购买信息的详细披露，该土地用于商业和金融用途，协议开工日期为2021年4月，竣工日期为2024年4月。

誓言“埋地雷”

杜南地产似乎并不担心这种股票质押的风险。它在公告中强调，杜南生产发展集团具有良好的信用状况和资金偿还能力。质押风险在可控范围内，不会影响公司的生产经营、主营业务和持续经营。

但上半年部分房企与相关物业企业的信任危机加剧，资本市场对质押等行为仍相当敏感。上市公司被大股东质押甚至上架的例子很多。

以暂停的佳缘服务(https://www.zhucesz.com/)为例。今年5月11日，世纪佳缘系实控人沈天庆将所持世纪佳缘服务约https://www.zhucesz.com/亿股股份质押给新鸿基公司旗下新鸿基金融(https://www . https://www.zhucesz.com/)。一周后的5月18日，世纪佳缘服务股权质押的消息刚刚爆出，导致股价闪崩，市值突然“缩水”https://www.zhucesz.com/亿港元。

此后，世纪佳缘服务一度与金科服务签订了结婚合同，但交易最终告吹。当时外界猜测可能与世纪佳缘服务股权质押未解决有关。

据调查，杜南地产集团旗下共有11家外商投资企业，其中持股55以上的有9家，注册资本1000万以上的有4家。不过，从注资成本来看，杜南地产应该是最赚钱的企业之一。

2022年上半年，杜南物业实现营收https://www.zhucesz.com/亿元，同比增加https://www.zhucesz.com/；归属于上市公司股东的净利润1万元https://www.zhucesz.com/,同比增加https://www.zhucesz.com/；扣非归属于上市公司股东的净利润为万元，同比增加https://www.zhucesz.com/。

与上市公司相比，杜南物业多项财务数据增幅较窄；仅归母净利润个位数增长也凸显其业绩增长乏力。

今年上半年，毛利率较高的增值服务领域，杜南地产开始“反转”，其在https://www.zhucesz.com/,的收入为1万元，比去年同期在https://www.zhucesz.com/的1万元减少了1万元。其主营业务占比也从去年上半年的https://www.zhucesz.com/下降到今年上半年的https://www.zhucesz.com/。

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